降息后涉房貸款對優(yōu)質(zhì)企業(yè)漸放開 但地產(chǎn)風(fēng)險仍受到嚴(yán)控

    央行降息刺激A股房地產(chǎn)板塊大漲數(shù)日。但記者從銀行、房企等多個市場主體處了解到，雖然降息已經(jīng)落地，但地產(chǎn)風(fēng)險仍然存在，僅有優(yōu)質(zhì)企業(yè)可能獲得信貸投放的關(guān)照，而不少中小房企不得不繼續(xù)忍受融資困難的煎熬，甚至融資成本可能不降反升。目前，由于本地融資趨緊，已經(jīng)有部分中小房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地“找錢”。

    “部分優(yōu)質(zhì)的企業(yè)我們會考慮在明年的信貸投放政策中進(jìn)行調(diào)整。”某國有行內(nèi)部人士昨日接受廣州日報(bào)記者采訪時表示。

    某股份制銀行相關(guān)人士也表示，銀行業(yè)對未來的涉房貸款走向以及貸款利率的走勢都較為樂觀。

    央行此前報(bào)告顯示， 2014年三季度末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增18.2%。9月底個人購房貸款余額11.12萬億元人民幣，同比增長17.5%。

    華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳分析認(rèn)為，三季度房地產(chǎn)貸款增速保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì)四季度隨著房貸政策影響的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖趨勢。房地產(chǎn)貸款特別是個人購房貸款增速有望回升。此外，地產(chǎn)投資有望拉動四季度投資整體增速觸底反彈。

    銀行仍考慮中小房企風(fēng)險

    目前，銀行業(yè)的不良率居高不下，因此在貸款風(fēng)險把控上，依舊是個問題，上述股份制銀行內(nèi)部人士表示，對于二、三線城市以及中小房企，銀行還是會考慮到風(fēng)險問題，因此依舊還沒有放開。

    “總的來看，二、三線城市的樓市依舊存在風(fēng)險，此外，目前樓市的存量依舊很高，還處于去庫存的狀態(tài)。”某銀行業(yè)人士表示。

    “年前資金回流的壓力較大，目前降息可以刺激房地產(chǎn)交易，但對房價的影響可能比較有限，所以目前距離房地產(chǎn)整體復(fù)蘇還有一段時間，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險還沒有完全釋放，貸款也難以短期內(nèi)松動。”優(yōu)選財(cái)富投研中心總監(jiān)張淑霞昨日接受本報(bào)記者采訪時表示。

    中小房企融資成本或反增

    雖然已進(jìn)入降息周期，但目前銀行房貸仍沒有明顯變化，而民間融資成本居高不下，目前部分中小房企已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地找錢。

    “降息之后沒有明顯覺得銀行融資變得寬松，至少在要求上還是十分嚴(yán)格。”昨日，廣東通大旭日集團(tuán)董事長孫通文對記者表示。這家總部在中山的中型房地產(chǎn)公司作為當(dāng)?shù)胤科簖堫^，尚能從銀行拿到相對便宜的貸款，大約月息6~7厘。但是由于銀行需要地塊或者房產(chǎn)作為抵押，可能影響到其售房周轉(zhuǎn)，因此其并未用盡貸款額度。

    不少更小的中小型房企的融資渠道遠(yuǎn)沒如此暢通，由于“非對稱降息”，融資成本反而可能增加。

    一位房地產(chǎn)融資業(yè)內(nèi)人士對記者表示，對于大部分中小房企、尤其是“半路出家”的中小房企而言，不但開發(fā)貸仍然遙不可及，本地的民間融資市場也難解“干渴”，只能去湖南、湖北等地進(jìn)行融資，融資成本可能達(dá)到24%甚至更高。但如果在本地借款，不但需要抵押物，融資成本也不便宜。

    “最有代表性的就是日之泉，現(xiàn)在本地融不到錢，只能去外地找錢。還有一個原因，如果在本地借款，圈內(nèi)就知道你沒錢了，也不可能再借給你，因此寧愿選擇去外地找錢。”該業(yè)內(nèi)人士對記者坦言。

    焦點(diǎn)關(guān)注

    房企對開發(fā)貸依賴性下降

    “明年，對大部分房企而言，其融資成本很難出現(xiàn)明顯下降。”廣東南方金融創(chuàng)新研究院特約觀察員羅志祥對記者表示，現(xiàn)在央行確實(shí)希望將資金引入房地產(chǎn)行業(yè)，但是銀監(jiān)會這一“水閘”的標(biāo)準(zhǔn)并未降低，“銀行資金不可能大規(guī)模涌入房企。”

    不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企對銀行開發(fā)貸的依賴性已有所下降。

    孫通文告訴記者，由于地產(chǎn)私募基金獲取相對銀行靈活，其會選擇和地產(chǎn)基金合作，抵押股權(quán)以獲取相對高息但靈活的發(fā)展資金。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資1111.5億元，相當(dāng)于去年全年的85%，其中海外融資達(dá)740.14億元，占融資總額的66.6%。

    此外，不少房企也在尋求通過境內(nèi)發(fā)債、有限合伙基金輸血融資。9月26日，榮盛發(fā)展股東大會通過決議，計(jì)劃發(fā)行中期票據(jù)融資49億元。