◎徐州日報記者 鄭微 通訊員 閆士亮

今年以來，為引導(dǎo)住房消費，抑制投機性購房，國家陸續(xù)出臺了系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是對個人轉(zhuǎn)讓住房交易環(huán)節(jié)優(yōu)惠政策幾經(jīng)調(diào)整。那么，在辦理住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中，到底需要繳納哪些稅？哪些情況可以享受稅收優(yōu)惠？辦理流程有哪些要求？

臨近年底，市地稅服務(wù)熱線12366接到市民咨詢電話數(shù)量激增。為解決市民在交易過程中遇到的諸多問題，12月20日，徐州地方稅務(wù)局在新城區(qū)徐州報業(yè)傳媒大廈舉辦新聞發(fā)布會，就當前個人住房買賣過程中所涉及的最新稅收政策，以及辦理流程等相關(guān)問題進行解讀。

住房套數(shù)和面積決定契稅適用稅率

房屋契稅怎么算的？征收標準是什么？據(jù)了解，目前我省契稅法定稅率為3%。在購買住房為家庭唯一住房（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，即常說的“首套住房”）的情況下，可能涉及兩檔優(yōu)惠稅率。按照2016年財政部財稅23號公告內(nèi)容，對個人購買家庭唯一住房且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買的家庭首套住房，不再區(qū)分普通住房和非普通住房，即首套住房面積在90平方米以上的，無論是否超過144平方米，一律按1.5%的優(yōu)惠稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套改善性住房（即通常所說的“二套房”），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。二套住房不再區(qū)分普通住房和非普通住房，即面積在90平方米以上的，無論是否超過144平方米，一律按2%的優(yōu)惠稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

個人購買家庭第三套以上住房，或?qū)儆诜亲≌�，或單位購買的房產(chǎn)的，適用3%的法定稅率。

契稅征收按照家庭為單位

“家庭唯一住房”是指在同一省轄市范圍內(nèi)購房者家庭（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）僅擁有一套住房。

凡符合家庭唯一住房或第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策的納稅人，在繳納契稅時需提供購房合同、全款發(fā)票、家庭成員的戶口本、身份證及婚姻情況的證明資料，同時提供由不動產(chǎn)檔案部門出具的《徐州市住房狀況證明》。如家庭成員有一方的戶口在下轄縣（市、區(qū)）的，還需要提供戶口所在地房管部門開具的家庭成員的住房證明。

如何申請享受契稅優(yōu)惠政策

納稅人申請享受契稅優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，分別由戶籍所在地和購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)的住房信息及時傳遞給稅務(wù)機關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的,納稅人應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證，誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠信記錄納入個人征信系統(tǒng)�！锻ㄖ�》規(guī)定，按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)按規(guī)定及時出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請限時辦結(jié)。

房屋出售賣方要繳納哪些稅

自2016年5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

繳納增值稅的同時，還需以增值稅稅額為計稅依據(jù)繳納城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。城市維護建設(shè)稅稅率應(yīng)當按房屋所在地進行確定，房屋所在地在市區(qū)，稅率為7%；房屋所在地在縣城、鎮(zhèn)，稅率為5%；房屋所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。教育費附加征收率為3%，地方教育附加征收率為2%。

轉(zhuǎn)讓住房涉及的個人所得稅按兩種方式繳納。所轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)屬于個人住房的，如能提供發(fā)票的，按扣除原值和相關(guān)費用后的應(yīng)稅所得的20%計征，如不能提供發(fā)票的，按全額1%計征；所轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)屬于非住房的，如能提供原購房發(fā)票、合同或財政收據(jù)的，按扣除原值和相關(guān)費用后的應(yīng)稅所得的20%計征，不能提供發(fā)票、合同或財政收據(jù)的，按全額的20%征收。

而對于轉(zhuǎn)讓個人自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的免征個人所得稅。

“家庭唯一生活用房”與“家庭唯一住房”分別是個人所得稅和契稅涉及的認定，但在資料認定上基本一致。其區(qū)別：一是前者針對賣方，后者針對買方；二是如戶口屬于江蘇省其他省轄市的，前者還需要提供家庭成員在戶口所在地的住房證明，后者在實踐上不需要提供。

個人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅。但個人銷售非住房則按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目按成交價的0.5‰繳納印花稅。

受贈房屋再轉(zhuǎn)讓如何交稅

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，屬于免稅贈與。

對于這樣的免稅贈與房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，個人所得稅以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法按20%的稅率計征個人所得稅。如受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

如果轉(zhuǎn)讓的受贈住房屬于省內(nèi)家庭唯一生活用房，且本次轉(zhuǎn)讓距該受贈房產(chǎn)原購房時間超過5年，則可以享受個人所得稅的免征政策。

■相關(guān)問答

問：某市民將2015年購買的一套110平方米的住房，以6000元/平方米的價格轉(zhuǎn)讓出去。在辦稅窗口申報納稅時，工作人員卻按6800元/平方米的最低計稅價格征收。請問他們征稅的政策依據(jù)是什么？

答：為規(guī)范房屋交易行為，維護房地產(chǎn)交易市場的公平交易，保持良好的稅收征納環(huán)境，堵塞“陰陽合同”造成稅款流失的漏洞，我市根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號）的規(guī)定，對于存量房交易稅務(wù)機關(guān)按照合同價格與最低計稅價格孰高的原則確定計稅價格，即如合同價格低于最低計稅價格的，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)確定的最低計稅價格作為計稅依據(jù)。目前，我市地稅系統(tǒng)已建立了房屋交易最低計稅價格管理制度，并開發(fā)了存量房交易計稅價格評估軟件，已將近1300個小區(qū)的市場交易價格納入該系統(tǒng)。但對按照最低計稅價格確定的計稅依據(jù)有異議的，根據(jù)規(guī)定，可由稅務(wù)機關(guān)委托物價局等相關(guān)部門進行個案評估對計稅價格進行再次認定。