今年７月以來(lái)，全國(guó)多地陸續(xù)出臺(tái)具體措施，以往嚴(yán)格限制的購(gòu)房政策在短時(shí)間內(nèi)大面積放開。截至９月６日，全國(guó)已經(jīng)有４０個(gè)城市放松限購(gòu)，后限購(gòu)時(shí)代的樓市驚現(xiàn)變奏，市場(chǎng)對(duì)于新政的關(guān)注度迅速高漲。

  限購(gòu)松綁，這劑強(qiáng)心針能否帶動(dòng)持續(xù)寒冷的樓市復(fù)蘇？購(gòu)房者心態(tài)回暖了嗎？開發(fā)商又該采取怎樣的應(yīng)對(duì)策略？未來(lái)限購(gòu)政策將會(huì)呈現(xiàn)何種態(tài)勢(shì)？戴德梁行華中區(qū)董事總經(jīng)理彭蔭喧先生，他將就“后限購(gòu)時(shí)代”進(jìn)行深入解讀，探討未來(lái)樓市的發(fā)展。

  房?jī)r(jià)過(guò)熱造成經(jīng)濟(jì)壓力

  ２００３年之后，中國(guó)的房產(chǎn)投資開始不斷升溫，一直持續(xù)到２０１０年的“高熱”階段。２０１０年初，全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸向好，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，“發(fā)育亢進(jìn)”成為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最主要問(wèn)題。

  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《２０１０年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示２０１０年全國(guó)商品房銷售面積１０．４３億平方米，比上年增長(zhǎng)１０．１％；商品房銷售額５．２５萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)１８．３％。

  “限購(gòu)令出臺(tái)就是為了控制房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲。房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲、過(guò)速上漲對(duì)金融機(jī)構(gòu)的壓力很大，并不利于整個(gè)市場(chǎng)未來(lái)的持續(xù)健康發(fā)展。”彭蔭喧表示。

  彭蔭喧以香港房地產(chǎn)市場(chǎng)為例進(jìn)行了進(jìn)一步闡釋。“比如１９９７年的香港經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)也遭受了沖擊，不少房子甚至變成了負(fù)資產(chǎn)。同理，在內(nèi)地，當(dāng)時(shí)（２０１０年）政府認(rèn)為市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱，是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，所以才采取限購(gòu)”。

  彭蔭喧解釋，政府出臺(tái)限購(gòu)令最終目的并非要房地產(chǎn)商停止建房，而是希望將房?jī)r(jià)上升速度變慢，符合市場(chǎng)正常預(yù)期，將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向回歸正常健康。

  限購(gòu)松綁符合市場(chǎng)預(yù)期

  今年６月２０日，呼和浩特公開發(fā)文取消限購(gòu)，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)明確取消限購(gòu)的城市；７月１０日起，濟(jì)南市商品房限購(gòu)政策全面取消，居民購(gòu)買新建商品住房和二手房不再需要開具限購(gòu)證明，限購(gòu)政策正式取消；７月２９日，杭州取消１４０平方米以上戶型限購(gòu)；７月３０日，溫州全面取消限購(gòu)；同樣是７月３０日，寧波取消９０平方米以上戶型限購(gòu)……短短一個(gè)半月的時(shí)間里，全國(guó)已有４０個(gè)城市放松或取消限購(gòu)，僅剩北上廣深等城市仍在執(zhí)行限購(gòu)政策。

  “其實(shí)，從限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái)，結(jié)合‘國(guó)十條’等調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲速度已經(jīng)基本基本回歸合理。市場(chǎng)已經(jīng)較往年有所降溫，開發(fā)商在投資房地產(chǎn)的時(shí)候也會(huì)更多地進(jìn)行考慮，不像以前盲目地爭(zhēng)奪地塊，導(dǎo)致地價(jià)上漲。”彭蔭喧分析。

  他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)相對(duì)趨慢的發(fā)展階段，“相對(duì)緩慢的市場(chǎng)節(jié)奏可以幫助開發(fā)商，尤其是部分中小型的發(fā)展商實(shí)現(xiàn)過(guò)渡”。

