去年7月，南京被列入保險版以房養(yǎng)老第二批試點城市，不少市民很關(guān)心相關(guān)保險產(chǎn)品的落地時間。4月23日，現(xiàn)代快報記者從幸福人壽江蘇分公司獲悉，該公司推出的國內(nèi)首款保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品——“幸福房來保”，繼在北京、上海、廣州和武漢推出后，近日在南京開展試點，60至85周歲擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人均可辦理。

　　進展

　　保險版“以房養(yǎng)老”

　　遲到了幾個月

　　2014年6月23日，保監(jiān)會公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，北京、上海、廣州、武漢成為首批保險版以房養(yǎng)老試點城市。

　　所謂保險版“以房養(yǎng)老”，全稱叫老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，又稱“倒按揭”。就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，然后按月領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老金，其間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，直至身故；而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

　　2015年3月，保監(jiān)會批復(fù)了國內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險A款”的條款和費率，首批試點城市也陸續(xù)嘗鮮。

　　去年7月15日，保監(jiān)會發(fā)布消息，擴大保險版“以房養(yǎng)老”的試點范圍,南京列入第二批試點城市。去年10月，南京相關(guān)部門與3家保險公司聯(lián)合召開工作推進會，提出將試點保險版“以房養(yǎng)老”。

　　原本預(yù)計最快2016年底落地的首款保險產(chǎn)品，直到最近才正式面向南京的老年人。現(xiàn)代快報記者從幸福人壽江蘇分公司獲悉，該公司推出的國內(nèi)首款保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品——“幸福房來保”，繼在北京、上海、廣州和武漢推出后，最近在南京開展試點。

　　保險版“以房養(yǎng)老”四大焦點

　　焦點

　　怎么申請投保？

　　現(xiàn)代快報記者了解到，該產(chǎn)品對投保人（被保險人）的年齡限制在60周歲至85周歲，老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司后，可繼續(xù)住在原有房屋中選擇“居家養(yǎng)老”，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險金直至身故。幸福人壽江蘇分公司的工作人員告訴記者，目前，南京已有老人打電話咨詢這款以房養(yǎng)老的保險產(chǎn)品。

　　想要投保這款產(chǎn)品，需要如下流程：首先，老人與保險公司雙方達成初步參與計劃，保險公司和老人商量選擇并對房屋進行評估產(chǎn)品測算，由此測算出老人每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金；接著，雙方達成共識，保險公司做盡職調(diào)查；猶豫期后，保險合同正式生效老人開始領(lǐng)取養(yǎng)老金，直至去世；去世后，保險公司和繼承人對房產(chǎn)處置。

　　焦點

　　房屋抵押后的月養(yǎng)老金怎么核算？

　　投保人與保險公司簽訂合同時，雙方將確定基本養(yǎng)老保險金額，綜合考慮房屋折舊、預(yù)期增值、預(yù)期的老年人平均生存年限等因素，金額一經(jīng)確定，不能變更。當然，投保人每月拿到的養(yǎng)老金要在基本養(yǎng)老金額當中扣除必要的費用，如部分房屋評估費、律師費、保單管理費等。

　　由于房屋價值的評估直接影響到了養(yǎng)老保險金額的多少，這個由誰來決定？條款顯示，保險公司將和老人共同選擇和委托一家具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房屋評估。

　　該產(chǎn)品設(shè)計了兩種方案，供投保人選擇其一。方案一不承擔(dān)投保人身故給付責(zé)任，也不退還延期年金所產(chǎn)生的現(xiàn)金價值。方案二為保險公司承擔(dān)延期年金的身故給付責(zé)任，或在退保時退還現(xiàn)金價值。

　　以65周歲男性，房產(chǎn)有效保險價值500萬為例。若方案一，根據(jù)測算出來的每月領(lǐng)取養(yǎng)老金為15155元，但在扣除延期年金和保單管理費后，老人每月實際可領(lǐng)到的養(yǎng)老金為13522元，直至去世。延期年金每年繳費金額為18595元（賬面累積，無需現(xiàn)金），繳費年數(shù)20年。

　　若選擇方案二，月度可領(lǐng)基本養(yǎng)老保險金7960元，直至去世。延期年金每年繳費金額為51560元（賬面累積，無需現(xiàn)金），繳費年數(shù)20年。

　　養(yǎng)老金給付日為主險合同生效之日起第45日，首次給付日支付第一個月、第二個月的養(yǎng)老保險金。

　　現(xiàn)代快報記者注意到，方案一所需要繳納的延期年金保費較少，每月可領(lǐng)取的基本養(yǎng)老保險金額較高。方案二則正好相反。

　　那么方案一和方案二的區(qū)別在哪里？南京一保險行業(yè)專家表示，兩個方案的區(qū)別在于身故和退保的情況下還能否拿到錢。“為了應(yīng)對長壽風(fēng)險，這款產(chǎn)品要求投保人買一份繳費20年的延期年金（注：無需以現(xiàn)金形式繳納，在養(yǎng)老費用賬戶中進行積累計算，待到老人身故后再以房產(chǎn)處置所得資金來做結(jié)算），等于在房產(chǎn)反向抵押的基礎(chǔ)上疊加了一份年金險。延期年金是指保險合同成立后，經(jīng)過一定時期或被保險人達到一定年齡后保險人才開始給付年金的保險。這就像在工作期間購買延期年金，以滿足退休后的生活費用需要。”

