昨天下午4點(diǎn)，備受關(guān)注的蘇州限購(gòu)政策正式落地。蘇州市委市政府研究制定了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》并正式對(duì)外公布，在土地出讓、房貸、非蘇州戶籍居民購(gòu)房等方面作出了政策調(diào)整，意見8月12日起實(shí)施。其中最引人注目的是商品住房信貸方面的調(diào)整，明確居民家庭擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的，再次購(gòu)房的首付比例由40%調(diào)整為50%；針對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房，申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；買第三套住房則受限。

　　商品住房信貸政策有哪些調(diào)整？

　　本市外市人 首次購(gòu)買普通住房 再買一套 首付不低于20%

　�。ㄒ约彝�為單位）

　　有房貸記錄，無(wú)房 首付不低于30%

　　有1套房， 無(wú)房貸記錄 首付不低于30%

　　僅有1套房，房貸結(jié)清 首付不低于30%

　　有1套房，在還房貸 再買一套 首付不低于50%

　　已有2套房，在還房貸 再買一套 停貸

　　非本市戶籍（以家庭為單位）以購(gòu)房合同為目前房屋數(shù)量 無(wú)住宅房 新購(gòu)一套 不受任何限制

　　有1套住宅房的 新購(gòu)一套 提供網(wǎng)簽合同日期前兩年內(nèi)滿一年以上的社�；騻�(gè)稅證明

　　有2套住宅房的 新購(gòu)一套 不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

　　本市戶籍 不受影響

　　非蘇州戶籍居民購(gòu)房有哪些限制？

　　新政落地

　　蘇州調(diào)控放大招

　　15個(gè)方面保房地產(chǎn)健康發(fā)展

　　自2015年下半年以來(lái)，蘇州樓市量?jī)r(jià)齊漲，尤其是去年四季度，價(jià)格漲幅迅猛，整體房?jī)r(jià)猛烈補(bǔ)漲幾近翻倍，有樓盤房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)9300元/平方米，外來(lái)房企搶灘進(jìn)駐、地價(jià)屢創(chuàng)新高并演繹“面粉”貴過“面包”。蘇州與南京、廈門、合肥一起成為備受關(guān)注的樓市新“四小龍”。

　　為認(rèn)真落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革精神，保持蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家“分類調(diào)控”房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，針對(duì)當(dāng)前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新形勢(shì)、新特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、控地價(jià)、保自住、扶租賃、去庫(kù)存”的目標(biāo)任務(wù)，蘇州市委市政府按照調(diào)整預(yù)期、雙側(cè)調(diào)控、規(guī)范市場(chǎng)、健康發(fā)展的思路，通過對(duì)土地供應(yīng)、土地競(jìng)價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、購(gòu)房信貸、公積金貸款等15個(gè)方面采取系統(tǒng)性穩(wěn)控措施，研究制定了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》并正式對(duì)外公布實(shí)施。

　　意見前三條主要針對(duì)土地市場(chǎng)，同時(shí)根據(jù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，在供應(yīng)側(cè)和需求側(cè)同時(shí)發(fā)力。在供應(yīng)側(cè)方面，主要是加大土地供應(yīng)，抑制過熱的土地需求，同時(shí)對(duì)需求側(cè)的一些政策作了調(diào)整，主要是對(duì)信貸政策和公積金政策作了一些調(diào)整，目的是保證自住型剛性需求，鼓勵(lì)改善性需求，抑制投機(jī)性需求。另外在商品房預(yù)售、價(jià)格管控、加大商業(yè)辦公去庫(kù)存、加大住房保障力度、培育發(fā)展租賃市場(chǎng)、加快規(guī)劃建設(shè)人才公寓、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管控、房地產(chǎn)市場(chǎng)輿論引導(dǎo)等方面都提出了明確的要求。

　　限貸限購(gòu)

　　有一套房且貸款未結(jié)清

　　買二套房首付提高到50%

　　商品住房信貸政策有哪些調(diào)整？具體分成以下四種情形：

　�。ㄒ唬┚用窦彝ナ状钨�(gòu)買普通住房（從未購(gòu)置過住房），申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　�。ǘ�）有下列情形之一的，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

　　1.有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒有住房的居民家庭；

　　2.已有1套住房、但沒有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭；

　　3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。

　�。ㄈ�）居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%。

　�。ㄋ模┚用窦彝ヒ延�2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

　　非本市戶籍居民家庭

　　買第三套房沒法辦產(chǎn)權(quán)登記

　　購(gòu)買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍居民家庭購(gòu)買第二套住房，必須提供繳納個(gè)稅證明或社保證明。

　　具體要求為：

　　非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。

　　開發(fā)企業(yè)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購(gòu)房人資格，購(gòu)房人違反限購(gòu)規(guī)定或購(gòu)買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購(gòu)房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

