11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局依慣例公布10月份我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，70城市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%，這已經(jīng)是這個(gè)數(shù)據(jù)今年第6個(gè)月下跌，但是10月份的數(shù)據(jù)比上個(gè)月有所收窄。這個(gè)數(shù)據(jù)出現(xiàn)以后，市場(chǎng)上圍繞著未來(lái)房?jī)r(jià)將如何走向，又出現(xiàn)了熱烈的爭(zhēng)論，看多者認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)到谷底，而看空者則認(rèn)為房市衰退格局已定，未來(lái)至少再下行8個(gè)月。

如何看待目前出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下跌？面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，中國(guó)從中央到地方的各級(jí)政府可以說(shuō)是五味雜陳。在前幾年被稱為“史上最猛”的房地產(chǎn)調(diào)控聲勢(shì)浩大地展開(kāi)的時(shí)候，房?jī)r(jià)下跌成為政府追求的目標(biāo)，但房?jī)r(jià)卻依然上漲，政府甚至被輿論指為“無(wú)能”。但是，當(dāng)這個(gè)結(jié)果在今天真的出現(xiàn)的時(shí)候，政府的態(tài)度卻開(kāi)始出現(xiàn)了變化。從今年上半年開(kāi)始，一些地方的政府開(kāi)始修改原來(lái)的調(diào)控政策，有的取消了限購(gòu)，有的甚至出臺(tái)了在稅費(fèi)方面的優(yōu)惠政策，面對(duì)這種情況，中央政府的相關(guān)部門一改前幾年迅速叫停的嚴(yán)厲態(tài)度，未曾出聲。當(dāng)這種動(dòng)向剛剛出現(xiàn)的時(shí)候，我們對(duì)它的理解是因?yàn)橹醒胝�在大力推進(jìn)政府職能改革，在房地產(chǎn)調(diào)控中出臺(tái)的限購(gòu)政策是典型的政府干預(yù)市場(chǎng)的做法，雖然在當(dāng)時(shí)來(lái)看是不得已而為之，但畢竟不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，因此，中央政府現(xiàn)在對(duì)一些城市取消限購(gòu)不叫停，可以視為改革大勢(shì)之下的一種自然選擇。

但是，事情顯然沒(méi)有這樣簡(jiǎn)單，在隨后幾個(gè)月里，這種政策的改變開(kāi)始來(lái)自中央部門，其中最為重要的是央行和銀監(jiān)會(huì)于國(guó)慶前夕對(duì)房貸政策作出了重大調(diào)整，與以往房貸利率嚴(yán)格限制在限購(gòu)范圍內(nèi)的剛性需求不同的是，此次出臺(tái)的房貸新政已經(jīng)不再考慮購(gòu)房者購(gòu)買的是首套房還是二套房亦或N套房，只要已經(jīng)還清房貸，購(gòu)房者就可以申請(qǐng)房貸，而商業(yè)銀行給出的利率優(yōu)惠可以低至7折。盡管這種7折利率因?qū)嶋H上是要求商業(yè)銀行做虧本買賣而無(wú)法推行，但這是一個(gè)標(biāo)志性事件，它表明中央有關(guān)房地產(chǎn)的政策已經(jīng)回到了本輪調(diào)控之前。

“一行一會(huì)”作出這樣的政策調(diào)整顯然是有深厚的背景的，在隨后召開(kāi)的一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”成為促進(jìn)消費(fèi)的一個(gè)內(nèi)容。盡管這句話淹沒(méi)在一大堆有關(guān)促消費(fèi)的內(nèi)容之中，但其他的內(nèi)容大多是已有政策的重復(fù)，唯有這句話引人注目。房地產(chǎn)市場(chǎng)終于回歸到了幾年前盛行的為政府所要求的經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的軌道上，盡管從目前來(lái)看這一功能還沒(méi)有像前幾年那樣顯現(xiàn)，但政府正在采取措施，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠再度發(fā)揮這一功能，成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量。

在對(duì)最近幾個(gè)月來(lái)從地方到中央圍繞房地產(chǎn)政策出現(xiàn)的變化作出梳理以后，我們就可以發(fā)現(xiàn)，單純地爭(zhēng)論未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)上漲還是下跌，基本上是沒(méi)有什么意義的。按照以往出現(xiàn)的情況，政府如此重視房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)哪有不漲之理？但是，經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)控，市場(chǎng)的基本面畢竟已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，政府“看得見(jiàn)的手”再有力量，在市場(chǎng)這個(gè)龐然大物面前也很難心想事成。因此，未來(lái)的房?jī)r(jià)更大的可能是處于膠著狀態(tài)，即使有所下跌，也不會(huì)很可觀，至于一些人經(jīng)常鼓吹的“崩盤論”，就更是無(wú)稽之談。

