事關(guān)百姓錢袋子的“提前還房貸”話題總是牽動(dòng)人心。近期，隨著多家上市銀行陸續(xù)發(fā)布2025年年報(bào)，相關(guān)話題再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注與討論。起因是，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截至2025年12月末，6家國(guó)有大型商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款余額較上年末減少約7000億元。從中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)看，存量房貸余額確實(shí)出現(xiàn)了下滑，截至2025年四季度末，個(gè)人住房貸款余額37.01萬(wàn)億元，同比下降1.8%，全年減少6768億元。
存量房貸余額下滑既與新建商品房銷售額下降有關(guān)，也與提前還房貸相關(guān)。具體到“是否需要提前還房貸”因人而異，該問(wèn)題并沒(méi)有一刀切的標(biāo)準(zhǔn)答案，借款人需要在統(tǒng)籌考慮名義利率與實(shí)際利率、資金的機(jī)會(huì)成本、個(gè)人生活安排等綜合因素基礎(chǔ)上，作出契合自身實(shí)際需求的合理決策。
一看個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率水平。人們都知道利率是資金的價(jià)格，但不少人卻忽略了其中的一個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)，利率又分為名義利率、實(shí)際利率，借款人、投資者做決策時(shí)應(yīng)著重考慮實(shí)際利率水平，而非名義利率水平。所謂名義利率，可以將其簡(jiǎn)單理解為貸款合同上約定的利率，即“看得見(jiàn)”的利率水平，相較之下，實(shí)際利率則顯得更為“隱秘”一些，也更容易被人忽略，它是經(jīng)過(guò)通貨膨脹矯正的利率，具體等于名義利率減去通貨膨脹率。舉例來(lái)說(shuō)，假如貸款的名義利率為3%，通貨膨脹率為2%，那么實(shí)際利率就是1%，通貨緊縮則反之。
二看資金的機(jī)會(huì)成本。如果提前還房貸，不論貸款余額高與低，借款人總是要集中拿出一筆資金作為償債來(lái)源。這時(shí)，借款人需要考慮該筆資金的機(jī)會(huì)成本，也就是說(shuō)，如果我不拿這筆錢還貸款，我還能拿這筆錢干什么、相應(yīng)能產(chǎn)生的最大收益是多少。所謂機(jī)會(huì)成本，就是借款人為了拿這筆錢提前還房貸而放棄的、這筆錢能在另一個(gè)或幾個(gè)用途中產(chǎn)生的最大效益。相較于沉沒(méi)成本，機(jī)會(huì)成本總是更難計(jì)算，也更加凸顯出因人而異的特征——如果借款人的風(fēng)險(xiǎn)偏好較高且擁有能夠產(chǎn)生較高收益率的投資機(jī)會(huì)，那么提前還房貸或許不是上策。
三看實(shí)際生活需求與個(gè)人收入走勢(shì)。算清了成本與收益，還要把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，結(jié)合自身未來(lái)幾年的生活規(guī)劃作出科學(xué)決策，其中，借款人需要結(jié)合子女教育、父母贍養(yǎng)、醫(yī)療保障、養(yǎng)老規(guī)劃以及突發(fā)事件應(yīng)對(duì)等綜合因素，合理安排現(xiàn)金收支以保障穩(wěn)定現(xiàn)金流。與此同時(shí)，借款人還需要分析自身的個(gè)人收入走勢(shì)。由于實(shí)際利率水平在決策中發(fā)揮更為核心的作用，因此借款人應(yīng)協(xié)同考量通貨膨脹因素。通常情況下，通貨膨脹不利于固定收入群體，但對(duì)于變動(dòng)收入群體來(lái)說(shuō)，他們的貨幣收入通常會(huì)走在價(jià)格水平、生活費(fèi)用上漲之前。由此可見(jiàn)，如果未來(lái)收入將逐年增加且增幅較大，不提前還款或許是一個(gè)更好的選擇，而固定收入群體則反之。
借款人不宜僅根據(jù)單一指標(biāo)、不假思索地作出決策，而應(yīng)審慎、理性、科學(xué)地結(jié)合各方因素，作出最符合自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的選擇。（作者：郭子源 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）
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