回顧2014年4月份以來限購(gòu)政策的變化歷程，至目前為止，限購(gòu)政策執(zhí)行層面的“雙向調(diào)控”的特征非常明顯。當(dāng)前，除了一線城市外，其他城市限購(gòu)政策已開始逐步進(jìn)行調(diào)整。從比如南寧、天津等城市首先定向放松限購(gòu)，到無錫、�？诘瘸鞘型ㄟ^戶籍新政側(cè)面突破限購(gòu)，再到沈陽、昆明、福州、廈門、南昌、石家莊等城市傳言限購(gòu)取消等措施，甚至呼和浩特、濟(jì)南、杭州、寧波等城市直接發(fā)文調(diào)整或取消限購(gòu)政策，限購(gòu)政策的調(diào)整力度越來越大，尤其是庫(kù)存偏大的城市取消樓市限購(gòu)政策的傾向越來越明顯。 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除了北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌這7個(gè)城市之外，46個(gè)左右限購(gòu)城市的限購(gòu)政策至少27個(gè)已經(jīng)做了調(diào)整，或者從執(zhí)行層面已經(jīng)全面放松，其中，南寧、呼和浩特等11個(gè)城市以正式發(fā)文或微博方式公布。

從南寧開始打出限購(gòu)放松第一槍至今，經(jīng)歷短短4個(gè)月左右的時(shí)間，此輪限購(gòu)政策調(diào)整速度之快始料未及，部分城市甚至毫無節(jié)操。從具體表現(xiàn)來看，對(duì)于限購(gòu)政策的調(diào)整，部分采取多次試探后又否認(rèn)，否認(rèn)后還實(shí)際執(zhí)行，或者“只做不說”。不過大家也都清楚，限購(gòu)政策退出的底牌基本上已經(jīng)打出來了，也是大勢(shì)所趨了。至此，我們可以預(yù)言，到今年年底，除了一線城市之外，其余城市限購(gòu)政策將光明正大的進(jìn)行調(diào)整，甚至最終會(huì)從執(zhí)行意義上全部取消。

但是，限購(gòu)政策風(fēng)風(fēng)光光調(diào)整或取消之后，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)怎么樣？事實(shí)證明，盡管上述城市限購(gòu)等政策出臺(tái)定向?qū)捤纱胧�，但是，限�?gòu)等政策松動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果，比如杭州、寧波等。

那么，既然限購(gòu)取消沒有效果，對(duì)于地方政府來講，限購(gòu)定向?qū)捤苫蛉∠�后還有哪些措施可以刺激樓市？地方政府還有哪些底牌可以“救市”？回顧過去幾輪市場(chǎng)發(fā)展周期，每當(dāng)市場(chǎng)低谷期，地方政府都會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，這些措施包括調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金政策調(diào)整、契稅優(yōu)惠、鼓勵(lì)人才購(gòu)房等八大方面“救市”措施。具體來講：

第一、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

據(jù)悉，北京市住建委已經(jīng)給出了下半年北京的房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路，下一步北京的房

地產(chǎn)調(diào)控思路是按照分類調(diào)控的原則，保證供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)。適度放開高端商品房項(xiàng)目，加強(qiáng)稅收征管，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，并適時(shí)合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。其他城市比如沈陽繼2012年4月上調(diào)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后，沈陽近日再次將這一標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)。其中，和平區(qū)、沈河區(qū)、鐵西區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)、渾南區(qū)、于洪區(qū)、蘇家屯區(qū)和沈北新區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的普通住房?jī)r(jià)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)為11230元/平方米，不高于這一標(biāo)準(zhǔn)的都是普通住宅。

而對(duì)于上海等其他城市來講，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)期越來越強(qiáng)。調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)剛需來講，由于惠及面擴(kuò)大，更多的剛需購(gòu)房者會(huì)少交稅費(fèi)，不過總體量不是太大，但可以說是在政策上鼓勵(lì)購(gòu)房者盡快購(gòu)房，尤其是一些自住需求的購(gòu)房者，如果他們盡快購(gòu)房的話，不僅可以買到合適的房源，而且可以激活樓市的成交量。成交量上去了，對(duì)于開發(fā)商政府都是一件好事情。

