業(yè)主自治南京樣本調查：規(guī)范運作需頂層設計

顧姝姝

南京市天潤城八街區(qū)中心花園改造前后對比

南京市天潤城八街區(qū)健身廣場改造前后對比

“高科技零能耗、毗鄰明城墻、有山有水......”

10年前，南京市鋒尚國際公寓（以下簡稱“鋒尚”）交付時，是以該市首個科技豪宅的面目亮相的，每平方米高達10元的物業(yè)加能耗費也引起一陣驚呼，盡顯豪宅“范兒”。要知道，當時南京市小區(qū)普遍的物業(yè)費都在每平米1元左右。

高昂的物業(yè)費，是否帶來了滿意的服務呢？

眼下，鋒尚國際公寓的業(yè)主委員會正在做的一件“大事”，就是要將小區(qū)物業(yè)公司“炒魷魚”。

答案不言自明。

業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，已是老生常談，卻又痼疾難醫(yī)。日前，人民網(wǎng)先后走訪了南京十多個小區(qū)調查發(fā)現(xiàn)：南京市相關部門正在探索充實基層物業(yè)管理力量、打造業(yè)主議事系統(tǒng)等，希望以此來化解業(yè)主和物業(yè)公司矛盾、推動和諧社區(qū)建設。業(yè)主參與小區(qū)事務的意識日漸增強，一些小區(qū)業(yè)委會在科學規(guī)范化運作方面頗有心得，也收到了不錯的效果。

業(yè)主自治，沒有選擇的選擇

南京鋒尚小區(qū)萌生業(yè)主自治的想法，可以追溯至一年多前。

2016年5月9日下午，一次突如其來的停電直接讓這個擁有復雜智能系統(tǒng)的小區(qū)陷入癱瘓。而停電的原因，竟然是小區(qū)物業(yè)公司拖欠電費高達116萬元，導致公共用電被南京供電公司切斷。

停電風波之后，小區(qū)選聘了另一家物業(yè)公司，但新物業(yè)的服務離業(yè)主的要求仍然相去甚遠，于是，不依靠社會上已有的物業(yè)公司，完全由業(yè)主自治的想法誕生了。具體做法是由小區(qū)業(yè)委會牽頭成立一家物業(yè)公司，業(yè)委會與之簽訂物業(yè)服務合同。目前，小區(qū)已經(jīng)召開了由業(yè)委會、每棟樓樓長及部分業(yè)主代表參加的會議，下一步將征求每一戶業(yè)主的意見。

在該小區(qū)業(yè)委會副主任丁韶華看來，鋒尚有可能自治成功的基本條件在于，業(yè)主素質較高，小區(qū)不大，溝通相對順暢。此外，2016年，該業(yè)委會經(jīng)過中國人民銀行南京分行的批準設立了銀行賬戶，小區(qū)物業(yè)費、能耗費都打到業(yè)委會的賬戶上。“更重要的是，我們有制度建設。”他說，該小區(qū)業(yè)委會是按照現(xiàn)代公司治理的理念對小區(qū)進行自治管理的，業(yè)主大會相當于股東大會，業(yè)委會相當于董事會。同時，每棟樓選出樓代表組成監(jiān)事會對業(yè)委會進行監(jiān)督，而物業(yè)公司相當于執(zhí)行層、管理層。

南京市住房保障和房產(chǎn)局物業(yè)管理處曾做過這樣一個詞頻統(tǒng)計：國家層面的物權法和相關條例關注更多的是“物業(yè)服務企業(yè)”、“物業(yè)主管部門”，而到了江蘇省及南京市一級的物業(yè)管理辦法，“街道”、“業(yè)主自治組織”等詞匯的使用頻率明顯提升。

為探索規(guī)范業(yè)主自治管理的模式，今年5月，南京開設了首期規(guī)模較大的業(yè)主講壇。“這是南京第一次舉辦如此規(guī)模的業(yè)主培訓，我們還會持續(xù)關注推動這個事情。”南京市住房保障和房產(chǎn)局物業(yè)管理處負責人介紹，行業(yè)管理部門正在研究引入培育民非組織，規(guī)范和引導業(yè)委會（管委會）自治。