房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一直是中國經(jīng)濟(jì)晴雨表。“救市”政策頻出，未來樓市和地產(chǎn)開發(fā)如何調(diào)整成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)。

  10月18日，眾業(yè)內(nèi)專家云集復(fù)旦大學(xué)的希德報(bào)告廳，探討中國房地產(chǎn)明天。

  “以價(jià)換量”成趨勢(shì)

  樓市出路在哪里，面度高庫存高銷售壓力，業(yè)內(nèi)紛紛表示以價(jià)換量才是未來生存之道。

  “經(jīng)濟(jì)增速換擋，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政府刺激性政策調(diào)整。在這樣的宏觀背景下中國樓市開始進(jìn)入深度調(diào)整期，而這個(gè)時(shí)候最好的出路是以價(jià)換量，只有賣不動(dòng)的價(jià)格，沒有賣不動(dòng)的商品。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示。

  由于政府調(diào)控和居高不下的房價(jià)，房地產(chǎn)的消費(fèi)型需求和投資性需求都被抑制，這導(dǎo)致了供求矛盾加劇。尹伯成表示，只有調(diào)整房價(jià)才能逐步提高銷量，讓企業(yè)渡過這個(gè)調(diào)整期。

  數(shù)據(jù)顯示，2013年全國房屋施工面積66億平方米，竣工10億平方米，其中住宅7.9億平方米。2014年1-9月商品住宅累計(jì)成交面積約618.27萬平方米，同比跌幅達(dá)32.18%，但即使這樣，今年的商品住宅銷售依然在歷史第二高位(2013為歷史最高位)。

  “由于之前對(duì)樓市管理較緊，居民消費(fèi)地產(chǎn)資金會(huì)部分流向投資地產(chǎn)方向。因此，目前樓市處于結(jié)構(gòu)性過剩。”中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹研究院分析稱，“從供求關(guān)系角度看，開發(fā)商漲價(jià)非常困難。”

  細(xì)分市場(chǎng)出現(xiàn)機(jī)會(huì)

  樓市進(jìn)入成熟期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，精細(xì)化耕耘和城市選擇才能創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。

  “中國人口老齡化現(xiàn)象凸顯，房屋改善性需求非常旺盛。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長袁志剛教授表示，“因此，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等相應(yīng)的地產(chǎn)形式或?qū)⒊蔀槲磥順鞘械男掳l(fā)力點(diǎn)。”

  近年來，各個(gè)開發(fā)商紛紛開始在更多的細(xì)分領(lǐng)域進(jìn)行嘗試，如萬科、復(fù)星等紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，朗詩、綠地打造個(gè)性化需求地產(chǎn)。

  改善型需求增速加快，這將導(dǎo)致精細(xì)化經(jīng)營成為趨勢(shì)。“除地產(chǎn)開發(fā)以外，土地溢價(jià)和后期配套一樣是未來地產(chǎn)出現(xiàn)商機(jī)的地方。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，“技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)加劇和個(gè)性化需求將給開發(fā)商出現(xiàn)差異，從而給購房者更多的選擇。”

  除此之外，精細(xì)選擇城市開發(fā)成為共識(shí)。

  樓市將從行業(yè)為王到區(qū)域?yàn)橥蹀D(zhuǎn)變。以后的市場(chǎng)主要會(huì)在都市圈、城市帶，以及那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好且可以有人口導(dǎo)入的城市發(fā)生，國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平分析稱。

  “可以看到整個(gè)行業(yè)增速會(huì)下降，但是在政府分類調(diào)控下許多城市將出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)”秦虹解釋到，“當(dāng)然，這和地方政府的管理水平有密切關(guān)系。”

  秦虹表示，目前全國去庫存的平均水平大概是2年，新房市場(chǎng)在高點(diǎn)將加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。但由于細(xì)分市場(chǎng)，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)將有所增多。那些細(xì)分的市場(chǎng)里面，如以改造升級(jí)和管理提升為核心的存量房開發(fā)，產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假為核心的地產(chǎn)等將成為新的機(jī)會(huì)。