原標(biāo)題：產(chǎn)經(jīng)分析：房地產(chǎn)去庫存 如何發(fā)力

全省經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要著力化解房地產(chǎn)庫存，堅(jiān)持供需兩個方向發(fā)力，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。省經(jīng)濟(jì)信息中心新近發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，去庫存的任務(wù)被提升至前所未有的高度，在這一背景下，厘清全省房地產(chǎn)市場庫存情況，把握未來房地產(chǎn)市場需求走勢，采取積極有效的措施，化解房地產(chǎn)市場庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展，成為當(dāng)前亟待關(guān)注的重點(diǎn)。

安徽去庫存周期總體好于全國

“房地產(chǎn)市場庫存高位，但去化周期整體好于全國平均。”省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測處經(jīng)濟(jì)師王莉莉分析。

據(jù)省經(jīng)濟(jì)信息中心近日發(fā)布的一份報(bào)告，在不考慮待開發(fā)土地面積以及2005年以前新開工及期房銷售的情況下，2005年至2015年前10個月，全省房地產(chǎn)庫存面積(包括在建未售、待售面積)達(dá)32844.2萬平方米，按2014年全省商品房銷售面積計(jì)算，需5.3年才能消化。其中，商品住宅庫存面積18886.3萬平方米，按2014年全省商品住宅銷售面積計(jì)算，需要3.5年消化期。我省去庫存周期總體好于全國，同一口徑計(jì)算下，全國商品房、住宅去庫存周期分別為6.2年和4.4年。

“區(qū)域庫存分化明顯。”省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測處經(jīng)濟(jì)師常彬斌認(rèn)為，若考慮寬口徑庫存，皖北的宿州、亳州、阜陽商品房去化周期分別在3.4年、5.2年和5.2年，合肥、安慶去化周期分別在4.5年和4.4年，低于全省平均(5.7年)，部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上。縣域庫存差異大，多數(shù)縣城房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，皖北縣域好于皖南。

市場將進(jìn)入較長時間的盤整期

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場進(jìn)入長周期調(diào)整階段，與此前限購限貸政策措施導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場調(diào)整不同，此輪房地產(chǎn)市場下滑的觸發(fā)因素并非來自政策層面，而是由于房地產(chǎn)市場內(nèi)部供求格局的深刻變化引起。

“人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，難以支撐房地產(chǎn)需求的持續(xù)釋放。 ”省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測處經(jīng)濟(jì)師倪夢分析，城市購房主力年齡段在25歲至49歲之間，而根據(jù)第六次人口普查結(jié)果，我省這一群體人口規(guī)模2015年預(yù)計(jì)將比2010年減少1.6萬人左右，購房主力人口數(shù)量開始出現(xiàn)趨勢性下降，這將導(dǎo)致住房剛性需求增長放緩。

而從城鎮(zhèn)存量人口的住房潛在需求來看，人均住房面積的不斷增加降低了潛在需求。 “2005年至2014年，全省城鎮(zhèn)常住居民人均住房建筑面積由19.3平方米增至35.1平方米。比較而言，雖然低于美國的67平方米，但已接近大部分發(fā)達(dá)國家水平。 ”常彬斌認(rèn)為，顯然，改善性住房的潛在需求空間相比以往大幅降低。

“由于城市對人口吸納能力的不同，房地產(chǎn)市場需求差異也較大，區(qū)域分化仍將持續(xù)。 ”王莉莉認(rèn)為，同時，隨著利率市場化，理財(cái)產(chǎn)品和境外投資等新的投資渠道的拓寬與興起，更進(jìn)一步使得支撐投資型住房需求的諸多因素也開始減弱。中長期來看，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入較長時間的盤整期。

促進(jìn)房地產(chǎn)供求基本平衡

面對高庫存壓力和結(jié)構(gòu)性供給過剩等問題，推動供給側(cè)改革顯得尤為迫切。“實(shí)現(xiàn)短期與長期措施結(jié)合、供給端與需求端并重、市場工具與政策手段協(xié)調(diào)，有效地化解庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，將成為當(dāng)前及今后經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。 ”王莉莉說。

去年以來，蕪湖、馬鞍山和銅陵等市推行棚戶區(qū)改造貨幣化安置，已取得明顯成效，商品房庫存出現(xiàn)下降。“應(yīng)繼續(xù)實(shí)施分類指導(dǎo)、差別化調(diào)控。一方面，積極推行保障房貨幣化安置。另一方面，適時優(yōu)化調(diào)整土地供應(yīng)。 ”倪夢認(rèn)為，同時，要加快戶籍制度改革，推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，健全財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制，進(jìn)一步落實(shí)農(nóng)民退出宅基地進(jìn)城購房的鼓勵措施，維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等。

當(dāng)前，住房需求已從滿足基本自住為主，向追求品質(zhì)、服務(wù)并重轉(zhuǎn)變，需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，多數(shù)居民對改善住房條件的期望仍很迫切，改善型、度假型、高舒適度、養(yǎng)老型、青年公寓等差異化、特色鮮明需求將成為未來市場需求熱點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)住宅供給短缺。“要改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)和品質(zhì)。”王莉莉表示，同時，加快非住宅類房地產(chǎn)庫存消化，并不斷完善房屋租賃市場，推進(jìn)公共租賃住房投資運(yùn)營機(jī)制改革。