今年７月以來，全國多地陸續(xù)出臺具體措施，以往嚴格限制的購房政策在短時間內大面積放開。截至９月６日，全國已經有４０個城市放松限購，后限購時代的樓市驚現(xiàn)變奏，市場對于新政的關注度迅速高漲。

  限購松綁，這劑強心針能否帶動持續(xù)寒冷的樓市復蘇？購房者心態(tài)回暖了嗎？開發(fā)商又該采取怎樣的應對策略？未來限購政策將會呈現(xiàn)何種態(tài)勢？戴德梁行華中區(qū)董事總經理彭蔭喧先生，他將就“后限購時代”進行深入解讀，探討未來樓市的發(fā)展。

  房價過熱造成經濟壓力

  ２００３年之后，中國的房產投資開始不斷升溫，一直持續(xù)到２０１０年的“高熱”階段。２０１０年初，全國宏觀經濟形勢逐漸向好，房價上漲趨勢明顯，“發(fā)育亢進”成為當時房地產市場面臨的最主要問題。

  根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的《２０１０年全國房地產市場運行情況》報告，數據顯示２０１０年全國商品房銷售面積１０．４３億平方米，比上年增長１０．１％；商品房銷售額５．２５萬億元，比上年增長１８．３％。

  “限購令出臺就是為了控制房價的過度上漲。房價的過度上漲、過速上漲對金融機構的壓力很大，并不利于整個市場未來的持續(xù)健康發(fā)展。”彭蔭喧表示。

  彭蔭喧以香港房地產市場為例進行了進一步闡釋。“比如１９９７年的香港經濟形勢并不樂觀，房地產市場也遭受了沖擊，不少房子甚至變成了負資產。同理，在內地，當時（２０１０年）政府認為市場出現(xiàn)過熱，是一個危險的信號，所以才采取限購”。

  彭蔭喧解釋，政府出臺限購令最終目的并非要房地產商停止建房，而是希望將房價上升速度變慢，符合市場正常預期，將房地產市場發(fā)展方向回歸正常健康。

  限購松綁符合市場預期

  今年６月２０日，呼和浩特公開發(fā)文取消限購，成為國內第一個明確取消限購的城市；７月１０日起，濟南市商品房限購政策全面取消，居民購買新建商品住房和二手房不再需要開具限購證明，限購政策正式取消；７月２９日，杭州取消１４０平方米以上戶型限購；７月３０日，溫州全面取消限購；同樣是７月３０日，寧波取消９０平方米以上戶型限購……短短一個半月的時間里，全國已有４０個城市放松或取消限購，僅剩北上廣深等城市仍在執(zhí)行限購政策。

  “其實，從限購政策出臺以來，結合‘國十條’等調控政策，房價上漲速度已經基本基本回歸合理。市場已經較往年有所降溫，開發(fā)商在投資房地產的時候也會更多地進行考慮，不像以前盲目地爭奪地塊，導致地價上漲。”彭蔭喧分析。

  他認為，目前房地產市場正在進入一個相對趨慢的發(fā)展階段，“相對緩慢的市場節(jié)奏可以幫助開發(fā)商，尤其是部分中小型的發(fā)展商實現(xiàn)過渡”。

  “受到全球經濟環(huán)境的影響，現(xiàn)在中國的ＧＤＰ已經不再維持兩位數的高度增長，而是７．５％左右的增長目標。房地產作為ＧＤＰ增長的主要的力量之一，大概在這個７．５％中占到１６％左右的貢獻。”彭蔭喧說，房地產作為經濟增長的重要組成部分，不能單純以單位數字來判斷市場的走勢，上漲太快或者下降過快均非健康表現(xiàn)。

  他還提到，像北上廣深這樣的城市全面松綁限購的可能性并不大，“北京、廣州這樣的城市之所以還沒有松綁，就是因為他們是中心城市，資源更加集中，房地產也更受關注也更成熟，一旦放開限購，大量的需求涌入，市場是否有這樣的承受能力、配套是否能夠及時跟上，都是巨大的考驗”。

  國慶假期將是重要檢驗期

  伴隨限購的陸續(xù)松綁，已經松綁的城市的樓市表現(xiàn)備受關注，但是就目前看來，樓市回暖跡象并不明顯，整體樓市仍處于“低溫”狀態(tài)，市場庫存積壓嚴重，與此同時大多數的房地產企業(yè)仍然面臨難以逆轉的資金壓力。

  據研究數據顯示，８月份全國主要５４個城市住宅合計簽約２０．２萬套，環(huán)比上漲９．２４％；８月份３０個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長４．９％，同比減少１５．１％。

  “很多人期望限購松綁即可馬上實現(xiàn)成交的反彈，但是事實是３７個城市已經松開限購，并沒有帶動市場行情的劇烈反彈，我個人認為，國慶假期將會是限購松綁能否真正帶動市場的檢驗期。”

  彭蔭喧認為，限購是否取消或者松綁并不是決定市場走勢的根本原因。“如果房價是合理區(qū)間，就會有相應的市場反應，但是市場供應量也影響了整體走勢，存量房如何快速消化達到供需平衡，房價回歸正常。”

  限購退出后　房企應更注重后續(xù)服務

  “政府調控其實還是短期的行為，是由市場的危險信號引發(fā)的，市場風險的不斷攀升，政府才需要出臺政策來進行調控，降低風險，這對監(jiān)管層的管理和行業(yè)發(fā)展都是有好處。”彭蔭喧認為，在經歷了放松之后，限購政策將會永遠退出歷史舞臺，未來政府會考慮一些更為長期有效的政策進行調整，“比如房產稅”。

  那么，房地產企業(yè)應該如何應對限購取消之后的市場？彭蔭喧分析指出，房地產企業(yè)在完成地產開發(fā)之后應該注重后續(xù)的服務，提升管理和建筑的質量，爭取更多的市場認可和份額，實現(xiàn)品牌擴大。

  “畢竟，現(xiàn)在市場選擇越來越多，購房人肯定更傾向于優(yōu)質的品牌房企，選擇更多，挑戰(zhàn)更多。”彭蔭喧建議，房地產企業(yè)不能過度追求速度型的發(fā)展，應該更加平穩(wěn)的進行發(fā)展，以好的產品來做市場。