上海樓市“新政”后“地王”頻出 專家稱“后期入市壓力大”
人民網(wǎng)北京5月11日電（徐倩）上海土地市場迎來樓市新政后首批純宅地的拍賣，在繼今日上午象嶼地產(chǎn)21.5億元以126%的溢價率競得上海奉賢南橋新城的宅地后，下午格力地產(chǎn)和融創(chuàng)分別以超過109%和112%的溢價率分搶了上海松江泗涇兩幅宅地。
根據(jù)下午的競拍結(jié)果，格力地產(chǎn)19.65億力挫在場33家房企競得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號，樓板價37674.7元，溢價率109%，而這一價格也成為新的區(qū)域地王。
而在格力地產(chǎn)當(dāng)?shù)赝醪痪�，融�?chuàng)再次刷新了區(qū)域樓板價，融創(chuàng)以30.05億元競得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元12-01號地塊，溢價111.62%，成交樓板價每平方米38291.33元，取代格力地產(chǎn)成為新晉地王。
據(jù)記者了解，上海松江泗涇鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)在售樓盤有綠地香緹、金地自在城、綠地云天坊、保利翡麗公館、建發(fā)玖瓏灣等，比如，萬業(yè)名苑4月以來成交均價約每平方米2.6萬元，而保利翡麗公館的精裝房的售價約為每平方米3萬元，尚不及格力地產(chǎn)和融創(chuàng)所拍樓板價。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：“根據(jù)上述的樓板價推算，預(yù)計未來成本價至少都在每平方米6萬元以上。由此來看，不但新的區(qū)域地王出現(xiàn)，并且預(yù)計未來售價高出當(dāng)前產(chǎn)品售價一倍，顯然價格偏高。”
（上海土地交易廳內(nèi)“座無虛席”）
加上今日上午象嶼地產(chǎn)以21.5億元的價格競得奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03區(qū)域地塊，溢價率為126.2%，今日三幅宅地的拍賣的溢價率都在100%以上。
對于此，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次土地高溢價的現(xiàn)象，實際上和上海土地此前幾個月一直供應(yīng)低迷有關(guān)系，上海4月的土地市場一直是‘0供應(yīng)’的狀態(tài)。而上海相關(guān)房企補庫存的需求是比較大的，所以此類地塊出讓后，積極補倉的需求非常大。如果多的房企拿地，自然也會使得部分房企更容易報高價�？此撇焕硇裕彩菬o奈之舉。”
從房企自身角度而言，此次拿地的格力地產(chǎn)和融創(chuàng)都急需在上海補倉。
對于2014年首次進(jìn)入上海市場的格力地產(chǎn)而言，盧文曦認(rèn)為：“從去年首次進(jìn)入上海之后，格力地產(chǎn)今年尚未土地入賬。從深耕的角度來看，有必要進(jìn)行‘補倉’。格力剛進(jìn)入上海的時候拿地是不計成本的，所以價格高可以理解，是用來樹標(biāo)桿用的，但是泗涇這塊地略顯激進(jìn)。”
而對于融創(chuàng)來講，盧文曦認(rèn)為：“其去年在土地市場斬獲不多，而今年年初土地又不多，所以這次正好有多幅土地出讓，因此要抓住這個機會。從土地區(qū)域本身來說，比較成熟，上海未來土地出讓越來越少，并且有向郊環(huán)外延生的趨勢。所以對比起來，泗涇目前已經(jīng)是‘不錯’的地段了，長期來看還是屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”
值得注意的是，上述兩幅宅地都規(guī)定了中小套型的住房供應(yīng)比例都在80%以上，這就意味著未來兩項目的定位更可能是“剛需”或者“剛改”。
這一限制顯然給后期的操盤和售價帶來影響，盧文曦補充稱：“上述項目開發(fā)難度在于規(guī)定中小套型開發(fā)規(guī)模，而且預(yù)計未來銷售價至少單價在6萬元以上，而目前區(qū)域最好的公寓產(chǎn)品的單價也只不過3萬元左右，因此拿地上過于激進(jìn)。”
盧文曦進(jìn)一步指出：“格力本身做高端產(chǎn)品基因是不足的，未來單價要6萬，現(xiàn)在市區(qū)均價也只不過6萬出頭些，后面銷售可能會需要困難。”
上海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“拿‘地王’的風(fēng)險會很大，很多地王項目因為地價高所以利潤率都偏低，后期銷售才是對房企的考驗，而且高地價也會對房企的融資產(chǎn)生影響，比如一些房企會借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對沖前期的融資風(fēng)險。但由于未來市場充滿不確定性，一旦市場風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)。高地價將為房企的發(fā)展埋下重大隱患。”