人民網(wǎng)北京11月14日電 （余燕明）去年底萬(wàn)達(dá)商業(yè)（03699.HK）在港上市并成為當(dāng)年港交所最大規(guī)模IPO后，證監(jiān)會(huì)在本月初剛剛宣布完善新股發(fā)行制度重啟IPO，萬(wàn)達(dá)商業(yè)登陸A股市場(chǎng)發(fā)行的招股書(shū)隨即對(duì)外披露。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)暫未披露登陸A股市場(chǎng)地點(diǎn)、發(fā)行價(jià)格及上市日期，但據(jù)其招股書(shū)內(nèi)容，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃發(fā)行A股不超過(guò)2.5億股，擬募資金或許會(huì)達(dá)到120億元，這些發(fā)行新股資金將投入萬(wàn)達(dá)商業(yè)位于南京、濟(jì)南、合肥、成都、徐州共計(jì)5個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　如果萬(wàn)達(dá)商業(yè)能夠順利完成在A股市場(chǎng)最多2.5億股新股發(fā)行，屆時(shí)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的總股本會(huì)達(dá)到約48億股，其中H股6.5億股，股本比例13.66%，A股限售股38.7億股，占比81.11%，而公開(kāi)發(fā)行的A股流通股2.5億股，股本比例只有5.23%。

　　在萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股新股發(fā)行之前，公司實(shí)際控制人王健林直接持有萬(wàn)達(dá)商業(yè)6.788%的股權(quán)，并通過(guò)其控制的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)間接持有萬(wàn)達(dá)商業(yè)43.712%的股權(quán)，此外王健林夫人林寧也持有萬(wàn)達(dá)商業(yè)3.181%的股份。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)若能在內(nèi)地上市，又將成為另一家AH股雙上市平臺(tái)的地產(chǎn)公司，進(jìn)一步釋放萬(wàn)達(dá)商業(yè)的潛在估值，另一個(gè)明顯的好處是，雖不清楚萬(wàn)達(dá)商業(yè)屆時(shí)登陸A股市場(chǎng)募集資金規(guī)模，但卻是能夠給萬(wàn)達(dá)商業(yè)補(bǔ)充一筆可觀的流動(dòng)資金。

　　根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股新股發(fā)行招股書(shū)披露，在現(xiàn)金流方面，今年上半年萬(wàn)達(dá)商業(yè)的現(xiàn)金流狀況出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

　　橫向比較萬(wàn)達(dá)商業(yè)2012年、2013年、2014年和2015年上半年4個(gè)財(cái)務(wù)周期，萬(wàn)達(dá)商業(yè)今年上半年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~是唯一為負(fù)的財(cái)務(wù)周期。

　　今年上半年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為凈流出近37億元，而公司在2014年、2013年和2012年3個(gè)財(cái)務(wù)年度的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為凈流入88億元、68億元和115億元。

　　疊加今年上半年萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)兩項(xiàng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為凈流出198億元和125億元，今年上半年萬(wàn)達(dá)商業(yè)的現(xiàn)金資源減少了357億元，因此到今年6月底，公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額從年初的863億元降到了506億元。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)在今年上半年現(xiàn)金資源減少的原因之一，其中就包括公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的減少。今年上半年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入為764億元，相當(dāng)于2014年全年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入量1670億元的45.7%。

　　而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入的大幅波動(dòng)，應(yīng)該是與萬(wàn)達(dá)商業(yè)今年?duì)I業(yè)收入結(jié)構(gòu)的顯著變化也緊密關(guān)聯(lián)。

　　萬(wàn)達(dá)希望提升公司投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)百分比的業(yè)務(wù)調(diào)整戰(zhàn)略。根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)今年上半年的中期報(bào)告，公司在今年前6月實(shí)現(xiàn)的約309億元的營(yíng)業(yè)收入中，物業(yè)銷(xiāo)售與投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理兩大業(yè)務(wù)板塊收入貢獻(xiàn)占比分別為68%和20.5%，而在2014年，這一比例為85.1%和9.6%。

　　根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股發(fā)行招股書(shū)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)三五業(yè)務(wù)板塊之一的物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售板塊在今年上半年實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額為612億元，相比公司在2014年實(shí)現(xiàn)的1600億元的銷(xiāo)售額，占比僅為38%，物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售板塊在今年上半年表現(xiàn)并不出色。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)對(duì)三大業(yè)務(wù)板塊收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，尤其是提升投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理的營(yíng)收占比，使其在今年上半年的營(yíng)業(yè)收入表現(xiàn)萎靡。

　　根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的招股書(shū)財(cái)務(wù)信息，公司在今年前6月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入為329億元，相比公司2014年全年1146億元的總營(yíng)收，其占比只有28.7%。

　　今年上半年?duì)I收表現(xiàn)萎靡，直接連累的是公司利潤(rùn)，今年上半年萬(wàn)達(dá)商業(yè)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為67.68億元，這還是公司計(jì)入了高達(dá)39億元的投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益，而投資物業(yè)公允價(jià)值收益并不能兌換回現(xiàn)金流。萬(wàn)達(dá)商業(yè)去年全年的334億元，計(jì)入的投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益為134.6億元，所占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比重為40%，而今年上半年這一比重為57.6%，這意味著萬(wàn)達(dá)商業(yè)通過(guò)實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接貢獻(xiàn)的營(yíng)收和利潤(rùn)的盈利能力在削弱。

　　通過(guò)物業(yè)開(kāi)發(fā)以平衡投資物業(yè)和豪華酒店的現(xiàn)金流，一直都是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流平衡的主要方式，外界評(píng)價(jià)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中平衡現(xiàn)金流模式為“以售養(yǎng)租”。萬(wàn)達(dá)目前急于提升公司投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比，即所謂的“輕資產(chǎn)模式”，但另一方面，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在發(fā)展階段上，仍將自己在上市3年后定位為“公司發(fā)展階段屬于成長(zhǎng)期且有重大資金支出安排”，這在萬(wàn)達(dá)商業(yè)在招股書(shū)中披露的公司上市后三年的股利分派計(jì)劃中有所說(shuō)明。