3月12日，央行“掌門人”周小川帶領(lǐng)三位副行長(zhǎng)在十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議記者會(huì)上明確指出，買房人的首付不能是借的。央行副行長(zhǎng)潘功勝稱，央行與相關(guān)部門一起，結(jié)合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

  周小川：客戶的首付不能是借的

  3月12日，在一場(chǎng)主題為“金融改革與發(fā)展”的央行新聞發(fā)布會(huì)上，央行行長(zhǎng)周小川和副行長(zhǎng)潘功勝，均就近期熱議的房地產(chǎn)首付貸問(wèn)題進(jìn)行了表態(tài)。

  周小川提到，P2P平臺(tái)對(duì)首付進(jìn)行貸款，首先其資質(zhì)上就存在問(wèn)題。是否按照規(guī)矩申請(qǐng)了有關(guān)資質(zhì)？資金來(lái)源是什么？是否向投資人告知資金的用途，以及存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，這些都應(yīng)該明確。

  分管金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)的副行長(zhǎng)潘功勝補(bǔ)充道，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的場(chǎng)外配資方式包括三類：P2P平臺(tái)提供的房地產(chǎn)市場(chǎng)的場(chǎng)外配資、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)從事的場(chǎng)外配資、以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和P2P為主體的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)相結(jié)合，從事場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)。

  他強(qiáng)調(diào)稱，“人民銀行在這個(gè)問(wèn)題上的態(tài)度非常明確”，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒(méi)有取得相應(yīng)的資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)，而且還存在著自我融資、自我擔(dān)保、做資金池的現(xiàn)象。

  二是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)務(wù)，或者與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)，所提供的首付貸產(chǎn)品不僅加大了居民購(gòu)房的杠桿，削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

  因此，央行將結(jié)合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

  搜房天下貸、世聯(lián)集金等平臺(tái)停止首付貸業(yè)務(wù)

  目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)中介和P2P平臺(tái)現(xiàn)在都暫停了首付貸業(yè)務(wù)，含有相關(guān)文字的產(chǎn)品基本下架，不過(guò)也不排除極少數(shù)機(jī)構(gòu)將相關(guān)產(chǎn)品改頭換面，繼續(xù)推售。

  停止首付貸的17家平臺(tái)為：財(cái)佰通、合花易貸、合伙人、達(dá)人貸、大數(shù)云融、生活貸、世聯(lián)集金、搜狐旗下搜易貸、搜房網(wǎng)房天下天下貸、房金所、鏈家旗下家多寶、廣州e貸、合匯貸、理財(cái)范、國(guó)誠(chéng)金融、匯理財(cái)、多寶貸、中瑞財(cái)富、富本貸、房融所等。

  3月12日，搜狐旗下P2P平臺(tái)搜易貸宣布，即日起停止接受首付貸借款申請(qǐng)。此前，該產(chǎn)品以信用貸款為主，可申請(qǐng)總房?jī)r(jià)的10%-20%，金額不超過(guò)50萬(wàn)元。而平臺(tái)上的“贖樓貸”、“賣房貸”、“抵押消費(fèi)貸”等產(chǎn)品仍正常提供。

  世聯(lián)行官網(wǎng)顯示，其為客戶提供新房置業(yè)貸，補(bǔ)充客戶購(gòu)置新房過(guò)程中的現(xiàn)金短缺，一般可貸50萬(wàn)元以內(nèi)，期限在3-36個(gè)月，最高可貸150萬(wàn)元。除搜易貸之外，包括鏈家、我愛我家等在內(nèi)的多家中介在近期均停止提供首付貸產(chǎn)品。

  作為給購(gòu)房者首付提供貸款的產(chǎn)品，首付貸幫助購(gòu)房者補(bǔ)齊首付款中的缺口，待客戶資金充�；蚍慨a(chǎn)升值后償付。以一套100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，首付需要20萬(wàn)元，如果購(gòu)房者本身只有10萬(wàn)元首付，通過(guò)首付貸可獲得10萬(wàn)元貸款，即可成功完成購(gòu)房。

  此前，首付貸所在樓盤的開發(fā)商的需求是影響首付貸推進(jìn)的重要因素，“市場(chǎng)好的時(shí)候，開發(fā)商大多不愿意使用首付貸，市場(chǎng)不好的時(shí)候，開發(fā)商首先會(huì)選擇‘延期付費(fèi)’的方式應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，只有在市場(chǎng)非常不好的情況下，或者需要沖業(yè)績(jī)的時(shí)候，才會(huì)選擇性地使用首付貸產(chǎn)品。”某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人稱，首付貸市場(chǎng)并不樂(lè)觀，年底是平臺(tái)交易量和交易額最高的時(shí)候，因?yàn)槟甑组_發(fā)商有銷售要求，去年年底一個(gè)月大概可以做二三十單，而在不需要沖業(yè)績(jī)的時(shí)候，一個(gè)月最多也就有幾單。

  首付貸政策風(fēng)險(xiǎn)非常大

  首付貸政策風(fēng)險(xiǎn)非常之大。購(gòu)房者借助轉(zhuǎn)按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”輕易被突破。對(duì)此，監(jiān)管者絕不會(huì)熟視無(wú)睹。目前，已經(jīng)有嚴(yán)查此類加杠桿的監(jiān)管傳聞。這種加杠桿行為，很容易被發(fā)現(xiàn)和查處。這必將使得眾籌、P2P平臺(tái)等“加杠桿”首付貸產(chǎn)品面臨較大政策監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。可以肯定的是，針對(duì)房市瘋狂加杠桿，特別是場(chǎng)外首付貸之類的配資活動(dòng)，監(jiān)管部門肯定很快就會(huì)出手的。購(gòu)買首付貸產(chǎn)品的投資者必將承擔(dān)最終風(fēng)險(xiǎn)。

  首付貸產(chǎn)品面臨的根本性風(fēng)險(xiǎn)在于畸高杠桿帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。首付貸產(chǎn)品使得購(gòu)房者零首付就可以購(gòu)房甚至投機(jī)投資炒房。這個(gè)前提是房?jī)r(jià)必須一直上漲，至少要上漲幾十年之久。一旦房?jī)r(jià)下跌或者暴跌，購(gòu)房者特別是投機(jī)性購(gòu)房者的資金鏈條立馬斷裂，風(fēng)險(xiǎn)即可爆發(fā)。最終承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的是最終債權(quán)人的銀行和購(gòu)買首付貸產(chǎn)品的投資者。

  首付貸產(chǎn)品面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。房貸衍生品與股市不一樣。股市的一個(gè)特性是變現(xiàn)能力強(qiáng)，而房貸周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差，在長(zhǎng)達(dá)幾十年的房貸月供周期中，肯定會(huì)遭遇利率上調(diào)等變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。首付貸使得購(gòu)房人零首付就可以買房，但同時(shí)購(gòu)房款全部是需要還本付息的債務(wù)性借貸資金。其購(gòu)房后接下來(lái)的負(fù)擔(dān)之重可想而知。利息一旦上調(diào)或者購(gòu)房人收入一旦不穩(wěn)定，就可能出現(xiàn)斷供風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)最終還是貸款的銀行與購(gòu)買首付貸產(chǎn)品的投資者買單。