7月30日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），從調(diào)整戶口遷移政策、創(chuàng)新人口管理、切實(shí)保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口合法權(quán)益等三大方面提出了具體措施。其中全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制、有序放開(kāi)中等城市落戶限制、合理確定大城市落戶條件、嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，擴(kuò)大義務(wù)教育、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋面等一系列舉措，無(wú)疑將對(duì)中國(guó)的城鎮(zhèn)化改革進(jìn)程產(chǎn)生重大影響。

未來(lái)，可以預(yù)見(jiàn)的是，將有更多人的生活伴隨新一輪人口大遷徙而發(fā)生改變。而在此進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇不言而喻。

“國(guó)務(wù)院此輪戶籍改革，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期是利好政策。”華業(yè)地產(chǎn)(華業(yè)東方玫瑰)副總裁陳云峰在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)格局已經(jīng)形成，戶籍制度改革的推進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利好主要在長(zhǎng)線效應(yīng)。

有專家預(yù)測(cè)，戶籍改革將是中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)十年持續(xù)健康發(fā)展的最大動(dòng)力。

公共服務(wù)均等化是改革關(guān)鍵

在進(jìn)一步調(diào)整戶口遷移政策方面，《意見(jiàn)》指出，要全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開(kāi)中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，有效解決戶口遷移中的重點(diǎn)問(wèn)題。

對(duì)于這一分梯度的落戶政策，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所研究員劉維新認(rèn)為，“這次的‘分級(jí)落戶’制度，是在對(duì)中國(guó)城市規(guī)模程度和發(fā)展進(jìn)度有清醒認(rèn)識(shí)和現(xiàn)實(shí)承認(rèn)的前提下提出的。但這也正是戶籍改革之路未來(lái)的坎坷所在。因?yàn)槲�引人口流入的�?shí)質(zhì)不是一個(gè)城市的戶籍，而是這個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)資源。”在他看來(lái)，“落地產(chǎn)業(yè)、完善配套、吸引就業(yè)，是長(zhǎng)遠(yuǎn)改革的必經(jīng)之路。”

在創(chuàng)新人口管理方面，《意見(jiàn)》要求，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，建立居住證制度；而在切實(shí)保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口合法權(quán)益方面，《意見(jiàn)》則提出，要完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，擴(kuò)大義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋面，加強(qiáng)基本公共服務(wù)財(cái)力保障。

“這意味著戶籍所帶來(lái)的附加值越來(lái)越少。戶籍制度的放開(kāi)只是一種形式，改革實(shí)質(zhì)要看公共服務(wù)是否一致。”社科院城市發(fā)展與資源環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。在他看來(lái)，“戶籍改革關(guān)鍵要解決公共資源的要素配置，要讓每人的付出得到平等的收益�，F(xiàn)在城市和農(nóng)村務(wù)工人員，付出相同的勞動(dòng)，農(nóng)村人享受的醫(yī)療、教育等公共服務(wù)和城市居民還有差異。”

而中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王涌彬也有同樣感受。“農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶籍性質(zhì)的取消意義非常重大，打破城鄉(xiāng)二元體制，有利于人口的自由流動(dòng)。而改革的成功與否依托于戶籍改革后續(xù)的配套制度，如大城市的居住證制度，農(nóng)村的土地改革制度等。”在他看來(lái)，配套制度的改革是實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化、形成城鄉(xiāng)一元化的關(guān)鍵。

直接利好房地產(chǎn)行業(yè)

“對(duì)房地產(chǎn)絕對(duì)是好事！”對(duì)于戶籍改革新政的出臺(tái)，陽(yáng)光100副總裁范小沖在接受記者采訪時(shí)直接肯定。他認(rèn)為，戶籍的有序有規(guī)放開(kāi)，直接結(jié)果就是會(huì)加快城市化。

在他看來(lái)，“還是會(huì)有很多農(nóng)村人口愿意進(jìn)城享受城市的公共資源、社會(huì)福利和獲得更多包括自身就業(yè)、子女就學(xué)機(jī)會(huì)的。”

按照規(guī)劃，國(guó)務(wù)院戶籍改革的目標(biāo)是到2020年，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。“到2020年，戶籍改革紅利對(duì)GDP總體的貢獻(xiàn)率將達(dá)到5%。這其中，對(duì)房地產(chǎn)、基建等領(lǐng)域而言，利好最為直接。”亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)分析道。

另外，對(duì)于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中要著力解決的“三個(gè)1億人”問(wèn)題，隨著戶籍政策的支持，人口導(dǎo)入的速度將不斷加快，而這部分人群無(wú)疑也將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主體。

“戶籍制度改革增強(qiáng)了市民的流動(dòng)性，如果一些配套公共服務(wù)政策能夠?qū)崿F(xiàn)，將會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量，從這個(gè)意義上說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是有積極意義的。”牛鳳瑞坦言，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口中蘊(yùn)含著巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，而城市能否留住這部分人，全國(guó)統(tǒng)一的社會(huì)保障制度是個(gè)掣肘。

二三線城市機(jī)遇更明顯

“隨著戶籍改革的進(jìn)一步落實(shí)，未來(lái)中小城市將進(jìn)一步完善交通條件，支持中小城市市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。因此，未來(lái)二三線城市將是房企最大的機(jī)遇。”謝逸楓在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為。

他的這一判斷與長(zhǎng)期受益于城鎮(zhèn)化概念的榮盛發(fā)展集團(tuán)的發(fā)展理念不謀而合。“我們不做‘鎮(zhèn)’的開(kāi)發(fā)，大部分項(xiàng)目都位于發(fā)展較好的二三線城市。而且，我們做的是城鎮(zhèn)化的后續(xù)工作，為城鎮(zhèn)化帶來(lái)的進(jìn)入人口服務(wù)。”榮盛發(fā)展集團(tuán)副總經(jīng)理兼董秘陳金海在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

而王涌彬的定位更精準(zhǔn)，他更看好二線城市。“前兩年房地產(chǎn)商投資三四線城市比較多，而這些庫(kù)存需要一定時(shí)間的消化。有實(shí)力的房企還是更關(guān)注一二線城市的市場(chǎng)，而一線城市的拿地成本過(guò)高，目前還是二線城市更有優(yōu)勢(shì)。”

對(duì)于四線及以下城市，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于人口的吸納能力不會(huì)太好。“此類區(qū)域過(guò)去的落戶難度也不大，而且產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的速度比較慢。這樣一來(lái)，此時(shí)戶籍制度改革，若沒(méi)有積極為農(nóng)業(yè)人口提供在‘失地’、‘上樓’后的高福利，可能并不能如政策意愿，進(jìn)而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用不會(huì)太大。”

而在具體產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)上，芭蕾雨國(guó)際控股有限公司總裁黃璽慶認(rèn)為后續(xù)公共服務(wù)的改革跟進(jìn)最值得期待。“一些住宅銷售不好的城市主要是公共服務(wù)配套跟不上，解決了這些問(wèn)題，才能增強(qiáng)城市吸引力。我們主要做商業(yè)地產(chǎn)，主要布局在新城、新區(qū)和旅游發(fā)達(dá)的城市。”