機構(gòu)化運營 不賣只租賃
上海 長租公寓萌芽破土（民生調(diào)查·長租房咋租長①）
開欄的話
近幾年，住房租賃市場發(fā)展進(jìn)入快車道，租房成為實現(xiàn)人民住有所居的重要一環(huán)。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。機構(gòu)化的長期租賃住房在各地也開始試水。
長租房的發(fā)展前景如何？又面臨著怎樣的問題和困難？本版即日起推出“長租房咋租長”系列報道，先讓我們將目光投向上海的長租公寓。
2017年12月26日，上海土地交易市場再次公告出讓了5幅租賃住房用地。3天后，碧桂園首個長租公寓宣布正式開業(yè)。
十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在上海，這正在逐漸變成現(xiàn)實。
公寓也是社交圈
去年12月29日，碧桂園“碧家國際社區(qū)”上海國家會展中心店開門迎客。15層小高樓，403個房間，當(dāng)天租賃合同金額超過500萬元，直接入住的租客近百人，十分火爆。
“這個社區(qū)坐落在上海大虹橋商圈內(nèi)。這片區(qū)域以商務(wù)樓為主，住宅少，居住需求較大。”碧桂園長租公寓管理部運營總監(jiān)陳東豪笑道。
踏進(jìn)大樓正門，眼前是500平方米的大空間，右側(cè)大堂，里面是個小書吧，沿墻一排書櫥，10多個小沙發(fā)圍著4個小桌，“這面墻還有投影屏，可以放電影，可以做TED演講。”陳東豪指著另一面墻說。
左側(cè)中間是一個咖啡吧，前后是城市會客廳、商務(wù)洽談區(qū)、游戲區(qū)、桌球區(qū)等，門外連廊還設(shè)置了休閑區(qū)。沿著工業(yè)風(fēng)的樓梯來到二樓，300多平方米的健身區(qū)，部分器械已到位，“一周內(nèi)就可開業(yè)，到時候，瑜伽、跑步、器械，功能一應(yīng)俱全。”陳東豪說。另外，引進(jìn)的餐飲、超市也在裝修中，生活配套將完全滿足需求。
“我們就是想打造成符合新時代年輕人需求的多功能社交場所。”陳東豪說。這一理念在大樓里處處可見。兩架電梯之間的墻上，做成分享欄，可曬活動照片，或張貼便箋，發(fā)出觀劇、吃飯等邀約。每個房間門口都有一個青春感十足的“用戶信息牌”，有姓名、星座、家鄉(xiāng)、職業(yè)，租戶還可用寥寥數(shù)語介紹自己的職業(yè)、經(jīng)歷、愛好等，“方便大家找到同鄉(xiāng)、同好，營造家的溫暖”。
三四十平方米的一室一廳，一張大床或兩張小床，沙發(fā)倚墻，對面是長條書桌；小小的陽臺上洗衣機、電磁爐、桌椅齊全。整體裝飾色彩淡雅，溫馨中不乏現(xiàn)代感。“這樣的一室一廳，每月租金在2500元到4000元。”陳東豪說，周邊的民居同樣的面積租金大多在2000元左右，“但這里不僅是住的地方，還是一個生活圈，可以交很多朋友。這樣的公寓就是我想要的。”首批入住的愛奇藝員工馬璇說。
租賃賺錢還不易
“政府明確‘租售并舉’的政策，讓我們在年初確定進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域。”碧桂園集團(tuán)上海區(qū)域總裁高斌表示。去年8月份他們租下了虹橋商務(wù)圈的一棟做了一半的酒店，進(jìn)行改造，短短4個月，第一個“碧家國際社區(qū)”就落地了。“目前碧桂園已在上海布局千余間長租公寓，未來3年，我們的長租公寓將達(dá)1萬間。”高斌說。
高歌猛進(jìn)中，高斌也不乏困惑，“這個行業(yè)太新，不僅人才奇缺，制度設(shè)計也在摸索中。”
目前的政策并沒有給長租公寓以十分明確的定義，也缺乏可操作的細(xì)則，“長租公寓應(yīng)達(dá)到什么要求？”似乎無人解答，“我們第一個項目就嚴(yán)格按酒店標(biāo)準(zhǔn)，甚至申請了相關(guān)的特殊行業(yè)證，但長租公寓的管理及服務(wù)與酒店其實差別很大。”
最讓高斌耿耿于懷的是成本。第一個項目還好，“15年租期，我們測算下來，5年后可盈利。”碧桂園上海區(qū)域長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理蔡紅梅告訴記者。因此，碧桂園正在多方洽談，希望擴(kuò)大租賃范圍。
同時，根據(jù)規(guī)定，每開發(fā)一個物業(yè)，必須自持15%，但這部分做長租公寓成本太高。高斌以青浦城區(qū)一個物業(yè)為例，樓板價每平方米3萬元，加上土建成本約1萬元，而政府限定的銷售價格大約每平方米4.3萬元，“整個樓盤的銷售利潤并不高。”30平方米的房子成本在120萬元，做長租公寓，租金每月約2000元，一年扣除稅費大概收益2萬元，收回成本需要60年。而120萬元存入銀行，每年的利息可能有5萬元。“還不算后期運營成本，投入產(chǎn)出很不匹配。”
“租賃不賺錢，是很多企業(yè)的呼聲，但這個是前期的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一旦租賃市場進(jìn)一步完善，并形成大規(guī)模的租客，“企業(yè)租金收益可能超過同樣體量房屋銷售的收益。”