　　焦點

　　房屋升值的部分怎么算？

　　除了房屋價格的評估，很多老年人對房屋的所有權(quán)以及房子升值部分的收益存在疑慮。

　　對此，幸福人壽告訴現(xiàn)代快報記者，投保該產(chǎn)品，房子的所有權(quán)還是歸老人，老年人只簽訂抵押登記合同，且必須指定繼承人并進行公證，繼承人可以為子女、親友、原單位等。老人在生存期間繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)直至去世。老人百年之后，其繼承人享有優(yōu)先贖回權(quán)，可以選擇償還保險公司相關(guān)費用贖回房屋；如繼承人不選擇贖回，則保險公司對房產(chǎn)再進行處置，處置所得優(yōu)先償還保險公司相關(guān)費用，如有剩余歸屬繼承人。

　　仍以上述案例測算：如果老人選擇方案一，84歲去世，其已經(jīng)領(lǐng)取該保險發(fā)放的養(yǎng)老金20年，合計324.53萬元，但這部分養(yǎng)老金計息后就價值721.26萬元。而此前老人的房屋評估價值為500萬元，若繼承人想贖回房子就要給保險公司721.26萬元，選擇不贖回的話，則全由保險公司處置，由于已經(jīng)超過500萬，繼承人無剩余金額可領(lǐng)。

　　如果選擇了方案二，同樣84歲去世，合計領(lǐng)取191.04萬元，但這部分養(yǎng)老金計息后同樣價值721.26萬元。若繼承人想贖回房子就要給保險公司721.26萬元，選擇不贖回的話，也無剩余金額可領(lǐng)。

　　現(xiàn)代快報記者從測算表中發(fā)現(xiàn)，在上述案例中，無論選擇方案一還是方案二，如果老人79歲去世，其領(lǐng)取養(yǎng)老金已經(jīng)15年時，這部分養(yǎng)老金計息后的價值為463.5259萬元，再往后，老人去世后需要償還給保險公司的費用就會超過房屋有效保險價值，超過的部分老年人指定的繼承人無須追加，但優(yōu)先償還保險公司后，繼承人也沒有剩余的錢可領(lǐng)取。實際上，在這15年中，兩種不同方案下，老人共計領(lǐng)取到的養(yǎng)老金分別為243.3975萬元和143.28萬元。

　　焦點

　　猶豫期過了還能退保嗎？

　　值得一提的是，這款產(chǎn)品特地設(shè)了30天猶豫期，相比普通保險產(chǎn)品15天的猶豫期明顯延長，這也是為了給老人更多時間考慮清楚。

　　如果超過猶豫期又想反悔，可以退保嗎？據(jù)介紹，客戶可隨時退保贖回房屋，終止保險合同，但要承擔(dān)一定退保手續(xù)費和其他各類費用和損失賠償，退保手續(xù)費為退保之前累積計息的養(yǎng)老保險相關(guān)費用的一定比例，第一年至第五年分別為10%、8%、5%、3%和1%，第六年及以后年度退保，不再收取退保手續(xù)費。如果在一定期限內(nèi)老年人無法償還，保險公司將對抵押房屋行使處分權(quán)，即出售（變賣）抵押房屋。

　　現(xiàn)代快報記者了解到，該款產(chǎn)品中，保險公司的盈利模式主要是通過5.5%的利率差賺錢，以及老人身故后房產(chǎn)的處置。

　　延伸

　　到去年底，全國有52戶70人投保

　　據(jù)幸福人壽介紹，截至2016年底，共52戶70人投保，涉及抵押房產(chǎn)價值超過1.47億元，發(fā)放養(yǎng)老金413萬元，老人平均月領(lǐng)養(yǎng)老金9623.9元；月領(lǐng)最高的是上海的一位老人，每月可領(lǐng)取20494元。

　　南京一位保險業(yè)內(nèi)人士認為，幸福人壽的這款產(chǎn)品設(shè)計很復(fù)雜，業(yè)內(nèi)人士看著都吃力，一定程度上也影響了該款保險的銷量。

　　南京市民政局有關(guān)負責(zé)人表示，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品推出前，房子只能供老人自住，無法變成老人的養(yǎng)老收入，而出租、出售房產(chǎn)，又不能實現(xiàn)老人居家養(yǎng)老的愿望。如何能把家庭主要財富房產(chǎn)變成活錢，既可保證老人居家養(yǎng)老，又能增加老人的養(yǎng)老收入，以房養(yǎng)老是實現(xiàn)這兩個目標的重要途徑之一。從試點城市來看，選擇“以房養(yǎng)老”的老人大多是鰥寡孤獨老人、失獨老人以及擁有兩套以上房產(chǎn)的老人。（王靜 項鳳華）

來源：現(xiàn)代快報