遼寧省內(nèi)一家房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會負責(zé)人表示，由于前期過量開發(fā)，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場供需嚴(yán)重失衡，全國市場整體性回暖至少還需要兩三年的時間，部分深陷庫存泥潭的城市恢復(fù)元氣的時間還要更久。

 

從“自救”到“救市”

 

2014年下半年突如其來的房地產(chǎn)寒潮讓整個行業(yè)驚慌失措。彼時，中國經(jīng)濟增幅雖然下滑，但還未到中央政府“救市”的地步。

 

最終，轉(zhuǎn)變來自于2015年第一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)出爐，并不光鮮的經(jīng)濟增幅讓“3·30”樓市新政應(yīng)運而生。除了部分一線城市，全國各地持續(xù)多年的限購政策開始陸續(xù)放松。

 

其實，在這之前，部分地方政府和開發(fā)商已經(jīng)開始“自救”，如遼寧省通過舉辦“房交會”在契稅方面進行減免，溫州地區(qū)放開開發(fā)貸、提前發(fā)放預(yù)售許可證。部分開發(fā)商加大去庫存力度，開始把首付比例降至30%以下，甚至出現(xiàn)零首付。

 

3月底，中央開始啟動“救市”方案，在金融政策方面，從2月到6月份，央行三次降準(zhǔn)1.5%、降息0.75%，二套房首付比例和公積金貸款首付比例降低，二手房免征營業(yè)稅從5年降至2年，房地產(chǎn)交易成本進一步降低。

 

2015年的全國兩會上，李克強總理明確指出，“加快培育消費增長點，穩(wěn)定住房消費。堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

 

4月底召開的中央經(jīng)濟會議也提出，要不斷完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制，去庫存、穩(wěn)消費。建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制被首次提出，被看作中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)性意見。

 

隨著中央和地方政府救市政策落實，從5月份起，樓市開始緩慢回暖，上半年后兩個月業(yè)績直接帶動整個上半年樓市成交穩(wěn)步上升。但市場供大于求、庫存高企和房地產(chǎn)行業(yè)分化格局并未有所好轉(zhuǎn)。

 

去化為主 土地成交減少

 

在房地產(chǎn)行業(yè)“千方百計”去庫存的背景下，2015年上半年，全國土地供應(yīng)量和成交量均出現(xiàn)大幅下跌，全國主要城市新開工面積和竣工面積繼續(xù)維持前期下跌趨勢，依據(jù)目前市場情況而言，這一形勢還將繼續(xù)持續(xù)下去。

 

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年全國300個主要城市土地供應(yīng)面積為8.5億平方米，同比下降30.9%，成交面積為5.8億平方米，同比減少43.3%，土地成交金額為7088億元，同比下降44%。

 

由此不難看出，由于開發(fā)企業(yè)庫存和土地儲備相對較多，拿地意愿并不強烈，整個上半年，房企的主要目標(biāo)仍以去化為主。

 

來自中國指數(shù)研究院另一份數(shù)據(jù)顯示，全國50個主要城市2015年上半年月成交量為2600萬平方米，同比上漲25.5%，其中第一季度同比持平，第二季度大幅上漲帶動整個上半年成交量出現(xiàn)2010年以來最好水平。

 

不過，雖然成交量較為喜人，但成交價格并未整體性上漲，除了一線城市小幅上漲5.17%表現(xiàn)尚好外，二三線城市房價均出現(xiàn)小幅下跌，分別下跌0.75%和1.25%，二三線城市價格下跌更多是因為開發(fā)商為了降低庫存而進行的降價引發(fā)。

 

對于未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景，杭州金孚洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長周震遠認為，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場將會仍舊以去化為主，但目前房地產(chǎn)“紅利”仍舊存在，長期而言，還是大有作為。

 

在周震遠看來，中國城鎮(zhèn)化目標(biāo)是70%以上，但目前這一目標(biāo)還未實現(xiàn)，還存在相當(dāng)大的市場空間。“城鎮(zhèn)化率再提高20個百分點，至少能夠釋放出1億多人口需求，怎么能說沒有機會呢！”

 

目前，全國部分地區(qū)已經(jīng)開始農(nóng)地確權(quán)工作，未來這個“紅利”是否會轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)市場需求，還有待進一步觀察。

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