在房?jī)r(jià)站到一個(gè)新高度之后，濟(jì)南樓市產(chǎn)品正在發(fā)生一些顯著變化，比如低密高端樓盤(pán)放量供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)有大量的別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品正在開(kāi)發(fā)，并將在未來(lái)一段時(shí)間陸續(xù)入市。

　　“這是濟(jì)南房地產(chǎn)產(chǎn)品豐富化的體現(xiàn)。與一線城市前些年曾經(jīng)出現(xiàn)的情況類(lèi)似，濟(jì)南樓市的別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品正從單純豪宅向高端產(chǎn)品靠攏，別墅不再是遙不可及的豪宅，還有一些高端改善性產(chǎn)品。”合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析稱(chēng)。

　　別墅、類(lèi)別墅涌現(xiàn)

　　12日，濟(jì)南市規(guī)劃局對(duì)“孫村片區(qū)中煙南側(cè)A-3地塊項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可”進(jìn)行批前公示。公示信息顯示，這是一個(gè)低密度住宅小區(qū)：項(xiàng)目占地面積61289.11平方米，規(guī)劃地上建筑面積85804.6平方米，地上容積率為1.40，全部為4至7層產(chǎn)品，共有487戶(hù)。這意味著它每戶(hù)面積平均為176平方米，是一個(gè)大戶(hù)型為主的樓盤(pán)。根據(jù)市場(chǎng)消息，該項(xiàng)目將是一個(gè)疊層別墅產(chǎn)品。

　　在此前不久，孫村片區(qū)中煙南側(cè)A-4地塊也進(jìn)行了建設(shè)工程規(guī)劃批前公示，它同樣為一個(gè)低密度社區(qū)：項(xiàng)目土地面積60649平方米，地上建筑面積84656.6平方米，地上容積率1.40，共有587戶(hù)。與A-3地塊不同，開(kāi)發(fā)商對(duì)A-4地塊進(jìn)行了容積率拆分，項(xiàng)目西側(cè)布置了8棟高層和2棟中高層產(chǎn)品，東側(cè)布置了大量4層產(chǎn)品。這些4層的產(chǎn)品將可能以聯(lián)排別墅的形式對(duì)外銷(xiāo)售，據(jù)市場(chǎng)消息，其將由中海進(jìn)行操盤(pán)開(kāi)發(fā)。

　　在孫村以西的唐冶片區(qū)，也有多個(gè)低密度樓盤(pán)正在開(kāi)發(fā)。在飛躍大道以南、龍鳳山路以東，有兩個(gè)樓盤(pán)正在開(kāi)發(fā)，分別為龍湖九里晴川和保利和唐悅色項(xiàng)目，它們的產(chǎn)品排布都分為高層和疊層別墅兩類(lèi)，且疊層別墅產(chǎn)品規(guī)模較大。在歷城二中新校區(qū)以南，萬(wàn)科翡翠山語(yǔ)項(xiàng)目正在，項(xiàng)目包括高層住宅和別墅產(chǎn)品，其中部分產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。在圍子山西南側(cè)，龍湖景粼原著項(xiàng)目也在開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目包括別墅產(chǎn)品、復(fù)式住宅等。

　　另外，在濟(jì)南其他多個(gè)片區(qū)也有一些低密度的住宅小區(qū)正在開(kāi)發(fā)。如，位于漢峪片區(qū)的濟(jì)南院子，產(chǎn)品包括別墅和洋房產(chǎn)品；位于西客站片區(qū)的藍(lán)城楊柳春風(fēng)，有別墅、洋房、高層等多種產(chǎn)品；同樣位于西客站片區(qū)的中建錦繡首府，也有別墅、洋房等；在濟(jì)南老城內(nèi)的郎茂山山腰，藍(lán)光地產(chǎn)已經(jīng)接手別墅樓盤(pán)“山頂?shù)?號(hào)”項(xiàng)目，并將其更名為“雍錦半島”重新上市。

　　從頂端到高端

　　對(duì)于濟(jì)南低密高端住宅的大量涌現(xiàn)，許傳明向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析稱(chēng)，濟(jì)南的樓市產(chǎn)品正呈現(xiàn)豐富化特點(diǎn)。

　　“前些年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚不充分，別墅是豪宅產(chǎn)品的象征，它們的面積大部分都是260平方米以上，一般買(mǎi)房人都無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。但現(xiàn)如今，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品日益豐富，別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品的套價(jià)差正在迅速拉大，市場(chǎng)上還有一些300平方米以上的大別墅，價(jià)格動(dòng)輒1000萬(wàn)元以上，甚至大幾千萬(wàn)元。也有一些200平方米以下的類(lèi)別墅，產(chǎn)品總價(jià)可能只有四五百萬(wàn)元，它們的總價(jià)甚至可能只是與城市中心電梯洋房、高層中大面積段的產(chǎn)品總價(jià)相當(dāng)，卻實(shí)現(xiàn)了‘有天有地有院子’的別墅夢(mèng)想，滿(mǎn)足了一些高端需求者的改善性需求。”許傳明說(shuō)。

　　在別墅產(chǎn)品豐富化之后，客戶(hù)的基數(shù)逐漸增大。“以前別墅屬于頂端產(chǎn)品，客戶(hù)都是城市塔尖群體，基數(shù)相對(duì)較小。而現(xiàn)在一些改善性需求，比如原來(lái)住著大三室兩廳的市民，如果想進(jìn)一步改善居住條件，也可能選擇那些總價(jià)還不是很高的別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品。在產(chǎn)品品類(lèi)豐富之后，市場(chǎng)供應(yīng)量多了，需求也增大了。”許傳明分析稱(chēng)。

　　不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心市場(chǎng)供應(yīng)是否會(huì)過(guò)量。“濟(jì)南有些別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品是‘逼出來(lái)’的。有些地塊并不具備做低密度產(chǎn)品的條件，但因拿地成本過(guò)高，開(kāi)發(fā)商不得不將土地吃干榨凈，建起了很多別墅或類(lèi)別墅產(chǎn)品。由于總體供應(yīng)量比較大，買(mǎi)房人最后能不能接受還需要市場(chǎng)的檢驗(yàn)。”濟(jì)南東部某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者如是說(shuō)。