◎江蘇/謝慶富

  住宅專項(xiàng)維修資金，通俗來(lái)說(shuō)就是房屋的“治病錢(qián)”。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。但筆者在采訪中了解到，多個(gè)小區(qū)電梯從發(fā)生故障到維修耗時(shí)要8個(gè)月以上，由于近半數(shù)業(yè)主不同意，有的小區(qū)電梯維修擱淺近一年，有的物業(yè)公司經(jīng)理工作10年僅2次成功啟動(dòng)此筆資金……許多房屋“應(yīng)修未修”或者修繕不及時(shí)，一些地方的住宅專項(xiàng)維修資金還沉睡在銀行賬戶里。（8月17日《人民日?qǐng)?bào)》）

  現(xiàn)實(shí)中，公眾對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的感受普遍是：繳得容易，用起來(lái)難。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，幾乎在全國(guó)所有城市，巨額住宅專項(xiàng)維修資金都在“睡大覺(jué)”，使用率大多在1%上下。主要原因在于，物業(yè)和業(yè)主要想申請(qǐng)使用維修資金難度很大，即使申請(qǐng)成功，款項(xiàng)撥付到位也很慢。按照原建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律規(guī)定，執(zhí)行維修資金使用應(yīng)滿足“兩個(gè)2/3”（受益范圍內(nèi)2/3以上的業(yè)主且專有部分占總建筑總面積2/3以上業(yè)主簽字同意）的規(guī)定，才可申請(qǐng)使用維修資金。此外，還需審核公示，接受業(yè)主監(jiān)督，以及竣工驗(yàn)收等系列程序，才能進(jìn)行維修資金申請(qǐng)使用備案和資金撥付。

  住宅專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老錢(qián)”，為保護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)其保管和使用有嚴(yán)格的管理制度是應(yīng)該的。但是，申請(qǐng)使用維修資金前必須取得該建筑物2/3以上業(yè)主同意，這一規(guī)定是否合理需要斟酌。在實(shí)際操作中，要拿到2/3以上業(yè)主簽名相當(dāng)困難，除了部分業(yè)主難以聯(lián)系到以外，還有很多人出于自身利益考慮，不同意動(dòng)用維修資金。比如屋頂漏雨，只涉及頂層住戶，除了該戶利益相關(guān)者，其他人大都不同意使用維修基金。許多頂層住戶在費(fèi)時(shí)費(fèi)力邀約業(yè)主商討未果后，只好咬牙自掏腰包。在這種情況下，維修資金得以保全，雖然大部分住戶的利益未損，但是損害了少部分人的合法權(quán)益，同樣是不公平的。

  因此，提高住宅專項(xiàng)維修資金使用率，非常必要。而要提高使用率，就要改革現(xiàn)行的不合理的管理制度。既要真正保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，使其具有可操作性且操作成本很低，應(yīng)該是維修資金管理的方向。比如，建立維修資金緊急使用預(yù)案，開(kāi)辟綠色通道，將常見(jiàn)的屋面防水、外墻脫落、樓房本體主管道、電梯、消防設(shè)施損壞等問(wèn)題列為緊急情況——在緊急情況下，維修資金的使用可以跳過(guò)三分之二以上業(yè)主討論通過(guò)的繁瑣程序。

  為解決住宅專項(xiàng)維修資金使用率低、支取不暢等問(wèn)題，全國(guó)多個(gè)城市專門(mén)制定了應(yīng)急政策。這些城市對(duì)維修資金的交存、賬戶更名、退款、使用核準(zhǔn)做出細(xì)化指導(dǎo)，也對(duì)維修資金使用過(guò)程中存在的“程序多、使用難”的問(wèn)題進(jìn)行了完善，其中最核心的內(nèi)容就是讓維修資金申請(qǐng)不再難、不再慢。

  維修資金是房屋的“養(yǎng)老錢(qián)”，也是“治病錢(qián)”。住房一旦“生病”，維修資金就要挺身而出。要做到這一點(diǎn)，既要對(duì)維修資金嚴(yán)加看管以防挪用，也要讓其申請(qǐng)更加方便、使用更加及時(shí)。只有這樣，才能提高維修資金使用率，才能發(fā)揮其“治病救房”的效用，實(shí)現(xiàn)房屋“應(yīng)修盡修”。