近日，有消息稱李嘉誠擬轉(zhuǎn)手內(nèi)地一大型綜合體：世紀匯。這個位于浦東陸家嘴的商辦類項目，總建面36萬平米，地段一流，位于東方路世紀大道路口，四條地鐵站上蓋，擬以7萬元單價，約200億總價轉(zhuǎn)手。

 

近幾年，李嘉誠頻頻出售內(nèi)地物業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計，如果世紀匯出售，包括超市、港口、能源等其他資產(chǎn)，近三年套現(xiàn)國內(nèi)資產(chǎn)金額達到上千億，而旗下公司期間沒有新增投資。作為亞洲首富和傳統(tǒng)地產(chǎn)大佬，李嘉誠每次出售國內(nèi)大型物業(yè)，總會引發(fā)媒體熱議。比如，2013年71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心，2013年26億元出售廣州西城都薈廣場，2014年72億元出售北京盈科中心。

 

李嘉誠為什么頻頻賣掉內(nèi)地物業(yè)？是否真的看空內(nèi)地樓市？其實，李嘉誠代表了一批港資房地產(chǎn)商，過去20多年，他們在內(nèi)地樓市的命運與際遇，已經(jīng)發(fā)生了重大變化。借此事件，筆者分析如下。

 

其一，地價太高。近幾年，李嘉誠基本上沒在內(nèi)地拿地。重要原因之一，地價太高。大型港資房企，過去多年一直布局一線城市和少數(shù)核心二線城市。但近幾年這幾個城市的房價與地價持續(xù)快速上漲，而且地價漲幅高于房價。尤其是2011年之后，三四線城市持續(xù)低迷，大開發(fā)商被迫調(diào)整布局戰(zhàn)略，重歸一線城市，宅地竟爭異常激烈，“面粉貴過面包”成為常態(tài)。風險防控意識強的港資房企，根本沒辦法在公開市場上獲得地塊。

 

其二，囤地不易。大家如果細心觀察就會發(fā)現(xiàn)，大型港資開發(fā)商在內(nèi)地的很多項目，尤其是大型項目，常常需要開發(fā)很多年，其開發(fā)周期遠長于行業(yè)平均水平。就拿世紀匯說事，2004年以1.2萬元樓面價獲得，10年過去了，仍未竣工，一個商場和兩幢辦公樓，項目規(guī)模并不算特別大。如此優(yōu)質(zhì)地段，如今地價都超5萬元了。過去多年，李嘉誠們的部分項目，常被媒體質(zhì)疑囤地。但是，近幾年大陸的土地調(diào)控與管理趨嚴，項目久拖不建，或建而不成，政府越來越難以忍受了。

 

其三，優(yōu)勢不再。上世紀90年代，內(nèi)地城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)，缺資金、缺經(jīng)驗、缺技術，當時港資開發(fā)商都是市長書記們的座上賓，招商引資的重點客戶。因此，港企常常能以非常優(yōu)惠的地價與其他條件，獲得優(yōu)質(zhì)項目。而1998年房改之后，內(nèi)地房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，培育和催生了一批內(nèi)地大型房企，尤其近三五年，萬科、綠地、恒大、中海、保利等迅猛發(fā)展，如今地產(chǎn)巨頭俱樂部中，已基本見不到傳統(tǒng)港商的身影。除了在商辦類持有物業(yè)方面仍有少許優(yōu)勢外，傳統(tǒng)港企原來擁有的比較優(yōu)勢已經(jīng)消失。

 

綜上所述，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，隨著內(nèi)地一批優(yōu)質(zhì)房企的壯大，隨著土地出讓與管理的嚴格化、規(guī)范化，隨著一線城市地價快速上漲，隨著房地產(chǎn)黃金十年逝去、行業(yè)利潤率不斷下滑，包括李嘉誠在內(nèi)的諸多傳統(tǒng)港資開發(fā)商，已經(jīng)沒辦法在內(nèi)地繼續(xù)購地、開發(fā)，項目越來越少，經(jīng)營規(guī)模必然持續(xù)萎縮，機構(gòu)與團隊配置也必然壓縮。即便是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，持有經(jīng)營的價值，相比以前也顯著下降。

 

這只是房地產(chǎn)領域的內(nèi)因，而李嘉誠的賣房、撤資，可能還涉及房地產(chǎn)之外的因素。比如，中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，經(jīng)濟由高增長進入中增長，內(nèi)地投資機會與價值，相比之前10-20年減少了。再如，新一屆政府致力于深化改革、大力反腐，政商關系與格局發(fā)生重大變化。還有，李嘉誠一直是多元化、跨國化發(fā)展，房地產(chǎn)只是產(chǎn)業(yè)之一，收縮內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務，做大其他業(yè)務，加大在英國等國際投資，也屬正常。

 

總之，近幾年李嘉誠多次出售內(nèi)地物業(yè)，是多種因素綜合的結(jié)果，不宜簡單的理解為：李超人嚴重看空內(nèi)地樓市、認定存在房價大泡沫，因此而提前逃離這個市場。李嘉誠在內(nèi)地房地產(chǎn)市場中20多年，由風起云涌到風輕云淡，由笑傲江湖到退隱江湖，其實也是一面鏡子，映射出中國房地產(chǎn)業(yè)由孩童，一步步長成少年，現(xiàn)在已步入青年甚至是中年。

 

（中國證券報）