停車位租售價格猛漲、公攤面積藏“貓膩”,公共維修資金“睡大覺”……新華社“新華視點”記者在部分城市調查發(fā)現,眼下,一些住宅小區(qū)業(yè)主維權問題比較突出。

分析人士指出,我國雖然公布了《物業(yè)管理條例》,但是部分城市并未認真貫徹執(zhí)行。一些小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)公司相互勾結,“打劫”業(yè)主合法權益,有的行政管理部門也參與“分肥”。

公共權益流失車位價格猛漲

近年來,越來越多的家庭擁有汽車,而小區(qū)車位配比不足,一些業(yè)主抱怨,“找個停車位比找媳婦還難。”“轉圈1個小時找不到一個可停之處。”

為了愛車有位可停,許多車主不得不購買車位,然而,這個幾平方米的空地并不便宜。“我買車花了15萬,結果一個停車位要20萬。”武漢徐東某小區(qū)黃女生最近在小區(qū)買了一個地下停車位,總共5平方米左右,算下來每平方米4萬元,“比別墅還賣得貴。”

武漢洪城物業(yè)公司劉經理說,車位價格一路上漲,當初三四萬元的車位如今多漲到十幾萬元、數十萬元,高檔小區(qū)的車位抵得上一套小戶型房產。“但市場需求強烈,買車位也得搖號、找關系。”

在部分小區(qū),車位原本已經十分緊張,但物業(yè)公司還將其轉給了開發(fā)商及外單位使用。北京市蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主告訴記者,小區(qū)中的五個停車場中有兩個被物業(yè)公司劃撥了出去,加劇了“一位難求”的狀況。

而業(yè)主們高價買來或租來的車位,還有不少其實是開發(fā)商低價租用的人防工程用地。湖北金衛(wèi)律師事務所執(zhí)行主任宮步坦介紹,法律規(guī)定一定規(guī)模的小區(qū)必須配置人防工程,由人防部門管理,不能出售,產權不能轉讓。但經過人防部門審批同意可以長期租賃,須繳納一定的費用。

宮步坦說,以武漢某小區(qū)為例,開發(fā)商以低于1角錢每平方米每天的價格與人防部門簽約,又以20萬元的價格賣給業(yè)主。如此算來,小區(qū)90個人防工程地下車位為開發(fā)商帶來1800萬元收入。就這樣,通過低價租高價轉,開發(fā)商獲取了相當可觀的收益。

虛設公攤面積坐吃“維基”利息

記者在調查中發(fā)現,有的開發(fā)商為了謀取利益,還在公攤費用上做起了“文章”。比如,有的是先將停車位納入公攤,由全體業(yè)主“埋單”,而后,又將車位再次賣給業(yè)主。

北京的張先生在西客站旁某知名小區(qū)購買了一套91平方米房,簽訂的合同上寫著“其中公共部位與公用房屋分攤建筑面積19.78平方米”。但他感覺公攤數字偏大,找來專業(yè)測量機構后才得知,這一公攤面積不僅包括樓道、電梯間等,還包括地下車庫、游泳池、小學校等,但開發(fā)商并未告知他這一信息。

根據物權法規(guī)定,如果車位是由已經計入公攤的公共設施改造而來,開發(fā)商就對其沒有所有權,車位租賃或出售收益為全體業(yè)主所有。但在不少小區(qū),業(yè)主入住后,開發(fā)商又以數十萬元不等的價格將屬于公攤面積的地下停車位向全體業(yè)主銷售。“本屬于我們所有的車位二次賣給我們,開發(fā)商糊弄業(yè)主的把戲太黑了。”

除了虛設公攤面積以謀取利益之外,小區(qū)中諸如房屋公共維修基金、綠化養(yǎng)護費、水箱清洗費等費用,也多以“公益”之名進行了“公攤”,但使用情況常常不容樂觀。

家住武漢南湖一小區(qū)7棟的胡先生,在2013年底發(fā)現該棟頂樓內部公共墻面嚴重滲水,墻面大面積脫落。因而,他多次向物業(yè)反映,希望能夠用公共維修基金進行維修,但遲遲未見維修工作啟動。

專家指出,盡管公共維修基金是屬于業(yè)主集體的錢,但使用時往往門檻高、程序繁瑣,而資金管理部門也很少主動及時向業(yè)主告知用途、結余等信息。

數據統(tǒng)計顯示,北京市自從1998年實行公共維修基金制度以來,截至2013年底累計金額約達到350億元,使用額約8億元,使用比例僅為2.3%。大量資金仍在“睡大覺”。

業(yè)內人士透露,部分地區(qū)存在坐吃“維基”利息的現象。相關的管理部門將結余基金產生的利息,變成了自己的“小金庫”。南京市的一個小區(qū),曾有近300萬元的公共維修基金利息,被當地住建部門挪作他用。

除此之外,綠化養(yǎng)護費、水箱清洗費等種類繁多的收費,也讓不少業(yè)主覺得交的不明不白。

“以前,小區(qū)里種了些花草,但物業(yè)公司給鏟除了,說是要種‘更好看’的,但后來新種的還是同一種。”北京一小區(qū)的業(yè)主何先生認為,這樣的“重復建設”不但浪費了開支,而且有利用業(yè)主無法監(jiān)督而虛列項目“洗錢”之嫌。

侵占業(yè)主權益賬目從不公開

通過走訪,記者了解到,部分城市的小區(qū)物業(yè)管理用房被計入了公攤面積,但卻被開發(fā)商用于租售獲利。天津、鄭州等城市已出臺規(guī)定,明確要求物業(yè)管理用房由開發(fā)建設單位無償提供,不得計入公攤面積,產權歸全體業(yè)主所有。

“小區(qū)的游泳池、羽毛球場、網球場等,原本是歸業(yè)主集體所有的權益,現在卻被開發(fā)商長期侵占。”北京市蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主告訴記者,小區(qū)開發(fā)商侵占、轉移業(yè)主權益獲得了五、六百萬元收益,但并未向業(yè)主公布資金去向。

在武漢,也有小區(qū)業(yè)主透露,本已納入業(yè)主公攤面積的地下車庫等,在開發(fā)商等方面的“努力”下,“搖身一變”成為有關部門的福利。

利益糾葛之下,小區(qū)物業(yè)管理收支狀況并不透明。宮步坦認為,小區(qū)收取的相關費用應由業(yè)主委員會支配,賬戶要接受業(yè)委會監(jiān)管,并向全體業(yè)主公開。“現在矛盾聚焦點在于各類收費成為一筆糊涂賬,這些資金的使用亟待公開透明。”

“一些物業(yè)公司與開發(fā)商是‘利益共同體’。”湖北省物業(yè)管理協(xié)會副會長王建國指出,這些公司要么是開發(fā)商的下屬企業(yè),要么是開發(fā)商選定的企業(yè),當然維護開發(fā)商利益,也與開發(fā)商私底下簽有協(xié)議,從各種費用中抽取好處。

“有的社區(qū),居委會也與開發(fā)商有利益聯系,其辦公用房也是開發(fā)商提供的。”王建國說,有些地方還明確提出了“每100戶不低于20平方米辦公用房”的標準。

專家指出,多重利益相互交織,導致一些社區(qū)行政和物業(yè)管理問題叢生。只有對癥下藥,清理“糊涂賬”,斬斷相關“利益鏈”,才能維護業(yè)主權益。

新華社北京4月7日電

新華社記者徐海波 梁建強