日前，蘇州市區(qū)春節(jié)前最后一次土拍落幕。20宗地塊中有18宗成功出讓，2宗流拍，攬金283.6億元。

　　相比于前兩年成交價動輒超100%溢價率的狀況，2018年的土拍顯得十分理性，且看點十足：2月出讓的這18宗地塊中，溢價率在5%以下的地塊高達(dá)10塊，另外8宗地塊則因為樓面價超出市場指導(dǎo)價，需要現(xiàn)房銷售。這一方面說明各區(qū)域在土地市場上“冷熱不均”，另一方面也說明房企拿地愈加理性，蘇州土地市場整體趨穩(wěn)。

　　多宗地塊以底價成交

　　回顧今年春節(jié)前兩次土拍，近底價、低溢價率成為重要特點。經(jīng)統(tǒng)計，以底價成交的地塊有13宗，溢價率低于5%的另有7宗。也就是說，年前38宗成功出讓的地塊中，超過一半以近底價成交。

　　縱觀近年來的蘇州土拍市場，2015-2016年全面爆發(fā)，樓面均價和溢價率均大幅攀升。尤其是2016年，土地市場火爆，不僅地塊頻頻以超100%的溢價率成交，樓面價也創(chuàng)出新高。仁恒置地在2016年拿下的2016-WG-46號地塊，以樓面單價38745元/平方米的價格刷新蘇州住宅樓面單價，溢價率達(dá)81.03%。隨后，蘇州出臺樓市新政，在土地方面，一是調(diào)整了土地供應(yīng)條件，提高住宅用地

　　競買保證金和土地出讓金首付款比例。

　　二是引導(dǎo)土地出讓理性競價，根據(jù)出讓地塊情況對部分地塊設(shè)定土地出讓市場指導(dǎo)價。

　　根據(jù)2016年8月出臺的調(diào)控政策，土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價（不含市場指導(dǎo)價），工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可；土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價10%（不含10%），工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。在這項政策的影響下，去年下半年開發(fā)商拿地日益理性，多宗地塊以底價成交，甚至出現(xiàn)流拍，且最高樓面價為28861元/平方米，遠(yuǎn)沒有超過2016年高達(dá)38745元/平方米的創(chuàng)紀(jì)錄價格。

　　2018年的首場土拍中，中鐵建以總價9.8億元拍下的蘇地2017-WG-47號地塊，42166元/平方米的價格刷新了蘇州的樓面單價。很多人將此視為蘇州2018土拍市場即將“燥熱”的表現(xiàn)。但從這兩次土拍的實際結(jié)果來看，在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商拿地比較理性。這一方面是因為地塊限制條件越來越多，土拍參與門檻變高。多宗地塊以低溢價率成交，成交價格低于之前拍出的兄弟地塊。另一方面，融資成本較低、國資背景及實力開發(fā)商也迎來了“補倉”良機(jī)。

　　首次推出純租賃用地

　　值得注意的是，在2月2日的土拍中，成功出讓的蘇地2017-WG-80號地塊為蘇州首宗純租賃地塊，位于相城開發(fā)區(qū)永昌路西、澄陽路北，建筑面積11.5萬平方米，被漕湖置地以3000元/平方米的底價拿下。這意味著在發(fā)展租賃市場方面，蘇州又邁出了探索的新步伐。

　　發(fā)展租賃市場，是加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)調(diào)控、遏制投機(jī)性需求的重要舉措。去年5月，蘇州被列為江蘇省6個試點發(fā)展住房租賃市場的城市之一。去年6月，蘇州土地市場對此做出了反應(yīng)，在高鐵新城出讓了首宗包含50%只租不售的宅地，作為租購并舉的新嘗試。此后，在支持租賃市場發(fā)展方面，蘇州頻頻出招，不光成立了首家國有住房租賃企業(yè)——蘇州工業(yè)園區(qū)潤家住房租賃服務(wù)有限公司，還積極調(diào)研市場，為將來制定政策、規(guī)范租房行為、扶持長期租賃發(fā)展提供

　　決策依據(jù)。今年1月舉行的蘇州兩會上，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，被寫進(jìn)了2018年《政府工作報告》。市人大常委會工作報告也提出將在年內(nèi)制定《蘇州市居住房屋出租安全管理條例》，并針對制定《蘇州市不動產(chǎn)登記條例》開展立法調(diào)研。

