一線城市房價(jià)上沖的動(dòng)力顯然已敵不過二線熱點(diǎn)城市——國家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的7月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，廈門、合肥、南京三個(gè)二線城市房價(jià)漲幅分居前三位，而我省此前庫存長期高企的無錫，在經(jīng)歷近1年的成交上揚(yáng)后，7月房價(jià)環(huán)比漲幅也沖至與石家莊并列全國第四位。

　　專家認(rèn)為，在當(dāng)前市場流動(dòng)性充裕，但股市不濟(jì)投資乏路的背景下，地王、炒房，更多體現(xiàn)的是資本現(xiàn)象，并不能代表市場真實(shí)的購買力，高位入市會(huì)不會(huì)“站崗”值得警惕。

　　南京房價(jià)連漲17個(gè)月，調(diào)控加碼穩(wěn)預(yù)期

　　7月南京房價(jià)環(huán)比上漲3.6%，這已是當(dāng)?shù)胤績r(jià)自去年3月起17連漲。從同比看，去年8月起南京房價(jià)止跌回升微漲，但從今年開始，房價(jià)上漲速度明顯加快，至今年7月同比漲幅已高達(dá)34.90%，創(chuàng)下漲幅新高。

　　不過南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝在解讀數(shù)據(jù)時(shí)認(rèn)為，自今年4月創(chuàng)出4.4%的最高環(huán)比漲幅紀(jì)錄后，5、6、7三個(gè)月南京房價(jià)環(huán)比漲幅分別回落至4.1%、4%和3.6%，基本可以確定降溫趨勢的形成，“相比漲幅數(shù)月來穩(wěn)居前列的廈門與合肥，南京房地產(chǎn)調(diào)控成效更為明顯”。

　　雖然南京房價(jià)漲幅已收窄，但從絕對值及全國排位衡量，當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲速度顯然仍在高位運(yùn)行。

　　面對連漲不止的房價(jià)，地方政府顯然也保持了“警惕”，繼房價(jià)、地價(jià)雙雙“限價(jià)”之后，8月12日當(dāng)?shù)匾褑��?dòng)包括地價(jià)超過限價(jià)90%須現(xiàn)房銷售、二套房首付比例提高5個(gè)百分點(diǎn)等新一輪調(diào)控舉措，17日南京市人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議上，南京市市長繆瑞林更直言“南京房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)加大”， “嚴(yán)控區(qū)域樓王”，“嚴(yán)格按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)，控制房價(jià)上漲幅度”，“全過程監(jiān)管”等，其表態(tài)引人關(guān)注。

　　“今年以來南京房價(jià)、地價(jià)屢創(chuàng)新高，趕超北上深等一線城市，加上近期南京先后被定位為特大城市與東部地區(qū)重要的中心城市，都預(yù)示著城市在升級轉(zhuǎn)型。南京未來的發(fā)展以向上�？待R為準(zhǔn)。靜安區(qū)是目前上海房價(jià)最貴的區(qū)域，均價(jià)9.3萬；河西中部是南京最貴的板塊，均價(jià)4.5萬左右。南京的房價(jià)大概在上海的1/3—1/2是比較合理的。”南京林業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為。

　　“按南京和上海的房價(jià)關(guān)系來倒推，南京的地價(jià)、房價(jià)還有一定上升空間。”孟祥遠(yuǎn)同時(shí)表示，房地產(chǎn)作為一個(gè)周期性行業(yè)，大趨勢可以預(yù)期。南京出臺政策干預(yù)土地市場，短期內(nèi)對抑制預(yù)期有一定作用，但要真正控制住高地價(jià)、高房價(jià)也存在一定難度，而中長期來看，則會(huì)惡化市場正常的供需關(guān)系。

　　有形之手干預(yù)下的房價(jià)走勢，仍然撲朔迷離。

　　無錫“庫存”快速逆轉(zhuǎn)，供不應(yīng)求房價(jià)上沖

　　“高庫存”一度是無錫樓市的顯著標(biāo)簽。不過，從去年下半年開始，伴隨政策暖風(fēng)和復(fù)蘇的大勢，無錫樓市的活躍度也悄然提升起來。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，無錫房價(jià)今年1月止跌上漲，今年前兩個(gè)月房價(jià)環(huán)比漲幅均為0.3%，但自3月起房價(jià)漲幅躍至2%，4月上漲2.8%，5月漲1.7%，6月漲2.6%，7月則上漲2.7%。此前，一線城市房價(jià)漲幅迅猛，掩蓋了二三線城市價(jià)格上漲的“光環(huán)”，但3月起一線城市限購限貸出手嚴(yán)厲，房價(jià)漲幅節(jié)節(jié)回落，在此背景下，二三線城市尤其像無錫這樣市場環(huán)境寬松、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市，房價(jià)表現(xiàn)漸漸突出。