“春江水暖鴨先知”，對(duì)于中央政府在房地產(chǎn)政策上的悄然變化，地方政府最為清楚，這已經(jīng)直接影響到了土地交易市場(chǎng)。地方政府從房地產(chǎn)市場(chǎng)中得到的利益，最大一塊就是土地拍賣，有統(tǒng)計(jì)資料表明，截至11月18日，一線城市宅地出讓金歷史性地突破了3000億，單價(jià)也高達(dá)11892元每平米，環(huán)比2013年的7571元上漲57%。地方政府“土地財(cái)政”制度的利益在調(diào)控中根本沒(méi)有觸及，現(xiàn)在仍然鐵板一塊，對(duì)房?jī)r(jià)推高起到了決定性作用。這種狀況現(xiàn)在看不到改變的跡象，房?jī)r(jià)大幅度下行就不可能出現(xiàn)。而政策面上的這種改變，也已經(jīng)被房地產(chǎn)商捕捉到，有報(bào)道稱，北京部分房地產(chǎn)企業(yè)最近召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議，傳達(dá)“漲價(jià)令”，最快從下個(gè)月就開(kāi)始做出價(jià)格調(diào)整。在其他一些熱點(diǎn)城市，優(yōu)惠減少、價(jià)格上調(diào)的情況也已出現(xiàn)。對(duì)于這種情況，目前的政府雖然不會(huì)公開(kāi)鼓勵(lì)，但已經(jīng)不可能像前幾年那樣作出干預(yù)。我們可以說(shuō)這是政府開(kāi)始尊重市場(chǎng)，但更重要的是政府已經(jīng)不希望房?jī)r(jià)下跌了。

如果我們把分析房?jī)r(jià)的時(shí)間維度拉長(zhǎng)，回到幾年前，就應(yīng)該想到，當(dāng)時(shí)政府的調(diào)控決心很大，措施也比較過(guò)硬，但房?jī)r(jià)為什么仍然能夠上漲？不是當(dāng)時(shí)的政府“無(wú)能”，而是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)背景有利于房?jī)r(jià)上漲。一是當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還處于由投資所拉動(dòng)的高速成長(zhǎng)時(shí)期，二是當(dāng)時(shí)為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而執(zhí)行的從寬貨幣政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性充沛，因此房?jī)r(jià)很難打下來(lái)。但今天，這兩個(gè)條件已經(jīng)不存在，經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)下行使內(nèi)地很多三四線城市的住房完全失去了投資價(jià)值，昔日房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)建造的大量商品房無(wú)人購(gòu)買淪為“鬼城”，同時(shí)銀根收緊之下市場(chǎng)流動(dòng)性緊缺，有限的購(gòu)房力量不足以支撐起龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此房?jī)r(jià)很難上升。

研判未來(lái)的房?jī)r(jià)走向，不能不提到剛剛發(fā)生的一個(gè)重要事件：11月21日，央行決定全面降低存貸款利率，這是兩年多以來(lái)央行第一次降息，它改變了原來(lái)中央政府一直堅(jiān)持的“微刺激”政策。這表明，今年以來(lái)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增速疲軟的走勢(shì)發(fā)展到年底，已經(jīng)十分嚴(yán)峻，政府不得不以降息來(lái)向市場(chǎng)釋放放松銀根的信號(hào)。降息，當(dāng)然是為了刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓企業(yè)得到資金支持，但不可避免的是，將有一部分流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。值得注意的是，此次降息事實(shí)上開(kāi)啟了修改貨幣政策執(zhí)行方向的“時(shí)間窗口”，這在下月即將召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上可能會(huì)有確定，如果未來(lái)央行進(jìn)一步推出降低銀行存款準(zhǔn)備金率的措施（這應(yīng)該是一個(gè)大概率事件），那么，未來(lái)的房?jī)r(jià)重拾上升通道，就基本上沒(méi)有什么懸念了。

經(jīng)濟(jì)增速下行，是目前政府面對(duì)的最大壓力。盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入“新常態(tài)”，但政府仍然要求以一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)保證就業(yè)，保證社會(huì)穩(wěn)定，但讓政府苦惱的是，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成定局之后，短期內(nèi)難以建立起新的經(jīng)濟(jì)引擎。形勢(shì)比人強(qiáng)，在這種壓力之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然重新成為政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的選擇工具，盡管使用起來(lái)不是像前幾年那樣得心應(yīng)手�？梢灶A(yù)料的是，如果未來(lái)的房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，甚至像一些人說(shuō)的還要再下行8個(gè)月，那么，更強(qiáng)烈的刺激政策一定會(huì)出臺(tái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)被作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè)，如果任由其下跌，它就會(huì)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)下行的一個(gè)“倒龍頭”，對(duì)于這種情況，政府是斷斷不可能讓它出現(xiàn)的。