目前上海高企的房價，讓青年人“望房興嘆”。而市面上的租賃行為均屬短期性質(zhì)，缺乏統(tǒng)一管理，配套不全、隨意漲價等亂象迭出。“各類違規(guī)問題，不是解決掉的，基本都是‘忍’掉的。”嚴(yán)躍進(jìn)說。這一切，都影響了上海吸引人才以及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境的營造。“促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，滿足多層次的住房租賃需求，勢在必行。”嚴(yán)躍進(jìn)對長租市場充滿信心。
租購?fù)瑱?quán)要跟進(jìn)
去年7月以來，上海大力推進(jìn)租賃住房用地供應(yīng)，成為全國首批供應(yīng)租賃住房用地的城市之一。短短半年內(nèi)，累計公告出讓7批次、29幅租賃住房用地，涉及土地面積約80公頃，可建建筑面積約182萬平方米。“這些租賃住房用地未來將建成近3萬套租賃住房。”上海市規(guī)劃和國土資源管理局人士表示，“這是加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、加快建立租購并舉的住房制度、解決新市民住房問題的具體工作部署。”
上海推出的租賃住房用地所在區(qū)域位置均十分優(yōu)越，充分體現(xiàn)了產(chǎn)城融合導(dǎo)向。已供應(yīng)的29幅租賃住房用地分別位于城市中心或副中心、郊區(qū)新城中心、科技研發(fā)聚集區(qū)和產(chǎn)業(yè)板塊先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)等，所在區(qū)域公共交通便捷、生產(chǎn)生活便利、租賃住房需求集中。同時，政策支持力度大。29幅租賃住房用地平均起始樓面單價6600元/平方米左右，遠(yuǎn)低于周邊的商品房樓板價，充分體現(xiàn)了政府對培育和發(fā)展住房租賃市場的投入，有利于降低租賃住房建設(shè)及后續(xù)持有運營成本，推進(jìn)租賃住房市場體系建設(shè)。
這次上海租賃住房用地供應(yīng)，行政效率尤其高，從規(guī)劃審批、調(diào)整、建筑管理要求核提，到土地公告出讓，節(jié)奏感十分強。而土地出讓合同中還詳細(xì)明確了租賃住房規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施和公共空間建設(shè)要求，建筑管理要求，物業(yè)整體持有并持續(xù)出租運營要求，租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等全生命周期管理要求，進(jìn)一步加強了租賃住房后續(xù)監(jiān)管。
在當(dāng)前大幅增加租賃住房供應(yīng)、規(guī)范租賃市場培育和發(fā)展的階段，上海積極發(fā)揮上海地產(chǎn)集團(tuán)、張江集團(tuán)等國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，特別是在增加供給、穩(wěn)定住房租金和租賃關(guān)系等方面，充分發(fā)揮國有企業(yè)對住房租賃市場的“穩(wěn)定器”和“壓艙石”作用。
“租賃市場的真正完善，‘租購?fù)瑱?quán)’是一個亟待解決的問題。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。也就是說，租房者也將能享受與購房者同等的公共服務(wù)。
2017年9月，上海出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，其中就明確“充分保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益”，“這可以理解為上海對‘租購?fù)瑱?quán)’的基本指導(dǎo)理念和工作方針，值得期待。”有業(yè)內(nèi)人士如此評說。
11月，上海市公積金管理中心與上海14家具有較大規(guī)模的住房租賃企業(yè)共同簽署住房公積金租賃提取集中辦理業(yè)務(wù)合作協(xié)議，優(yōu)化和方便了職工辦理租賃提取流程。“這也算是一種‘租購?fù)瑱?quán)’。”業(yè)內(nèi)人士說。
“長租市場的穩(wěn)定發(fā)展，金融服務(wù)也必不可缺。”高斌有自己的看法。12月初，企業(yè)與中國建設(shè)銀行上海盧灣支行簽訂《全面戰(zhàn)略業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，建行上海分行向碧桂園上海區(qū)域提供200億資金支持，發(fā)展長租公寓。高斌認(rèn)為，還可以建立房地產(chǎn)信托投資基金，以金融保障撬動長租市場整個行業(yè)的快速發(fā)展。
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