第二、降低首付比例

當(dāng)前仍處于階段性的市場(chǎng)博弈階段，通過下調(diào)首套房首付比例，可以降低購(gòu)房者入市門檻，適度激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前庫(kù)存相對(duì)較大的市場(chǎng)壓力，同時(shí)使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。

此外，部分城市二套房首付比例也可以適度降低，以鼓勵(lì)改善型需求入市，比如杭州市二套房貸首付比例已降至6成。

第三、住房公積金政策調(diào)整

在當(dāng)前商貸利率高企的市場(chǎng)背景下，安徽宣城、蕪湖、馬鞍山、沈陽等地在公積金貸款上針對(duì)對(duì)于首套房置業(yè)者的進(jìn)一步的定向?qū)捤桑�降低貸款利率，提高信貸額度及審批周期，降低購(gòu)房者入市的門檻等。

此外，對(duì)于部分城市來講，公積金貸款購(gòu)置90平方米以下首套房可以首付兩成，這也將大大降低購(gòu)房者入市的門檻，對(duì)于一部分自住需求購(gòu)房者來講，可以提前購(gòu)置房產(chǎn)，以應(yīng)對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲而帶來越來越買不起房子的狀態(tài)。此外，部分城市甚至部分城市公積金還可以異地互貸，這些政策這對(duì)于剛需來講，應(yīng)該可以刺激這部分需求入市購(gòu)房，也是對(duì)于這部分購(gòu)房者購(gòu)房機(jī)會(huì)的保護(hù)。

第四、限價(jià)政策取消

其實(shí)，當(dāng)前限價(jià)政策的取消已經(jīng)落實(shí)。通過限價(jià)政策取消，部分高端項(xiàng)目預(yù)售許可證的發(fā)放不再那么嚴(yán)格，此時(shí)，這些樓盤可以積極入市，從而也可以起到帶動(dòng)市場(chǎng)成交量回升的作用。

第五、首套房貸利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持

據(jù)媒體報(bào)道，在上海農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)悄然動(dòng)首套房貸，給出95折利率折扣的消息被市場(chǎng)披露之后一周，其他滬上商業(yè)銀行對(duì)惜貸的口徑也正悄然松動(dòng)。此外，成都市財(cái)政局也明確發(fā)布消息稱，財(cái)政要明確支持首套房貸。按照這樣的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月首套房貸利率會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，那么，屆時(shí)購(gòu)房者成本適度降低，市場(chǎng)成交量也將因此逐步企穩(wěn)回升，最終改變當(dāng)前量?jī)r(jià)齊跌的局面。

第六、契稅優(yōu)惠或減免

通過對(duì)特定產(chǎn)品類型樓盤，比如精裝修的、綠色建筑項(xiàng)目，90平方米以下戶型的成交給予契稅減免的優(yōu)惠，這樣也激活一部分市場(chǎng)成交量。

第七、鼓勵(lì)人才購(gòu)房政策

針對(duì)人才類的購(gòu)房落戶政策已經(jīng)不再稀奇，今年以來，至少已經(jīng)有武漢、西安、無錫等3個(gè)城市出臺(tái)鼓勵(lì)人才購(gòu)房的相關(guān)措施。明確針對(duì)人才類購(gòu)房落戶的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于樓市成交量回升來講也會(huì)起到積極作用。

第八、將戶籍制度與購(gòu)買房產(chǎn)直接結(jié)合

盡管當(dāng)前農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口已經(jīng)取消，但是，對(duì)于大中城市而言，尤其是省會(huì)城市而言，要想在這個(gè)城市落戶，應(yīng)該還是有一定條件限制，這些城市極有可能在此時(shí)出臺(tái)將戶籍制度與購(gòu)買房產(chǎn)直接結(jié)合的相關(guān)政策，以適度刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求，帶動(dòng)市場(chǎng)成交量回升。