繼北上廣深等一線城市出臺“住房限購限售令”之后，2017年國內(nèi)的二三線城市相繼出臺了“住房限購、限售令”，政策的變化造成了已經(jīng)簽訂《存量房買賣合同》的房屋無法過戶交易；首套住房首付比例增加到35%和40%，二套住房首付比例增加到60%和80%。新政出臺后，買房人、賣房人到底是否可以解除合同？

一、兩種確定不能解除合同的情形：第一種，如果買賣合同當中約定了類似“貸款不成應(yīng)該一次性付款”的條款，則買房人無權(quán)解除合同。第二種情形，需要明確雙方是否進行了網(wǎng)簽，新政出臺前就已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽但是沒有辦理貸款手續(xù)的交易，如果銀行同意按照舊的貸款政策辦理，那么交易不受影響，買房人無權(quán)基于新政去解除合同。

二、已經(jīng)簽約但是沒有辦理貸款的交易（在此稱之為“在途交易”），是否可以解除合同？

首先要明確新政不屬于不可抗力，法院也很難援引“情勢變更”的原則判決解除合同。最高人民法院在2011年印發(fā)的民事審判紀要中提到：經(jīng)審查，買房人確實因為貸款政策變化而不能辦理貸款的，可以解除合同。北京、浙江等高院對此也有明確“房屋限購政策在性質(zhì)上屬于公共政策的性質(zhì)，確實會對房屋買賣合同能否履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房政策的實施導致買受人無法辦理過戶登記的，可以要求解除合同”。

以上規(guī)定的設(shè)立，能否解除合同，答案也不是絕對的。中國并非判例法國家，即使以往有能夠解除合同的案例。所以，“在途交易”能否解除還要看新政對于合同的履行到底有多大影響。對合同影響的評估要對房屋的總價、買房人的收入、買房人的負債以及首付比例的增幅等綜合因素進行考量。如因為新政的出臺，買房人的首付比例僅僅從30%變成了35%，而買房人具有充足的購買力，要以新政出臺為由去解除合同明顯不會得到法律的支持。所以如果新政對于房屋買賣合同的履行確實造成了極大的困難，那么解除合同也符合立法的本意。

三、因新政而解除合同，買房人、賣房人、經(jīng)紀機構(gòu)的關(guān)系的處理。新政解除合同，雙方互不承擔違約責任，出賣人應(yīng)該將已經(jīng)收取的所有購房款項包括定金退還給買房人，房屋如果已經(jīng)交付的，買房人應(yīng)該騰退給原房主。另外，經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)該將已經(jīng)收取的中介費全額退還給買房人。如果合同解除確實對出賣人造成了一些損失，也可以要求適當補償。在這里需要注意，因為房產(chǎn)市場的特殊情況，新政引發(fā)房價暴跌現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)，所以出賣人的損失很難確定，補償數(shù)額一般會由人民法院進行酌定。

李律師將在下期，就《存量房買賣合同》中的買賣雙方解除合同規(guī)則與大家分析，敬請關(guān)注。

■律師名片

李超

徐州日報法律顧問團專家組成員、安國律師事務(wù)所律師

李超為安國律師事務(wù)所江蘇部主任律師。李超自2002年取得律師資格，至今執(zhí)業(yè)14年，先后辦理過各類重大復雜案件，具有扎實的法律基礎(chǔ)知識及敏銳的分析洞察能力。2014年在中國人民大學律師學院證券上市班深造學習。

專業(yè)領(lǐng)域：1.國有土地上房屋征收與拆遷糾紛；2.建設(shè)工程案件；3.校園案件。