人民網(wǎng)北京5月11日電（徐倩）上海土地市場(chǎng)迎來(lái)樓市新政后首批純宅地的拍賣，在繼今日上午象嶼地產(chǎn)21.5億元以126%的溢價(jià)率競(jìng)得上海奉賢南橋新城的宅地后，下午格力地產(chǎn)和融創(chuàng)分別以超過(guò)109%和112%的溢價(jià)率分搶了上海松江泗涇兩幅宅地。

    根據(jù)下午的競(jìng)拍結(jié)果，格力地產(chǎn)19.65億力挫在場(chǎng)33家房企競(jìng)得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號(hào)，樓板價(jià)37674.7元，溢價(jià)率109%，而這一價(jià)格也成為新的區(qū)域地王。

    而在格力地產(chǎn)當(dāng)?shù)赝醪痪�，融�?chuàng)再次刷新了區(qū)域樓板價(jià)，融創(chuàng)以30.05億元競(jìng)得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元12-01號(hào)地塊，溢價(jià)111.62%，成交樓板價(jià)每平方米38291.33元，取代格力地產(chǎn)成為新晉地王。

    據(jù)記者了解，上海松江泗涇鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)在售樓盤有綠地香緹、金地自在城、綠地云天坊、保利翡麗公館、建發(fā)玖瓏灣等，比如，萬(wàn)業(yè)名苑4月以來(lái)成交均價(jià)約每平方米2.6萬(wàn)元，而保利翡麗公館的精裝房的售價(jià)約為每平方米3萬(wàn)元，尚不及格力地產(chǎn)和融創(chuàng)所拍樓板價(jià)。

    上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：“根據(jù)上述的樓板價(jià)推算，預(yù)計(jì)未來(lái)成本價(jià)至少都在每平方米6萬(wàn)元以上。由此來(lái)看，不但新的區(qū)域地王出現(xiàn)，并且預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)高出當(dāng)前產(chǎn)品售價(jià)一倍，顯然價(jià)格偏高。”

（上海土地交易廳內(nèi)“座無(wú)虛席”）

    加上今日上午象嶼地產(chǎn)以21.5億元的價(jià)格競(jìng)得奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03區(qū)域地塊，溢價(jià)率為126.2%，今日三幅宅地的拍賣的溢價(jià)率都在100%以上。

    對(duì)于此，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次土地高溢價(jià)的現(xiàn)象，實(shí)際上和上海土地此前幾個(gè)月一直供應(yīng)低迷有關(guān)系，上海4月的土地市場(chǎng)一直是‘0供應(yīng)’的狀態(tài)。而上海相關(guān)房企補(bǔ)庫(kù)存的需求是比較大的，所以此類地塊出讓后，積極補(bǔ)倉(cāng)的需求非常大。如果多的房企拿地，自然也會(huì)使得部分房企更容易報(bào)高價(jià)�？此撇焕硇裕�但也是無(wú)奈之舉。”

    從房企自身角度而言，此次拿地的格力地產(chǎn)和融創(chuàng)都急需在上海補(bǔ)倉(cāng)。

    對(duì)于2014年首次進(jìn)入上海市場(chǎng)的格力地產(chǎn)而言，盧文曦認(rèn)為：“從去年首次進(jìn)入上海之后，格力地產(chǎn)今年尚未土地入賬。從深耕的角度來(lái)看，有必要進(jìn)行‘補(bǔ)倉(cāng)’。格力剛進(jìn)入上海的時(shí)候拿地是不計(jì)成本的，所以價(jià)格高可以理解，是用來(lái)樹(shù)標(biāo)桿用的，但是泗涇這塊地略顯激進(jìn)。”

    而對(duì)于融創(chuàng)來(lái)講，盧文曦認(rèn)為：“其去年在土地市場(chǎng)斬獲不多，而今年年初土地又不多，所以這次正好有多幅土地出讓，因此要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)。從土地區(qū)域本身來(lái)說(shuō)，比較成熟，上海未來(lái)土地出讓越來(lái)越少，并且有向郊環(huán)外延生的趨勢(shì)。所以對(duì)比起來(lái)，泗涇目前已經(jīng)是‘不錯(cuò)’的地段了，長(zhǎng)期來(lái)看還是屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”

    值得注意的是，上述兩幅宅地都規(guī)定了中小套型的住房供應(yīng)比例都在80%以上，這就意味著未來(lái)兩項(xiàng)目的定位更可能是“剛需”或者“剛改”。

  這一限制顯然給后期的操盤和售價(jià)帶來(lái)影響，盧文曦補(bǔ)充稱：“上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度在于規(guī)定中小套型開(kāi)發(fā)規(guī)模，而且預(yù)計(jì)未來(lái)銷售價(jià)至少單價(jià)在6萬(wàn)元以上，而目前區(qū)域最好的公寓產(chǎn)品的單價(jià)也只不過(guò)3萬(wàn)元左右，因此拿地上過(guò)于激進(jìn)。”

    盧文曦進(jìn)一步指出：“格力本身做高端產(chǎn)品基因是不足的，未來(lái)單價(jià)要6萬(wàn)，現(xiàn)在市區(qū)均價(jià)也只不過(guò)6萬(wàn)出頭些，后面銷售可能會(huì)需要困難。”

    上海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“拿‘地王’的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，很多地王項(xiàng)目因?yàn)榈貎r(jià)高所以利潤(rùn)率都偏低，后期銷售才是對(duì)房企的考驗(yàn)，而且高地價(jià)也會(huì)對(duì)房企的融資產(chǎn)生影響，比如一些房企會(huì)借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過(guò)高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)。但由于未來(lái)市場(chǎng)充滿不確定性，一旦市場(chǎng)風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)。高地價(jià)將為房企的發(fā)展埋下重大隱患。”