原標題：內(nèi)房股回A：究竟是好事還是壞事

　　房地產(chǎn)市場正在復蘇，然而分化趨勢明顯。以上海、深圳為代表的一線城市，甚至部分二線城市房地產(chǎn)市場，庫存壓力驟減。而有些地區(qū)，特別是部分三、四線城市在樓市如此“多嬌”的當下，需求低迷，去庫存壓力比較大。

　　房地產(chǎn)市場的這種分化趨勢，同樣反映在房企身上。大型房企，由于資金實力雄厚，敢于在一線及部分二線城市高價拿地。他們借著房地產(chǎn)市場這波行情，獲利豐厚。正是得益于此，一季度大部分標桿房企不僅收獲了開門紅，而且業(yè)績大都錄得較大漲幅。

　　當這些業(yè)績有明確改善的上市房企，從港股市場回歸A股，這對A股來說，究竟是好事還是壞事？

　　香港資深房地產(chǎn)評論員黃立沖認為，境外債券融資利率的高企目前已經(jīng)成為房企的累贅，加上匯率的損失，又缺少相應的股權(quán)溢價，A股市場房企融資方式更多樣化，如果擁有A股平臺，發(fā)債也就更加容易。

　　一切只為融資？

　　　業(yè)內(nèi)人士認為，在港股市場上市的內(nèi)地房企（以下簡稱內(nèi)房股）之所以選擇回歸A股，和目前A股市場融資、估值有關(guān)。對上市房企來說，如果花30億元買殼，將來能獲得300億元的股權(quán)溢價，也是極劃算的。

　　A股市場上市公司的定向增發(fā)、公司債、中期票據(jù)等三大融資方式放開后，A股市場上市房企可根據(jù)自身資金需求情況靈活選擇融資方式。

　　“A股市場融資功能更強，估值比較高，顯然有利于吸引企業(yè)回歸融資。”上海復世投資管理有限公司合伙人鄒毅告訴記者，通過資本市場獲得股權(quán)和債權(quán)的輸血，是房企的核心目標。早回A股比晚回來好，未來合適的“殼”只會越來越少。

　　上市房企從H股轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股，如果選擇借殼上市的方式，主要會使用兩種渠道再融資：一種是定向增發(fā)，針對機構(gòu)投資人發(fā)行一部分股份，最終資本市場對企業(yè)進行股權(quán)、債權(quán)的輸血。除了定向增發(fā)，A股市場發(fā)債的成本也變低了，上市房企可以通過這種方式獲得更多低成本資金。這也是上市房企比較看重的功能。

　　能提升A股板塊估值？

　　　A股的投資者能否因為內(nèi)房股回歸A股而獲利，鄒毅表示，這取決于很多因素，定價、公司基本面以及未來市場整體走勢，上市公司本身只是起到一定的作用。

　　鄒毅認為，內(nèi)房股回歸A股市場，可能對整個板塊的估值有一定影響，但這個最終取決于企業(yè)的情況。如果A股市場的上市公司，交易定價偏低，可能會拉低整體估值，如果企業(yè)上市后，定價偏高，可能會拉高整個房地產(chǎn)板塊的估值。一切取決于市場集合競價后的決定�，F(xiàn)在市場不太好，交易不活躍，但盤子大，可能會略低于應該有的價值。

黃立沖則表示，內(nèi)房股回到A股市場之后，房地產(chǎn)板塊多了些炒作題材和投資標的。“這些房企買了殼之后，如果沒有辦法將更多的資產(chǎn)注入到上市平臺，只能通過上市公司其他資產(chǎn)來做擔保的方式來做融資。”

　　前海開源基金管理公司執(zhí)行總經(jīng)理楊德龍表示，A股市場平臺比較大，內(nèi)房股進來之后，增加了板塊的市值，但對于提升估值，目前來看可能性不大，甚至還會壓低估值，因為市場資金鏈偏緊張，而房地產(chǎn)板塊增加了巨無霸，增加了板塊容量，股票數(shù)量多了，資金少了，自然就會壓低整個行業(yè)估值。不過楊德龍表示，盤子大，即便估值低，也比港股市場高。因此，借殼回來之后短時間內(nèi)資產(chǎn)不會注入太多，因此對房地產(chǎn)板塊整體影響不大。

　　黃立沖表示，一直以來，港股投資者不“喜歡”房企，因為不喜歡重資產(chǎn)企業(yè)，喜歡的是很好的現(xiàn)金流，輕資產(chǎn)的企業(yè)，物業(yè)增值對股市的作用不大，市場不會給予高估值，除非這些企業(yè)能夠做到輕資產(chǎn)、重經(jīng)營，把風險轉(zhuǎn)嫁，同時利用金融杠桿。