為期一個月的《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)今天結束公開征求意見。前日，廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心召開研討會，全省各地業(yè)委會代表和專家學者針對不動產(chǎn)登記條例與業(yè)主共有物權登記的問題進行討論。會后，與會代表向國務院法制辦提交建議書，建議在條例中增加“建筑物區(qū)分所有權登記”專章內容，規(guī)定小區(qū)共有物業(yè)應依法登記在業(yè)主大會或全體業(yè)主名下。

  面積要過半阻礙業(yè)主維權

  “沒有共有物業(yè)就談不上業(yè)主大會，召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會是為了自我管理共有物業(yè)，假如共有物業(yè)都沒有登記，也不知道是哪些(屬于共有物業(yè))，憑什么召開業(yè)主大會呢？”省政府參事王則楚指出，《物權法》早在2007年實施，但共有物業(yè)的物權登記制度一直沒有建立起來。

  根據(jù)《物權法》，業(yè)主大會做任何投票決策都必須符合“雙過半”(人數(shù)過半、面積過半)的標準。小業(yè)主人數(shù)上占優(yōu)勢，人數(shù)過半往往容易達到，卻經(jīng)常被卡在面積過半上。

  研討會上，有業(yè)主代表提出了東逸花園成立業(yè)委會6年來一直“難產(chǎn)”的案例，個中爭議正是面積是否過半。小區(qū)業(yè)主代表認為總面積應為所有專有面積之和，而開發(fā)商將車庫、會所等所有共建面積全部算進總面積內，導致了贊成票權面積未達到一半。

  廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧表示，正是小區(qū)共有物業(yè)沒有進行確權登記，產(chǎn)權不清的情況下往往容易導致爭議和糾紛。

  開發(fā)商鉆空子躲避物管費

  王則楚指出，目前住宅小區(qū)建設中，只對開發(fā)商出售前的物業(yè)進行大確權。房產(chǎn)出售后，僅對業(yè)主的專有面積進行產(chǎn)權的轉移登記，而沒有共有物權的確權登記，也沒有開發(fā)商專有面積的登記。開發(fā)商的專有面積往往混在共有面積或者分攤面積中，規(guī)避專有面積應該繳納的物管費。

  “只要小區(qū)賣出第一個專有部分開始，開發(fā)商實際上也只是普通業(yè)主。不動產(chǎn)登記條例就是要體現(xiàn)這樣一個物權變動，這體現(xiàn)了物權法的精神。”北京市盈科(廣州)律師事務所律師周玉忠指出，開發(fā)商持有的小區(qū)土地使用證沒有核銷一說，部分開發(fā)商會通過各種途徑進行二次確權，將車庫、游泳池等小區(qū)公建配套變成私產(chǎn)，業(yè)主利益因此受到損害。海珠區(qū)金沙花園的業(yè)主也現(xiàn)場爆料，說他們小區(qū)的健身房就從公建配套變成了開發(fā)商的私產(chǎn)，現(xiàn)在還轉手賣給了小區(qū)一名業(yè)主。

  經(jīng)過討論，與會代表一致認為眾多共有物權的糾紛根源，就在于沒有建立共有物業(yè)的登記制度。只有將共有物業(yè)登記在業(yè)主大會或全體業(yè)主名下，才能有效保護業(yè)主的共有物權。與會代表還提出建筑區(qū)劃、土地使用權、面積投票權、配套設施用途也應該列入登記范疇之列。