　　記者了解到，蘇州首家國有住房租賃企業(yè)——潤家公司主推長租公寓，包括集中式房源和分散式房源兩種形態(tài)。目前，該公司已聚集2000余套不同檔次的線下運營管理房源，包括園區(qū)兆潤控股集團(tuán)與雅詩閣集團(tuán)合作經(jīng)營的中高端盛捷服務(wù)公寓、即將開工建設(shè)的菁星公寓（二期）和即將改造利用的潤家樂璟社區(qū)，園區(qū)部分街道動遷社區(qū)在內(nèi)的社會零散房源陸續(xù)改造后也將對外租賃。

　　本月1日，中國銀行蘇州園區(qū)支行為蘇州宜家開元酒店有限公司投放1000萬元長期貸款，專項用于長租房項目。這是國家住房租賃政策出臺后，全國首筆長租房貸款。據(jù)悉，此次投放的1000萬元貸款為期5年，為純信用貸款，將用于蘇州萬科泊寓對收購的開元酒店的改造、裝修和設(shè)備更新，改造后的酒店將以租房公寓的形式服務(wù)蘇州住房租賃市場。除中行外，建行已與23家租賃企業(yè)簽署住房租賃協(xié)議、6家企業(yè)2000多套房源上線。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)展來說，純租賃土地的出讓既是響應(yīng)新住房政策的試驗性舉動，也是一種全新的探索。在蘇州之前，北京、上海、廣州、深圳等地都曾誕生過房企100%自持的住房地塊。這會促使開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級，從單純的拿地賣房轉(zhuǎn)變成服務(wù)型企業(yè)。

　　新老房企同樣積極“備糧”

　　手里有糧，心里不慌。土地儲備少，市場住宅供應(yīng)就少，對購房者來說只是失去一個選擇的機(jī)會。但對于企業(yè)而言，則有可能失去市場話語權(quán)。從今年前兩次土拍情況來看，不管是新進(jìn)蘇州的房企還是在蘇已經(jīng)經(jīng)營多年的老牌房企，“備糧”都十分積極。1月8日至9日的首場土拍就吸引了40多家房企的激烈爭奪；2月1日至2日的第二場土拍更是出現(xiàn)了一家房企連下三地的情況。

　　盡管這兩次土拍總體溢價率不高，但只要是好地段，低起拍價，房企的爭奪依舊激烈。拙政園旁的中鐵建、唐寅園旁的華發(fā)、樓面價11000元/平方米的里城投資等房企，都經(jīng)多輪角逐后才競得地塊。一些優(yōu)質(zhì)地塊，房企的競價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場指導(dǎo)價的10%，這種即使破線也要拿地的做法，同樣也考驗企業(yè)的實力。按照規(guī)定，樓面價高過市場指導(dǎo)價10%，必須現(xiàn)房銷售。而僅2月1日至2日的第二場土拍中，就有8宗地塊需要現(xiàn)房銷售。分析這些拿地的開發(fā)商不難發(fā)現(xiàn)，他們要么是有國企背景的權(quán)重派，要么是實力雄厚的精英派。

　　去年，有13家房企首次在蘇州拿地，今年，“新面孔”同樣在土拍中亮相。記者注意到，2月1日至2日的第二場土拍，興隆興業(yè)、南京美的、越秀和聯(lián)發(fā)等新進(jìn)房企均有地塊進(jìn)賬，其中興隆興業(yè)和南京美的分別在吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)和高鐵新城競得地塊；越秀和聯(lián)發(fā)則把開發(fā)步伐邁向了蘇州高新區(qū)滸關(guān)。除了興隆興業(yè)在臨湖競得的75號地塊溢價率為28%，越秀和聯(lián)發(fā)在滸關(guān)片區(qū)均以底價拿地，南京美的拍下的81號地塊溢價率也僅為4.12%。

　　新進(jìn)房企頻頻露臉，老牌房企也不甘示弱。在2月1日-2日的土拍中，九龍倉無疑是“大贏家”，一舉斬獲了77號、78號和82號三宗地塊，這也是繼去年9月在土拍中連攬三宗地塊入倉后，九龍倉再次在一場土拍中連下三子。這三宗地塊有兩塊位于相城區(qū)元和街道，另一塊位于高新區(qū)獅山街道，爭奪十分激烈，起始樓面價為20600元/平方米，經(jīng)過20輪競價后，被九龍倉攬入懷中，成交總價31.36億元，樓面價27075元/平方米，溢價率31.43%。

　　根據(jù)去年底到今年初的土拍情況，業(yè)界給出預(yù)測，環(huán)太湖板塊地塊樓面價過萬元，未來這一片區(qū)剛需的選擇面將逐漸收窄；出讓的純住宅用地整體容積率基本都在1-2.5區(qū)間，現(xiàn)房銷售成為關(guān)鍵詞，未來面市產(chǎn)品更多將是偏改善型產(chǎn)品。（董捷）