12月26日,山東省濟(jì)南市樓市調(diào)控再度加碼,史上最嚴(yán)限購令出臺(tái)。此輪調(diào)控力度較大,如何落實(shí)備受關(guān)注。目前來看,對于開發(fā)成本如何核算仍沒有明確規(guī)定,炒號(hào)等行為也未完全杜絕,辦假社保等非法行為有露頭跡象。由于濟(jì)南房產(chǎn)市場權(quán)威數(shù)據(jù)沒有完全公布,購房者缺少可供參考的依據(jù),導(dǎo)致非理性售房、購房出現(xiàn)。只有切實(shí)解決這些問題,才能發(fā)揮限購令的最大作用,鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)市場健康發(fā)展。

成本難核

管理費(fèi)用不公開

建安成本沒標(biāo)準(zhǔn)

“12·26限購”政策提到,“對銷售均價(jià)高于開發(fā)成本(土地、建安等相關(guān)成本)20%以上的住宅項(xiàng)目嚴(yán)格審查,涉嫌暴力的,限制辦理商品房預(yù)售許可。”一開發(fā)商內(nèi)部人士解讀道,這條其實(shí)就是對“限價(jià)”做出了規(guī)定,但是目前并不能從政策中看出這項(xiàng)措施的落實(shí)嚴(yán)格程度。

該內(nèi)部人士分析,政府對于“銷售均價(jià)高于開發(fā)成本20%”的項(xiàng)目進(jìn)行限定,目的就是為了讓房價(jià)不再瘋漲。但限購政策出臺(tái)后,不少人疑惑,開發(fā)成本如何核定?如果無法核定,那么這條政策還能有實(shí)效嗎?

“這個(gè)政策肯定是個(gè)臨時(shí)性的措施,但在短期內(nèi)會(huì)有效果。”該人士認(rèn)為,至少在近兩三個(gè)月內(nèi),濟(jì)南再難出現(xiàn)價(jià)格大漲的樓盤,但這樣的措施恐怕不能長久。

該人士認(rèn)為,這一政策實(shí)施起來有困難,“開發(fā)成本如何控制和核對很難執(zhí)行。如果開發(fā)企業(yè)想要把成本報(bào)高,盡可以往上報(bào)。在開發(fā)成本中,土地成本是公開的、確定的,但是建安費(fèi)用難以一刀切。有的項(xiàng)目有裝修,有的沒有,即使都有裝修,品質(zhì)也不一樣,所以很難控制。”

最核心的是,開發(fā)成本中的企業(yè)管理費(fèi)用是不公開的。“企業(yè)不會(huì)把管理費(fèi)用公開,這其中涉及企業(yè)的商業(yè)秘密。”因此,該人士分析,“這條政策宜粗不宜細(xì),想要把政策細(xì)節(jié)化是不現(xiàn)實(shí)的。”他推測,這項(xiàng)措施的執(zhí)行主要還是靠政府相關(guān)部門的“人為把控”,房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目價(jià)格只要“大差不差”,在一個(gè)范圍內(nèi)就可以。隨著市場的變化,這項(xiàng)措施很有可能從嚴(yán)格變?yōu)椴惶珖?yán)格。

來源：齊魯晚報(bào)