從多數(shù)城市房價(jià)下跌,到多數(shù)城市房價(jià)上漲,一年多時(shí)間里,中國樓市又完成了一輪漲與跌之間的博弈。中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示,截至7月底,其監(jiān)控的一百個(gè)城市的平均房價(jià),已連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲,同比上漲也持續(xù)了12個(gè)月。一年來,中國各地房價(jià)呈現(xiàn)出怎樣的漲跌分布圖?

  哪里房價(jià)漲最多?

  ——深圳、東莞、惠州一年漲三成

  近一年來樓市的升溫直接反映在了房價(jià)上。中指院百城房價(jià)報(bào)告顯示,去年7月份10685元/平方米的百城平均房價(jià),一年后漲到了12009元/平方米,漲幅約12.39%。

  值得關(guān)注的是,去年以來百城漲幅最高的三個(gè)城市——深圳、惠州、東莞均地處廣東省。

  中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受采訪時(shí)分析,深圳房價(jià)一度暴漲,主要因?yàn)?ldquo;供應(yīng)與庫存不足、交通基礎(chǔ)設(shè)施大建設(shè)、人口暴增”,以及地王扎堆推高房價(jià)。而深圳周邊東莞、惠州一年房價(jià)漲三成,正是深圳限購、需求外溢、政策刺激等因素的疊加。

  不過7月份深圳樓市出現(xiàn)了量價(jià)齊跌現(xiàn)象。謝逸楓認(rèn)為,這其實(shí)是受到供應(yīng)緊縮、房企推貨節(jié)奏等影響,實(shí)際樓盤房價(jià)并沒有下降。

  哪里房價(jià)在下跌?

  ——三亞、吉林、泰州跌幅超5%

  上述報(bào)告顯示,截至7月底,與去年同期相比新建住宅價(jià)格下跌的城市有38個(gè)。其中,三亞、吉林、泰州跌幅超過5%,沈陽、臺(tái)州等14個(gè)城市跌幅在2%—5%之間。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹,房價(jià)下跌城市背后多是因?yàn)槿丝趯?dǎo)入效果欠佳,需求不強(qiáng),只能通過降價(jià)的方式來吸引新需求。

  報(bào)告顯示,近12個(gè)月來,曾經(jīng)因炒房團(tuán)涌入而房價(jià)飆升的三亞,房價(jià)連連下跌,僅2015年7、8月和今年6月出現(xiàn)了小幅環(huán)比上漲。每平方米平均房價(jià)由去年7月20141元/平方米跌至今年7月17960元/平方米,降幅約12%。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,在房價(jià)下跌城市中三亞比較特殊,有很強(qiáng)的炒房需求,但因?qū)嶋H空置率較高導(dǎo)致房價(jià)難漲。

  哪里房價(jià)最穩(wěn)定?

  ——邯鄲、烏魯木齊等地樓市平穩(wěn)

  相較于其他城市,邯鄲、烏魯木齊、湘潭、太原、哈爾濱等城市樓市較為平穩(wěn)。報(bào)告顯示,目前這些城市平均房價(jià)相對(duì)較低,均在8000元/㎡以下,截至7月底同比漲跌幅在1%以內(nèi)。

  嚴(yán)躍進(jìn)分析,房價(jià)表現(xiàn)平穩(wěn),實(shí)際是因?yàn)樾枨蠓�(wěn)定,且并非投資熱點(diǎn)城市,但對(duì)于庫存壓力較大的城市來說,鼓勵(lì)購房者入市還需有所舉措。

  上海易居房地產(chǎn)研究院提供的7月份《70城住宅庫存報(bào)告》指出,上述城市中部分城市住宅庫存并不低。按照上半年市場消化速度,烏魯木齊、哈爾濱庫存分別可賣24個(gè)月、23個(gè)月。而市場一般認(rèn)為較為合理的情況是14個(gè)月左右。

  哪些城市出現(xiàn)“庫存荒”?

  ——合肥、南京庫存只夠賣兩個(gè)月

  《70城住宅庫存報(bào)告》顯示,當(dāng)前各地樓市庫存分化加劇,高者如北海、沈陽、銀川等地,庫存消化周期在20個(gè)月以上;低者如蘇州、惠州等庫存消化周期只有不到5個(gè)月,南京、合肥則僅夠賣2個(gè)月。

  記者觀察發(fā)現(xiàn),蘇州、惠州、南京、合肥等地,正是一年來領(lǐng)漲中國房價(jià)的二線熱點(diǎn)城市。

  百城房價(jià)報(bào)告顯示,今年7月底蘇州新建住宅平均價(jià)格為15337元/㎡,比去年的12108元/㎡漲價(jià)三千多元。南京、合肥同期分別上漲四千多元和兩千多元。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,庫存不足是房價(jià)上漲的一大推手。后續(xù)各地應(yīng)堅(jiān)持“因城施策”,去庫存周期大的城市,繼續(xù)積極去庫;去庫存周期偏小的城市,則應(yīng)補(bǔ)庫存或追加土地開發(fā)投資。

  誰的地價(jià)趕超房價(jià)?

  ——蘇州、杭州等地價(jià)漲幅超100%

  市場普遍認(rèn)為,一年來高價(jià)地頻出對(duì)推漲房價(jià)效用明顯。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,截至8月4日,全國有34個(gè)城市年內(nèi)賣地金額超過百億元,刷新了同期歷史最高紀(jì)錄,單位面積地價(jià)較去年大幅上漲。

  從平均樓面價(jià)看,深圳比去年同期漲價(jià)332%,漲幅居首。其次是蘇州上漲200%,杭州上漲147%,南京上漲133%,廈門上漲117%,合肥上漲111%。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,在熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了普遍性的地價(jià)超過房價(jià)現(xiàn)象,樓市豪宅化明顯。南京、合肥、廈門、蘇州成為今年以來“地王”最密集的二線城市,“這些城市的房價(jià)如果沒有約束性政策,很可能會(huì)爆發(fā)式上漲”。