　　“去年上半年新房庫存去化周期還在20個(gè)月以上，現(xiàn)在已經(jīng)下降到了8個(gè)月。”昨日，無錫市房屋交易管理中心市場監(jiān)測分析科一位姓劉的工作人員告訴記者。

　　據(jù)了解，前兩年開始無錫縮減土地供應(yīng)量，以控制新房上市節(jié)奏，化解庫存，“今年無錫樓市仍然定調(diào)去庫存，但沒想到市場變化這么快！房企開發(fā)節(jié)奏也跟不上了，供應(yīng)量也一直上不去。”劉姓工作人員坦言。

　　從無錫官方統(tǒng)計(jì)的去年8月至今年7月的供需數(shù)據(jù)看，近一年來當(dāng)?shù)貥鞘幸恢碧幱诠┎粦?yīng)求的狀態(tài)，今年7月新增上市量16.76萬平方米，成交67.37萬平方米，供需比0.25：1。

　　如果考量到之前積壓庫存的同時(shí)消化，無錫樓市整體還未出現(xiàn)供需失衡，“不過，庫存房源中大戶型占比高，市場亟需的中小戶型卻很少，局部區(qū)域中小戶型庫存只夠賣一兩個(gè)月，有效供應(yīng)緊張，房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)比較突出了。”劉姓工作人員說。

　　記者發(fā)現(xiàn)，7月無錫商品住宅成交5694套，其實(shí)已較3、4、5、6四個(gè)月有所下降，而至8月，樓市成交又有進(jìn)一步降低，但相較今年3月之前的成交量，依然還處于高位。市場成交會(huì)否延續(xù)下滑軌跡，目前也較難判斷。

　　資本充斥房地產(chǎn)市場，入市被套風(fēng)險(xiǎn)加大

　　7月無錫房價(jià)同比上漲12.9%，這樣的漲幅對當(dāng)?shù)囟�言�?shí)屬罕見。但在官方人士眼里，無論是當(dāng)前無錫的住宅均價(jià)還是房價(jià)漲幅，與周邊經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)?shù)哪暇┖吞K州相比，都不算高，而這恰恰也是“資產(chǎn)荒”背景下，支撐無錫樓市購買力的重要原因。

　　去年下半年以來我國出現(xiàn)的“資產(chǎn)荒”已有目共睹，市場流動(dòng)性充裕，但股市不濟(jì)、投資乏路，相當(dāng)一部分新增信貸資金流向了金融或地產(chǎn)投資。

　　無錫房價(jià)一直不高，7月商品住宅均價(jià)9140元/平方米，此前房價(jià)多年不漲甚至下跌，使得外地人在錫購房占比最多不過20%，但今年3月份以來，本地購房與外地購房占比幾乎對半。有蘇州投資者在購房時(shí)稱，從無錫太湖新城開車至蘇州市區(qū)，與從蘇州下屬各區(qū)市開車到市區(qū)距離相差無幾，但蘇州房價(jià)卻是無錫的1倍多。顯然，蘇州高房價(jià)擠出的外溢資本會(huì)流向無錫。

　　同樣的，在“有錢無處去”的情況下，更有實(shí)力的投資者則涌向了南京。

　　前段時(shí)間，南京鼓樓濱江一家樓盤所余的20余套尾房，在一個(gè)周末被一掃而空。這家樓盤房源大多炙手可熱，惟獨(dú)這些朝向朝北、樓層欠佳的尾房不太受待見。不過，在投資者眼里，就算品相欠佳，未來也只不過是漲得少一些的問題，只要資產(chǎn)能保值就行。據(jù)銷售人員講，一位女士一出手就是7套。

　　“現(xiàn)在全國資本市場出現(xiàn)疲軟，M1暴增，錢沒地方投，就會(huì)進(jìn)一步促使各類資金流入到樓市中。但目前全國房地產(chǎn)可投資的城市不超過10個(gè)，大城市仍然有著強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，上海前兩天就拍出了地價(jià)超過14萬/平方米的地王。這樣看來，未來大城市的地價(jià)抬升空間很大，而房價(jià)更是充滿想象，當(dāng)然，地王被套也不缺先例。”孟祥遠(yuǎn)分析。

　　專家認(rèn)為，地王、炒房，更多體現(xiàn)的是資本現(xiàn)象，并不能代表市場真實(shí)的購買力。要警惕的是，從過去10年的歷史看，高位入市隨后因?yàn)闄M盤被套兩三年的情況比比皆是，而誰也不知道，現(xiàn)在是否已經(jīng)到了“股市的6000點(diǎn)”。（汪曉霞）