　　蘇州市引進(jìn)的各類外來(lái)人才，憑有關(guān)證明文件參照?qǐng)?zhí)行戶籍居民購(gòu)房政策。

　　土地政策

　　加大土地供應(yīng)，引導(dǎo)理性競(jìng)價(jià)

　　政府制定了2016到2018年三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，平均每年400公頃左右，適度增加了住宅用地的供應(yīng)計(jì)劃，較2013-2015年期間年均實(shí)際供應(yīng)住宅用地增長(zhǎng)了約18%左右，并且計(jì)劃向普通住宅用地傾斜。

　　文件明確對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的部分住宅地塊，土地出讓時(shí)會(huì)設(shè)定并公布市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，出讓成交價(jià)格超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)時(shí)，在出讓文件中明確全額出讓金繳付期限縮短為2個(gè)月。對(duì)出讓成交價(jià)格超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的不同幅度，明確差別化調(diào)整商品住房預(yù)售許可條件，即土地出讓成交價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)（不含市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。而當(dāng)公開出讓網(wǎng)上報(bào)價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%以上時(shí)，中止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)方式確定土地競(jìng)得人，由競(jìng)買人在超過土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%以上再作一次報(bào)價(jià)，以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，以其所報(bào)價(jià)格確定為地塊競(jìng)得價(jià)格。具體報(bào)價(jià)規(guī)則另行制定。

　　其他配套

　　調(diào)整公積金貸款政策

　　新申請(qǐng)住房公積金貸款的，調(diào)整個(gè)人可貸公積金額度計(jì)算方式，統(tǒng)一按公積金賬戶余額倍數(shù)計(jì)算；對(duì)第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價(jià)的20%調(diào)整為不低于住房總價(jià)的30%，貸款利率從執(zhí)行首套房貸款利率調(diào)整為按首套房貸款利率上浮10%執(zhí)行。

　　加強(qiáng)商品房預(yù)售管理

　　市區(qū)30000平方米以上商品住宅項(xiàng)目分期開發(fā)的，每期申請(qǐng)預(yù)售面積不宜低于30000平方米（尾盤除外），30000平方米以下商品住宅項(xiàng)目宜一次性辦理商品住宅預(yù)售許可。項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對(duì)外公開市場(chǎng)銷售。

　　記者觀察

　　南京蘇州同時(shí)出招

　　樓市政策已轉(zhuǎn)向

　　早在一個(gè)月前，“南京即將收緊樓市政策”的傳言就不絕于耳。在諸多傳言中，有土地拍賣規(guī)則修改的，也有將實(shí)行“寬松版”限貸的，可傳了幾周，卻始終未見靴子落地。與南京相似的，是蘇州、合肥、廈門。這4個(gè)城市如今被冠以“二線四小龍”，在深圳、上海的房?jī)r(jià)告別狂飆后，“四小龍”成了全國(guó)房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲城市，就在三季度，“四小龍”都被傳出要出臺(tái)政策調(diào)控。

　　蘇州被媒體確認(rèn)要在8月11日下午出臺(tái)樓市新政。昨天下午，記者在辦公室里苦等蘇州新政內(nèi)容的時(shí)候，南京的新政也突然來(lái)到。再一連線，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)城市像是商量好似的，新政一齊拍馬殺到。

　　稍有常識(shí)的人就會(huì)知道，這絕對(duì)不是偶然。在合肥，限貸政策已經(jīng)悄然執(zhí)行，加碼幅度比蘇州南京更甚。一線城市套上繩子后，該輪到二線“四小龍”了。

　　最重要的依據(jù)依然來(lái)自高層吹風(fēng)。近期高層不止一次表態(tài)，要防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機(jī)。與此同時(shí)，證監(jiān)會(huì)收緊上市房企的再融資，斷了不少上市房企通過股市融資“加杠桿”拿地的路徑。

　　對(duì)“地王”的擔(dān)心，絕對(duì)不僅僅來(lái)自買房人，銀行可能更小心翼翼。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉在8月10日分析：2015年下半年以來(lái)的房貸資產(chǎn)均為房?jī)r(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，若后市房?jī)r(jià)下降，去年下半年以來(lái)的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)，銀行必然首先收口子，保衛(wèi)自己資產(chǎn)的安全性，通過首付提升、利率提升等方式對(duì)沖未來(lái)存在的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　不可否認(rèn)的是，今年二季度以來(lái)，南京等二線城市已經(jīng)動(dòng)作頻頻。例如南京就效仿蘇州，對(duì)土地拍賣設(shè)置了最高限價(jià)，然而卻遭到了開發(fā)商的無(wú)視，7幅土地“熔斷”的鬧劇，也在倒逼政策加碼。在松綁限購(gòu)、限貸不到2年后，南京、蘇州同一天收緊政策，意味著本輪樓市政策已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向，賭房?jī)r(jià)繼續(xù)逞強(qiáng)的買房人，恐怕要在心里重新掂量掂量了。（何潔 馬樂樂）