最近幾天來，不斷有南京市民向揚(yáng)子晚報96096熱線報料，稱位于江寧的武夷綠洲沁荷苑即將開盤，明年才能交付，卻已經(jīng)是擁有14年“地齡”的老盤，而售樓人員也沒有主動告知。記者采訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)市民買房時會關(guān)心價格、地段、戶型或配套，卻很少主動注意土地年限。那么，一般住宅的土地使用年限是70年，武夷綠洲沁荷苑年限大幅“縮水”后，又會有什么影響呢？ 

　　市民石先生為了改善居住，于是想購買一套價格合適的別墅。在多方比較后，他到江寧小龍灣附近的武夷綠洲沁荷苑看房時，了解到該項目近期將首開，一共推出48套別墅，其中聯(lián)排44套，面積約在200—218㎡，同時還有4套獨(dú)棟，面積約為309㎡—460㎡。

　　不過，一詢問價格，令石先生疑惑的是，附近普通住宅售價都已經(jīng)直逼30000元/平方米了，這里推出的聯(lián)排別墅均價僅為23600元/平方米，開盤當(dāng)天還會有總價減8萬元優(yōu)惠，折算下來有的房源單價21000元左右就能買到。應(yīng)該說，相對于眼下的樓市來說，這個價格確實蠻便宜的。

　　那么，這里的別墅為什么價格這么低呢？不放心的石先生咨詢了江寧的多位朋友，這才得知，武夷綠洲是江寧的老樓盤，前后已經(jīng)開發(fā)了十幾年，新開的別墅“沁荷苑”雖然是新房，但土地使用年限卻已經(jīng)嚴(yán)重縮水，拿地至今，算下來，只剩56年。得知這樣的情況后，石先生這才明白售價為何比較低的原因，心里自然也不舒服了，因為當(dāng)初咨詢售樓處時，售樓顧問根本沒有提到這一茬。而記者經(jīng)過實地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)石先生等市民反映的問題屬實，土地年份縮水一直被售樓處有意無意地“隱瞞”。

　　房子是全新的，“地齡”卻已有14歲了

　　2002年拿的地，至今尚未開發(fā)完畢，房價卻已漲十多倍

　　公開資料顯示，武夷綠洲占地面積449437.6平方米，規(guī)劃總建筑面積715581.39平方米。土地使用年限從2002年7月19日開始計算，目前距離截止日期已經(jīng)只剩56年。按照國家的相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途確定，其中住宅用地70年、綜合用地50年、商業(yè)用地40年。

　　記者采訪了南京一位房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人士，他告訴記者，土地使用年限是從政府出讓土地的時間起算的，開發(fā)商從拿地到規(guī)劃、開發(fā)、銷售一般需要兩到三年乃至三四年的時間，所以使用年限縮水個幾年是正常的，當(dāng)然體量較大的項目開發(fā)周期也會比較長。比如，江北220萬平方米的超級大盤明發(fā)濱江新城，2002年拿地，2004年第一次開盤，2010年整體交付。而總建筑面積360萬平方米，共分16個街區(qū)開發(fā)的天潤城2005年首次開盤，2015年收官。

　　那么，武夷綠洲這新推出的房子，14年的年限差額去哪兒了呢？一位開發(fā)商內(nèi)部人士向記者透露，土地使用年限嚴(yán)重縮水的樓盤，要么是資金不到位、市場定位不準(zhǔn)確，要么是規(guī)模較大、開發(fā)周期長。不過，他表示，不排除另外一種情況，即在過去十多年，土地迅速增值，房價也一路飛漲，開發(fā)商為了獲得更大利益故意拖延開發(fā)節(jié)奏。“從拿地至今已經(jīng)過去14年，武夷綠洲還沒有開發(fā)完畢，而房價也從最初的2000多元/平方米，到現(xiàn)在的23600元/平方米，上漲了十多倍。”該內(nèi)部人士說，這不排除開發(fā)商是為利益著想。

　　買房莫忽視“地齡”，可能影響二手房貸款

　　土地使用年限大幅縮水，對于購房者來說究竟會有何影響呢？記者了解到，就在今年4月份，溫州曾傳出“土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬元”的消息，在全國引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注。雖然后來被確認(rèn)為是誤讀，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，按照我國《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，確實可以自動續(xù)期，但至于續(xù)期是有償還是無償，有償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)又是多少，目前還沒有定論，但很可能不會完全無償。

　　值得關(guān)注的是，早在2004年，《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》發(fā)布實施，20年使用期的補(bǔ)繳地價下降為基準(zhǔn)地價的35%，業(yè)主均補(bǔ)繳后獲得續(xù)期。因此，該業(yè)內(nèi)人士提醒南京市民，買房的時候不能忽視“地齡”的問題。記者采訪時發(fā)現(xiàn)，也有買房人認(rèn)為房子年限縮水問題沒啥大不了，稱“說不定住個10年或20年的，就已經(jīng)賣掉再換房了。”對此，南京一位二手房中介的負(fù)責(zé)人告訴記者，土地使用年限大幅縮水，其實對二手房的影響更明顯，相比使用年限所剩不多的樓盤，買房人顯然更愿意購買使用年限更長的房源。此外，年限縮水的二手房在辦按揭貸款時，因貸款的年限、金額都和房子的土地使用年限直接相關(guān)，即使房子很新，但“地齡”太長，貸款依然要受到影響，甚至?xí)�被銀行拒貸。(宋南飛)