  “受到全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，現(xiàn)在中國(guó)的ＧＤＰ已經(jīng)不再維持兩位數(shù)的高度增長(zhǎng)，而是７．５％左右的增長(zhǎng)目標(biāo)。房地產(chǎn)作為ＧＤＰ增長(zhǎng)的主要的力量之一，大概在這個(gè)７．５％中占到１６％左右的貢獻(xiàn)。”彭蔭喧說(shuō)，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要組成部分，不能單純以單位數(shù)字來(lái)判斷市場(chǎng)的走勢(shì)，上漲太快或者下降過(guò)快均非健康表現(xiàn)。

  他還提到，像北上廣深這樣的城市全面松綁限購(gòu)的可能性并不大，“北京、廣州這樣的城市之所以還沒(méi)有松綁，就是因?yàn)樗麄兪侵行某鞘�，資源更加集中，房地產(chǎn)也更受關(guān)注也更成熟，一旦放開限購(gòu)，大量的需求涌入，市場(chǎng)是否有這樣的承受能力、配套是否能夠及時(shí)跟上，都是巨大的考驗(yàn)”。

  國(guó)慶假期將是重要檢驗(yàn)期

  伴隨限購(gòu)的陸續(xù)松綁，已經(jīng)松綁的城市的樓市表現(xiàn)備受關(guān)注，但是就目前看來(lái)，樓市回暖跡象并不明顯，整體樓市仍處于“低溫”狀態(tài)，市場(chǎng)庫(kù)存積壓嚴(yán)重，與此同時(shí)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨難以逆轉(zhuǎn)的資金壓力。

  據(jù)研究數(shù)據(jù)顯示，８月份全國(guó)主要５４個(gè)城市住宅合計(jì)簽約２０．２萬(wàn)套，環(huán)比上漲９．２４％；８月份３０個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)４．９％，同比減少１５．１％。

  “很多人期望限購(gòu)松綁即可馬上實(shí)現(xiàn)成交的反彈，但是事實(shí)是３７個(gè)城市已經(jīng)松開限購(gòu)，并沒(méi)有帶動(dòng)市場(chǎng)行情的劇烈反彈，我個(gè)人認(rèn)為，國(guó)慶假期將會(huì)是限購(gòu)松綁能否真正帶動(dòng)市場(chǎng)的檢驗(yàn)期。”

  彭蔭喧認(rèn)為，限購(gòu)是否取消或者松綁并不是決定市場(chǎng)走勢(shì)的根本原因。“如果房?jī)r(jià)是合理區(qū)間，就會(huì)有相應(yīng)的市場(chǎng)反應(yīng)，但是市場(chǎng)供應(yīng)量也影響了整體走勢(shì)，存量房如何快速消化達(dá)到供需平衡，房?jī)r(jià)回歸正常。”

  限購(gòu)?fù)顺龊蟆》科髴?yīng)更注重后續(xù)服務(wù)

  “政府調(diào)控其實(shí)還是短期的行為，是由市場(chǎng)的危險(xiǎn)信號(hào)引發(fā)的，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不斷攀升，政府才需要出臺(tái)政策來(lái)進(jìn)行調(diào)控，降低風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)監(jiān)管層的管理和行業(yè)發(fā)展都是有好處。”彭蔭喧認(rèn)為，在經(jīng)歷了放松之后，限購(gòu)政策將會(huì)永遠(yuǎn)退出歷史舞臺(tái)，未來(lái)政府會(huì)考慮一些更為長(zhǎng)期有效的政策進(jìn)行調(diào)整，“比如房產(chǎn)稅”。

  那么，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)限購(gòu)取消之后的市場(chǎng)？彭蔭喧分析指出，房地產(chǎn)企業(yè)在完成地產(chǎn)開發(fā)之后應(yīng)該注重后續(xù)的服務(wù)，提升管理和建筑的質(zhì)量，爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)認(rèn)可和份額，實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)大。

  “畢竟，現(xiàn)在市場(chǎng)選擇越來(lái)越多，購(gòu)房人肯定更傾向于優(yōu)質(zhì)的品牌房企，選擇更多，挑戰(zhàn)更多。”彭蔭喧建議，房地產(chǎn)企業(yè)不能過(guò)度追求速度型的發(fā)展，應(yīng)該更加平穩(wěn)的進(jìn)行發(fā)展，以好的產(chǎn)品來(lái)做市場(chǎng)。