天津法院判決：房產(chǎn)中介購房后轉(zhuǎn)賣牟利的合同不成立

李靖 鄧中豪

　　日前，天津市濱海新區(qū)人民法院塘沽審判區(qū)判決了若干起房屋買賣合同糾紛案件。這些案件均涉及二手房交易市場行為，簽訂合同的買房人其實并無真實的購房意圖，而是為了先占房屋的購買機會，然后再另尋買主出售牟利。法院認為，簽訂合同的買房人身份為具有房產(chǎn)中介背景的關(guān)聯(lián)人員，其利用掌握房屋信息資源的優(yōu)勢簽訂房屋買賣合同，在其無法明確實際買房人的情況下，應(yīng)認定其簽訂房屋合同時意思表示不真實，房屋買賣合同依法不成立。

　　據(jù)介紹，上述案件均為具有房產(chǎn)中介背景的關(guān)聯(lián)人員與市民簽訂房屋買賣合同后先占房屋，然后再將房屋轉(zhuǎn)售他人并辦理過戶。賣房人提出不再繼續(xù)履行合同，房產(chǎn)中介及關(guān)聯(lián)人員則主張繼續(xù)履行或者賠償其損失。例如，2016年3月，天津某房產(chǎn)中介公司關(guān)聯(lián)人員尤某與賣房人吳某簽訂了房屋買賣居間合同，約定尤某以81萬元購買吳某的房屋，并約定賣方同意買方在辦理該房屋手續(xù)時過戶給第三方。吳某發(fā)現(xiàn)尤某系房產(chǎn)中介關(guān)聯(lián)人員的身份后，表示不再繼續(xù)履行合同。尤某向法院起訴，要求吳某繼續(xù)履行合同或者賠償其損失。

　　天津市濱海新區(qū)人民法院塘沽審判區(qū)審理后，認定雙方簽訂的買賣合同不成立，駁回了尤某主張繼續(xù)履行或賠償損失的訴訟請求。

　　據(jù)該院民二庭負責人李桂華介紹，此類案件的買房人均為具有房地產(chǎn)中介背景的關(guān)聯(lián)人員，在二手房交易市場中，其利用房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程的優(yōu)勢，與賣房人簽訂房屋買賣合同后，再轉(zhuǎn)賣他人從中牟利。此類合同一般都約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為了便于讓實際買房人看房。同時約定賣房人同意過戶給第三方，是為保證賣房人與實際買房人辦理過戶手續(xù)。

　　天津市濱海新區(qū)人民法院塘沽審判區(qū)認為，此類案件中，簽訂買賣合同只是具有房產(chǎn)中介背景的關(guān)聯(lián)人員為了先占房屋的購買機會，然后再通過將房屋轉(zhuǎn)售他人從中牟利。簽訂合同的買房人并非真要購買房屋，雙方也并未形成買與賣的合意，簽訂買賣合同不是真實意思表示，故買賣合同不成立。具有房產(chǎn)中介背景關(guān)聯(lián)人員的前述行為，既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權(quán)，也會導(dǎo)致房屋交易環(huán)節(jié)增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風(fēng)險，影響了實際買賣雙方當事人的合法權(quán)益，也有違誠實信用原則，并且干擾了正常的房屋交易市場秩序，故依法不應(yīng)保護。

　　天津萬華律師事務(wù)所律師李琳認為，中央明確提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。天津市濱海新區(qū)人民法院塘沽區(qū)認定合同不成立，打擊了二手房交易市場中房產(chǎn)中介人員利用信息不對稱炒房牟利的行為，對于維護房地產(chǎn)市場秩序起到了積極作用，有利于在限購、限貸、限售之外，通過司法手段，遏制非法炒房行為。

　　天津社會科學(xué)院社會學(xué)研究所所長張寶義認為，長期以來，一些游走在法律邊緣甚至違反法律的行為，對于部分城市房價的不正常上漲起到了“推波助瀾”的作用�，F(xiàn)實生活中，許多購房者通過制作假離婚證、假戶口簿，騙取銀行首套房貸款優(yōu)惠；一些購房者偽造收入證明等材料，騙取銀行貸款額度；甚至有房地產(chǎn)中介人員直接參與制作假證，協(xié)助購房者騙取銀行貸款。在許多房價上漲過快的城市，都出現(xiàn)過房產(chǎn)中介人員散播樓市謠言，甚至聯(lián)手操縱二手房市場、提高二手房掛牌價的行為。打擊炒房行為，僅靠行政力量是不夠的，司法機關(guān)也應(yīng)積極介入，對各類非法炒房行為依法嚴厲打擊。

 來源：經(jīng)濟參考報