房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動經(jīng)濟高速發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，一直是中國經(jīng)濟晴雨表。“救市”政策頻出，未來樓市和地產(chǎn)開發(fā)如何調(diào)整成為業(yè)內(nèi)焦點。

  10月18日，眾業(yè)內(nèi)專家云集復(fù)旦大學的希德報告廳，探討中國房地產(chǎn)明天。

  “以價換量”成趨勢

  樓市出路在哪里，面度高庫存高銷售壓力，業(yè)內(nèi)紛紛表示以價換量才是未來生存之道。

  “經(jīng)濟增速換擋，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，政府刺激性政策調(diào)整。在這樣的宏觀背景下中國樓市開始進入深度調(diào)整期，而這個時候最好的出路是以價換量，只有賣不動的價格，沒有賣不動的商品。”復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示。

  由于政府調(diào)控和居高不下的房價，房地產(chǎn)的消費型需求和投資性需求都被抑制，這導致了供求矛盾加劇。尹伯成表示，只有調(diào)整房價才能逐步提高銷量，讓企業(yè)渡過這個調(diào)整期。

  數(shù)據(jù)顯示，2013年全國房屋施工面積66億平方米，竣工10億平方米，其中住宅7.9億平方米。2014年1-9月商品住宅累計成交面積約618.27萬平方米，同比跌幅達32.18%，但即使這樣，今年的商品住宅銷售依然在歷史第二高位(2013為歷史最高位)。

  “由于之前對樓市管理較緊，居民消費地產(chǎn)資金會部分流向投資地產(chǎn)方向。因此，目前樓市處于結(jié)構(gòu)性過剩。”中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹研究院分析稱，“從供求關(guān)系角度看，開發(fā)商漲價非常困難。”

  細分市場出現(xiàn)機會

  樓市進入成熟期，市場競爭加劇，精細化耕耘和城市選擇才能創(chuàng)造更多的機會。

  “中國人口老齡化現(xiàn)象凸顯，房屋改善性需求非常旺盛。”復(fù)旦大學經(jīng)濟學院院長袁志剛教授表示，“因此，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等相應(yīng)的地產(chǎn)形式或?qū)⒊蔀槲磥順鞘械男掳l(fā)力點。”

  近年來，各個開發(fā)商紛紛開始在更多的細分領(lǐng)域進行嘗試，如萬科、復(fù)星等紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，朗詩、綠地打造個性化需求地產(chǎn)。

  改善型需求增速加快，這將導致精細化經(jīng)營成為趨勢。“除地產(chǎn)開發(fā)以外，土地溢價和后期配套一樣是未來地產(chǎn)出現(xiàn)商機的地方。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，“技術(shù)競爭加劇和個性化需求將給開發(fā)商出現(xiàn)差異，從而給購房者更多的選擇。”

  除此之外，精細選擇城市開發(fā)成為共識。

  樓市將從行業(yè)為王到區(qū)域為王轉(zhuǎn)變。以后的市場主要會在都市圈、城市帶，以及那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好且可以有人口導入的城市發(fā)生，國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平分析稱。

  “可以看到整個行業(yè)增速會下降，但是在政府分類調(diào)控下許多城市將出現(xiàn)投資機會”秦虹解釋到，“當然，這和地方政府的管理水平有密切關(guān)系。”

  秦虹表示，目前全國去庫存的平均水平大概是2年，新房市場在高點將加劇行業(yè)競爭。但由于細分市場，結(jié)構(gòu)性機會將有所增多。那些細分的市場里面，如以改造升級和管理提升為核心的存量房開發(fā)，產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假為核心的地產(chǎn)等將成為新的機會。