自2016年5月1日，營改增試點工作全面推開，新增不動產(chǎn)納入增值稅抵扣范圍，給房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游企業(yè)帶來了巨大的變化。

　　截至9月底，山東省15277戶房地產(chǎn)業(yè)試點納稅人，與繳納營業(yè)稅相比，實現(xiàn)凈減稅2.72億元。按照每套房子100萬計算，“營改增”四個月里，房地產(chǎn)業(yè)獲得的減稅額足足可以買下270多套房子。

　　抵扣減負效應(yīng)：

　　增值稅率11%，營業(yè)稅率5%，企業(yè)反而少交增值稅6.5萬元

　　山東魯能亙富開發(fā)有限公司是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售的知名企業(yè)，注冊資金超過15.5億元。2000年12月成立以來，開發(fā)和銷售的以“魯能”品牌命名的樓盤不勝枚舉。

　　營改增后，企業(yè)銷售的“老項目”仍可按照5%的征收率計算繳納增值稅。但可比繳納增值稅時劃算多了。

　　“雖然稅率沒有變化，但營業(yè)稅為含稅價計稅，增值稅為不含稅計稅。”山東國稅局相關(guān)負責(zé)人介紹，在計算增值稅時，需將其含稅銷售價格換算為不含稅的應(yīng)稅銷售額，再按照適用征收率計算稅款，在“稅率”不變的情況下，稅基減少了，直接帶來了稅負的下降。(李兆輝　郭勇)

　　5月份以來，該企業(yè)累計銷售額超過48.68億元，較繳納營業(yè)稅，累計減負已達到1100萬元。

　　“營改增”對企業(yè)的“老項目”減稅效應(yīng)明顯，對于新項目的抵扣效果更加顯著。

　　“新開工的房地產(chǎn)項目中成本支出較大的土地、土建、安裝等成本所蘊含的進項稅額都可以得到抵扣。”山東國稅局相關(guān)負責(zé)人介紹。

　　今年營改增后，平原縣榮兆置業(yè)有限公司4、5號樓項目選擇了一般計稅方法，實現(xiàn)銷售收入309.6萬元，如果按照營業(yè)稅5%稅率繳納應(yīng)交營業(yè)稅15.5萬元。按照11%稅率計算增值稅銷項稅額雖然是30.7萬元，但是可抵扣的增值稅進項稅額有21.7萬元，應(yīng)繳納增值稅9萬元，比營業(yè)稅減少了6.5萬元。

　　無獨有偶，山東南興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司采取“主體工程分項招標+規(guī)范甲供材料”的思路，將電梯采購與安裝、鋁合金門窗采購與安裝、入戶門采購與安裝等分開招標，取得17%的銷售發(fā)票和3%的安裝費發(fā)票；材料采購?fù)稑藛挝槐仨殲橐话慵{稅人，取得17%稅率的銷售發(fā)票；設(shè)計單位的發(fā)票、水電暖氣等壟斷性市政單位、廣告公司、策劃公司等必須提供稅率為6%的增值稅專票。內(nèi)部管理也更加嚴格規(guī)范：采購固定資產(chǎn)和辦公用品需取得17%稅率的專票，差旅費需取得6%的專票。

　　山東南興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)經(jīng)理顏曉說，截至9月，按預(yù)收款3%的預(yù)征率已預(yù)繳增值稅250余萬元，與營業(yè)稅比較，約減稅140萬元，實際減稅額會遠遠超過估計值。

　　釋放占壓資金效應(yīng)：

　　預(yù)售房不必提前繳稅，一房地產(chǎn)企業(yè)不僅可少繳19萬稅，還能減少占壓資金299萬元

　　德州佰利置業(yè)有限公司財務(wù)經(jīng)理金岳泉給記者算了這樣一筆賬：自5月份營改增以來，企業(yè)通過預(yù)收款方式取得營業(yè)收入13098萬元，按3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款375萬元，按之前繳納營業(yè)稅計算，需一次性繳納稅款674萬元。營改增后，企業(yè)不僅少繳稅款19萬元，而且減少占壓流動資金299萬元。

　　這是什么原因呢？山東國稅局相關(guān)負責(zé)人解釋說，在實際銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目。按照現(xiàn)行的營改增政策，企業(yè)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，稅款繳納時間上的差異有效減少了企業(yè)流動資金的占用，擴大了企業(yè)現(xiàn)金流，降低了資金成本。

　　“營改增后的大環(huán)境，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率，對于現(xiàn)金回報率較高的企業(yè)來說，利潤的上升空間會更大。”武城泰升置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙田明說，營業(yè)稅在確認預(yù)售收入的當期就要繳納，而改征增值稅后，預(yù)繳比例降低，而且一般房地產(chǎn)項目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時間進項稅額大于銷項稅額，因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)時期資金壓力。

　　恒豐置業(yè)有限公司無棣分公司開發(fā)的“恒豐嘉苑”項目位于無棣縣新城區(qū)，目前一期、二期、三期已經(jīng)交房，四期土建工程已完工目前正在銷售中。提起營改增后公司的稅負變化，公司總經(jīng)理馬振明顯得十分興奮，他高興地向記者說：“營改增一方面是緩解了我們的資金壓力，另一方面稅負較營業(yè)稅制下降低了0.2個百分點，這都是真金白銀的實惠！”

　　去庫存效應(yīng)：

　　購買辦公樓可以抵扣稅，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額翻番，庫存減少三成

　　山東招金置業(yè)發(fā)展有限公司營改增之前，受制于市場定位及市場競爭，企業(yè)銷售情況一直很平淡，每月銷售收入不到200萬元。

　　受益于營改增的減稅效應(yīng)及將房地產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條，全面營改增實施之后，該企業(yè)銷售數(shù)量、收入穩(wěn)步提升，5-8月份，該企業(yè)累計簽約17套，實現(xiàn)銷售收入1368.82萬元，繳納增值稅53.52萬元，較繳納營業(yè)稅減稅19.02萬元，減稅幅度達26.22%，房屋庫存量減少了30%以上。

　　山東省國稅局相關(guān)負責(zé)人介紹，隨著房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策上收到紅利，房產(chǎn)企業(yè)也可在價格上讓利于民，加之營改增將房產(chǎn)投資納入了抵扣范圍，企業(yè)購置房屋建筑物等不動產(chǎn)可以抵扣，大幅降低了企業(yè)的購房成本，刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，有效消化寫字樓的庫存，進一步拉動了剛性需求和投資需求，從而有利于一二線城市房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展，三四線城市房地產(chǎn)去庫存。

　　“為適應(yīng)增值稅抵扣政策，改進經(jīng)營管理方式，我們將設(shè)計、廣告和銷售等相對獨立的業(yè)務(wù)外包，把不能抵扣的人工等費用轉(zhuǎn)化為可以抵扣的外購服務(wù)，增加抵扣項目，實現(xiàn)了減稅降負。”山東招金置業(yè)發(fā)展有限公司財務(wù)主管翁占斌向記者介紹。