◎徐州日?qǐng)?bào)全媒體記者 劉蘇

住宅小區(qū)的公共區(qū)域是居民活動(dòng)、休閑的地方，但一些住宅小區(qū)的公共區(qū)域，卻經(jīng)�？梢钥吹礁魇礁鳂拥膹V告。除此之外，停車位等附屬設(shè)施，也常被物業(yè)企業(yè)用作經(jīng)營(yíng)。那么，小區(qū)公共收益到底該歸誰所有，對(duì)于這部分收入的使用又該如何監(jiān)管？記者就此進(jìn)行了走訪。

大多業(yè)主 對(duì)公共收益不甚了解

“……火爆認(rèn)籌，即將開盤”3月18日19時(shí)許，家住怡康花園的秦女士走進(jìn)自家單元樓電梯，電梯廂壁上的一則廣告引起她的注意。閱讀廣告內(nèi)容后，才發(fā)現(xiàn)這已不是昨晚回家時(shí)看到的那條陽澄湖大閘蟹的廣告了，“剛搬進(jìn)小區(qū)的時(shí)候還沒有什么廣告，最近幾年就多了起來，而且每隔一段時(shí)間就會(huì)更換。”廣告“入侵”居民小區(qū)的現(xiàn)象并不鮮見。記者日前在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)內(nèi)不時(shí)可見電梯框架廣告、招貼廣告、戶外廣告等各式各樣的廣告，其中以美容、教育、招聘類居多。

“每年每部電梯的廣告收益至少有好幾千元，好點(diǎn)的社區(qū)可能達(dá)到上萬元，甚至更高。”據(jù)我市某快遞柜公司運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理介紹，其實(shí)廣告收入只是小區(qū)公共收益的一部分。“像快遞柜入場(chǎng)前和入場(chǎng)后交納的占地費(fèi)、小商小販的入場(chǎng)費(fèi)、公共產(chǎn)權(quán)房屋出租費(fèi)、公共車位出租費(fèi)以及其他小區(qū)共用部位和設(shè)施產(chǎn)生的收益都屬于小區(qū)公共收益范疇，只不過這些費(fèi)用大部分成了物業(yè)的隱性收入。”

事實(shí)上，絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)小區(qū)公共收益并不了解。“即便看到了廣告位，也不知道怎么賣出去的。”記者隨機(jī)采訪了一些小區(qū)業(yè)主，不少受訪對(duì)象表示自己關(guān)心的往往都是小區(qū)物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等擺在明面兒上的收入，而對(duì)廣告費(fèi)、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、地費(fèi)、房屋租賃費(fèi)等諸多公共收益情況知之甚少。

業(yè)主有權(quán)要求

物業(yè)企業(yè)進(jìn)行公示

小區(qū)公共收益到底應(yīng)歸誰所有?根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建筑物共有部分由業(yè)主共同所有，利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益應(yīng)屬于業(yè)主共同所有。但在實(shí)際情況中，很多公共收益成為了物業(yè)企業(yè)的隱性收入。

“大多數(shù)物業(yè)企業(yè)都是將這部分錢收入自己囊中，這已是物業(yè)行業(yè)公開的秘密。”西區(qū)某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理鄭先生告訴記者，沒有多少物業(yè)企業(yè)愿意將賬目公示，而且大部分業(yè)主都不知道物業(yè)公司每年的收支情況需要公示。

不過，對(duì)于收取公共收益，物業(yè)企業(yè)也有自己的苦衷。“物業(yè)企業(yè)的主要收入來源是物業(yè)，但物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是一定的。隨著物業(yè)企業(yè)人工、公共設(shè)施的維護(hù)、管理等諸多成本的增長(zhǎng)，很多物業(yè)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)都存在一定缺囗，只能靠利用公共區(qū)域的收費(fèi)來貼補(bǔ)。”鄭先生說。

“物業(yè)企業(yè)收取小區(qū)公共收益后，如果真正用于小區(qū)日常管理和建設(shè)，多數(shù)業(yè)主也是可以理解的，但在操作中一定要注意兩個(gè)問題。”江蘇彭淮律師事務(wù)所律師趙陽認(rèn)為，“首先物業(yè)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，程序上應(yīng)合法；其次經(jīng)營(yíng)的收益和支出應(yīng)當(dāng)公開，具體用項(xiàng)得合法(包括支付部分費(fèi)用和分配給業(yè)主)。如果物業(yè)企業(yè)違規(guī)收益，不按規(guī)定用途使用，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)收益和支出進(jìn)行公示。”

讓業(yè)主真正成為

小區(qū)的主人

“每次問物業(yè)廣告費(fèi)收了多少，用到哪里去了，他們都是支支吾吾，讓我們找經(jīng)理，經(jīng)理又避而不談。”采訪中，不少業(yè)主對(duì)成為“糊涂賬”的公共收益表示不能理解。

“事實(shí)上，許多物業(yè)企業(yè)之所以敢于敷衍業(yè)主的質(zhì)問，一個(gè)重要原因在于業(yè)主委員會(huì)缺乏，或者業(yè)主委員會(huì)無法充分發(fā)揮作用。”趙陽表示，這也使得業(yè)主對(duì)于物業(yè)企業(yè)收取小區(qū)公共收益的行為失去了約束能力。

“使小區(qū)業(yè)主真正成為小區(qū)公共收益的主人，一定要厘清物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。”趙陽認(rèn)為，解決這一問題的一個(gè)最重要的基礎(chǔ)，是完善業(yè)主大會(huì)制度，成立業(yè)主委員會(huì)。

“小區(qū)業(yè)主入住后，一旦條件成熟，應(yīng)該盡快召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)公共收益分配等問題與物業(yè)企業(yè)交涉，而一旦交涉不成，以業(yè)主委員會(huì)的名義維權(quán)更具有正當(dāng)性和可行性。”趙陽建議，業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)企業(yè)時(shí)，要和物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)公共收益的引入、分配方式以及違約責(zé)任等進(jìn)行明確的約定。

“完善業(yè)主大會(huì)制度，有利于暢通業(yè)主的維權(quán)渠道，發(fā)揮對(duì)物業(yè)方的監(jiān)督作用，保障業(yè)主對(duì)小區(qū)公共收益的所有權(quán)、知情權(quán)、決策權(quán)、支配權(quán)。”趙陽表示，目前涉及物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)還有待細(xì)化完善，應(yīng)進(jìn)一步明確業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、政府相關(guān)職能部門等各方的責(zé)任權(quán)利義務(wù)，形成多方合力共同維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。”