人民網(wǎng)北京12月30日電 (唐沰)11月初發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》提出，經(jīng)濟保持中高速增長，到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，城鎮(zhèn)化率達到60%左右。

但是，《建議》中與房產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容僅出現(xiàn)兩處，與十二五時相比篇幅大幅縮減。外界普遍關(guān)心，此次發(fā)布的建議稿是否意味著房地產(chǎn)將淡出“十三五”規(guī)劃。

十三五規(guī)劃綱要即將出臺，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)在未來國民經(jīng)濟中將發(fā)揮什么樣的作用?

對此，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜分析認(rèn)為，中國未來五年住宅市場總量平穩(wěn)，地產(chǎn)金融化將重塑行業(yè)格局。

黃瑜表示，經(jīng)濟穩(wěn)增長基調(diào)下房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，將在推動經(jīng)濟增長與轉(zhuǎn)型升級中繼續(xù)發(fā)揮重要作用。從房地產(chǎn)行業(yè)對GDP貢獻角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重近15%，對國民經(jīng)濟直接貢獻較大。從行業(yè)相關(guān)度來看，房地產(chǎn)行業(yè)變化深度影響建筑、建材、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，間接對整體經(jīng)濟發(fā)展帶來更大帶動。

在黃瑜看來，房地產(chǎn)業(yè)衍生的增值服務(wù)發(fā)展空間較大，行業(yè)轉(zhuǎn)型將為經(jīng)濟發(fā)展提供新的增長點。“未來，以一線城市為代表的國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場將逐步進入存量房時代，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、咨詢服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、中介服務(wù)等存量房市場增值服務(wù)將快速增長，成為經(jīng)濟發(fā)展的新動力。”

針對“房地產(chǎn)市場拐點是否已經(jīng)出現(xiàn)”這個問題，黃瑜表示，從未來房地產(chǎn)市場的總體規(guī)�？�，已經(jīng)見頂并開始逐步回落;從房地產(chǎn)市場各項供求指標(biāo)的增速來看，也已顯著低于過去多年的平均水平，市場正步入持續(xù)調(diào)整的拐點期。

“盡管如此，促進行業(yè)發(fā)展的基本要素依然存在，這將支撐未來五年房地產(chǎn)市場的絕對規(guī)模繼續(xù)維持在較高水平。一方面，城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進將帶動人口紅利持續(xù)釋放。另一方面，在穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)下市場的資金將保持合理充裕。預(yù)計未來五年M2同比增速將保持在10%-12%的合理水平，為行業(yè)發(fā)展提供良好的資金保障。”黃瑜補充道。

黃瑜對未來總體市場空間仍有較大信心，具體而言是因為，市場空間有望得到保障。從住房總需求的構(gòu)成結(jié)構(gòu)看，首先，未來五年城鎮(zhèn)化率年均提高0.85個百分點，期間累計新增城鎮(zhèn)人口8700萬人，按2020年人均住房建筑面積38.39平方米計算，則2016-2020年新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求約33.39億平方米，占總體住房需求的39.2%。

其次，至2020年人均住房建筑面積較現(xiàn)在提高近3平方米，按2015年7.7億城鎮(zhèn)人口計算，由此帶來的改善型需求為22.44億平方米，占總體住房需求的26.4%。

最后，根據(jù)國家統(tǒng)計局人口普查數(shù)據(jù)，預(yù)計2015年城鎮(zhèn)住房存量達到272億平方米，參考國內(nèi)外關(guān)于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。

近期的“萬寶之爭”引發(fā)行業(yè)持續(xù)關(guān)注，黃瑜指出，險資入股地產(chǎn)企業(yè)是地產(chǎn)金融化發(fā)展大背景下的一個縮影，特別是在金融資本充裕的市場環(huán)境下，大規(guī)模、低成本、長周期的險資與優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股權(quán)相遇，相融相合自成趨勢。

 

“2015年上半年，133家A股房企中被險資進入前十大股東的房企有25家，占比達到18%。只不過在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)上市公司在股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、組織文化方面的種種特點，注定了其與險資‘野蠻人’的融合不會一帆風(fēng)順。按照當(dāng)前險資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例30%的上限要求來看，將有3.55萬億資金可用于房地產(chǎn)投資。”黃瑜說道。

黃瑜按照年均增速預(yù)計，2020年TOP10企業(yè)銷售額均值將達2000億元左右，市場占有率將超過20%。2020年將產(chǎn)生7家兩千億級企業(yè)、7家1000-2000億企業(yè)、16家500-1000億企業(yè)。“地產(chǎn)金融化有利于房企間進行更高效的資源整合，將進一步帶動行業(yè)競爭格局的持續(xù)升級，有利于行業(yè)發(fā)展環(huán)境的不斷優(yōu)化。”