地鐵申建門檻提高兩倍：多個已獲批城市不達標 開發(fā)商炒作“地鐵房”恐難如愿

每經記者 周程程 每經編輯 畢陸名

時隔15年后，國務院提高了申報建設地鐵和輕軌的相關經濟指標。

7月13日，國務院發(fā)布《關于進一步加強城市軌道交通規(guī)劃建設管理的意見》（以下簡稱《意見》），提高了申報建設地鐵和輕軌的相關經濟指標。其中，申報建設地鐵的城市一般公共財政預算收入、地區(qū)生產總值分別由100億元、1000億元調整為300億元、3000億元。

這一改變意味著一些無法達到要求的城市將無緣地鐵。而此前43個已獲地鐵建設批復的城市中，烏魯木齊、蘭州、呼和浩特等城市也不達標準。

從近年來地鐵的發(fā)展情況來看，向二三線城市的延伸趨勢明顯。除了解決城市交通擁堵外，背后也存在拉動地方GDP、提高城市身價等考量。其中，特別是地產商往往借“地鐵概念”炒作房價，帶來了房價的快速增長。在業(yè)內看來，用地鐵提升城市身價的觀點必須扭轉。

部分城市喪失申報資格

全國有43個城市的軌道交通建設規(guī)劃獲得批復，目前絕大部分的一二線城市均已囊括其中，包括徐州、南通、蕪湖、紹興、洛陽等城市也已經入列。這一系列跡象說明，城市軌道交通建設正在向二三線城市蔓延。

不過，據目前的新規(guī)，這43個城市中，蘭州、烏魯木齊、呼和浩特等省會城市因經濟指標不達標，不再具備承建地鐵的條件。據《意見》中常住人口必須達到“300萬”的要求，洛陽、南通、福州以及包頭等城市也喪失了申報資格。

此外，《每日經濟新聞》記者梳理2017各地方公布的GDP與財政收入情況發(fā)現，一些地方的地鐵夢或許要推遲。

例如，湖北省近期發(fā)布了《湖北省綜合交通鐵路民航城市軌道油氣管道部分三年攻堅工作方案（2018~2020年）》。其中，涉及到加快推進宜昌軌道交通規(guī)劃報批工作，提出2019年開工建設宜昌軌道2號線一期項目。宜昌軌道交通1號線一期，全為地下線，設地下車站14座。

不過，從目前的最新申報建設地鐵要求來看，宜昌未能達標。《每日經濟新聞》記者注意到，宜昌2017年GDP總量為3857億元，但財政收入卻為242.1億元，不符合300億元要求。

北京交通大學教授趙堅對《每日經濟新聞》記者表示，過去偏低的要求已經不符合我國實際情況。首先，修地鐵非常貴，不僅建設成本非常高、運營成本也非常高，對地方財力本身有較高要求。其次，地鐵只建幾十公里到一百公里意義不大，因為距離太短無法帶來大客流量。此外，地鐵等軌道交通要成網，才能最大限度發(fā)揮作用，只建那么短的距離不能形成交通網絡，意義不大。

此次《意見》也對客運強度和客流規(guī)模作出要求。明確擬建地鐵、輕軌線路初期客運強度分別不低于每日每公里0.7萬人次、0.4萬人次，遠期客流規(guī)模分別達到單向高峰小時3萬人次以上、1萬人次以上。

有開發(fā)商借“地鐵概念”炒房價

對于為何眾多城市對修建地鐵趨之若鶩，趙堅表示，地鐵確實能夠改善城市交通狀況，但一些城市修建地鐵卻是出于拉動投資、拉動GDP，以及提升城市形象的考慮，忽視了地方實際財政能力。

值得注意的是，地鐵帶來了周邊交通的便利，也推動房價上漲。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《每日經濟新聞》表示，地鐵等軌道交通的建設能夠帶來交通出行的便利，并且軌道交通站點也能帶來周邊形成新的商圈，這都會促進當地房地產市場的發(fā)展。

據報道，2006年年底，廣州地鐵3號線開通至番禺段，自此，番禺的房價快速攀升。2006年，番禺的一手房價為4996元/平方米，2007年飆升至7134元/平方米，一年漲幅超過四成。

交通便利度的提升帶動房價上漲本無可厚非，但需要注意的是，有些城市往往地鐵尚未修建，一些地產商已炒起了“地鐵概念”房，加劇地鐵周圍房價的上漲。“住在地鐵旁”、“距離地鐵××米”也是一些開發(fā)商吸引購房而推出的廣告策略，地鐵所承載的意義遠遠超出了交通本身

嚴躍進表示，“地鐵概念”成為一些地產商炒作的賣點，比對“高鐵概念”炒作的還要多。比如有些城市地鐵規(guī)劃還未落地，但一些地產商已經開始提前炒作“地鐵概念”，帶動地價、房價提前上漲，后期也會出現地鐵真正開通了以后，價格漲得少的情況。

“在規(guī)劃尚未落地，就開始炒作概念，實際上許多地方能夠造地鐵，有些站點能否開通都不確定。”他說。

此外，為炒作地鐵概念，也存在地產商“造謠”的現象。一位地產行業(yè)人士對《每日經濟新聞》記者表示，在尚未有官方正式文件的時候，有些開發(fā)商就已經從一些流傳出的不確定的文件開始炒作“地鐵概念”、甚至無中生有造謠，這樣的行為不利于房地產市場健康發(fā)展。

上述地產行業(yè)人士表示，此次城市地鐵申報條件審批門檻提高，一些開發(fā)商所涉及到該城市前期規(guī)劃會受到一些影響，這對想要依靠“地鐵”概念搶占市場的開發(fā)商是一個警醒。

此次《意見》還明確，堅持多規(guī)銜接，加強城市軌道交通規(guī)劃與城市規(guī)劃、綜合交通體系規(guī)劃等的相互協(xié)調，集約節(jié)約做好沿線土地、空間等統(tǒng)籌利用，發(fā)揮軌道交通對城市交通運輸發(fā)展的支撐引導作用。