真是有一種政策叫做“別人家的政策”�。〔簧�?gòu)V州街坊均表示各種羨慕妒忌，因?yàn)樵趶V州可沒(méi)有這么筍的政策。在廣州，即使是直系親屬過(guò)戶，也要按照評(píng)估價(jià)來(lái)定價(jià)。“老子的東西，遲早是小子的，我愿意把房子以‘1蚊雞’賣(mài)給我兒子，這叫做你情我愿，為什么不可以呢？！”老李表示十分不理解。事實(shí)上，老李早已經(jīng)以兒子小李的名義買(mǎi)了兩套房，其中一套還是兒子讀高中的時(shí)候就購(gòu)買(mǎi)的。

 

話雖如此，事實(shí)上，關(guān)于父子之間、親人之間的房屋贈(zèng)與、房產(chǎn)繼承，分分合合也很復(fù)雜。雖然親情大過(guò)天，可以“1蚊雞”的親情價(jià)相贈(zèng)，但發(fā)生糾紛時(shí)，對(duì)薄公堂也理不清。單單就過(guò)戶方式來(lái)說(shuō)，繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)等不同方式涉及的稅費(fèi)也大不相同。

 

房產(chǎn)留給孩子，繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)大不同

 

父母的財(cái)產(chǎn)遲早是留給孩子的，這是很多中國(guó)人認(rèn)為理所當(dāng)然的觀念。就目前而言，繼承、贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)是最主要的三種方式。其中，繼承需要父母去世才能辦理，當(dāng)父母健在的時(shí)候，一般會(huì)采用贈(zèng)與或買(mǎi)賣(mài)的方式。

 

目前在廣州，無(wú)論是贈(zèng)與或者買(mǎi)賣(mài)，都不能隨意定價(jià)，而要參考房管局的估價(jià)系統(tǒng)來(lái)定價(jià)，每個(gè)區(qū)域都有一個(gè)最低的評(píng)估價(jià)。假如報(bào)稅價(jià)高于評(píng)估價(jià)，就按買(mǎi)賣(mài)雙方的報(bào)稅價(jià)計(jì)稅；假如低于評(píng)估價(jià)，則要打回頭重新報(bào)價(jià)。所以“1蚊雞”賣(mài)房在廣州行不通。不過(guò)，一般而言，房管局的估價(jià)會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)不少。舉個(gè)例子，海珠區(qū)一套樓梯樓，市場(chǎng)價(jià)可能是1.8萬(wàn)元/平方米，評(píng)估價(jià)可能只需要3000元/平方米。具體報(bào)價(jià)是多少，建議咨詢?cè)撀范蔚闹薪槿耸�，他們�?shí)操經(jīng)驗(yàn)多，多多少少對(duì)這樣的“神仙數(shù)”有底，可以給個(gè)大概的建議。

 

無(wú)論是繼承、贈(zèng)與或者買(mǎi)賣(mài)，都會(huì)發(fā)生一定的稅費(fèi)，哪種方式最抵？則要視具體房產(chǎn)情況而定。業(yè)內(nèi)人士提醒市民，假如考慮將來(lái)子女出售房產(chǎn)時(shí)需要繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)的稅費(fèi)有時(shí)候還可能低于贈(zèng)與，市民最好就近找一家中介的專業(yè)人士計(jì)數(shù)，選擇最適合自己的方式。

 

下面以一套兩房單位為例，目前該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)約為120萬(wàn)元，房產(chǎn)證未滿兩年，買(mǎi)入價(jià)為40萬(wàn)元。

 

1 贈(zèng)與 首次過(guò)戶繳3%契稅

 

房產(chǎn)贈(zèng)與需要繳納的稅費(fèi)有契稅、公證費(fèi)以及登記費(fèi)等，其中最大筆的是契稅，為房屋評(píng)估價(jià)的3%。市價(jià)120萬(wàn)元的房子，契稅為3.6萬(wàn)元。

 

假如子女在房產(chǎn)證滿兩年后再出售且是唯一住房，可以免繳營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅，只需繳納少量手續(xù)費(fèi)。

 

假如子女在受贈(zèng)后不足兩年即出售房子或者子女擁有多套物業(yè)，按照這種操作方式，子女只能按據(jù)實(shí)征收方式繳納個(gè)人所得稅，即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%，同時(shí)還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5.5%的營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)將來(lái)子女以150萬(wàn)元賣(mài)出這套房產(chǎn)，則在兩次轉(zhuǎn)手過(guò)程中父子（女）共需繳納的稅費(fèi)可能高達(dá)40萬(wàn)元。

 

2 買(mǎi)賣(mài) 滿兩年再轉(zhuǎn)手可少繳稅

 

假如父母把房產(chǎn)“賣(mài)”給子女，需要繳納評(píng)估價(jià)總額1%的個(gè)人所得稅。由于房產(chǎn)證未過(guò)兩年，還要繳納增值部分5.5%的營(yíng)業(yè)稅。子女需要繳納1%的契稅。他們共需繳納6.8萬(wàn)元。

 

當(dāng)日后子女再次轉(zhuǎn)讓這套房產(chǎn)時(shí)，假如取得房產(chǎn)證滿兩年且是唯一住房，子女只需繳納少量的交易手續(xù)費(fèi)。

 

假如房產(chǎn)證未滿兩年或者擁有多套房屋的話，則需要繳納總額1%的個(gè)人所得稅及增值部分5.5%的營(yíng)業(yè)稅，兩次交易的稅費(fèi)共9.95萬(wàn)元。

 

可以看出，假如子女將來(lái)不等房產(chǎn)證滿兩年即賣(mài)出房子，父子（女）之間采用買(mǎi)賣(mài)的方式比贈(zèng)與要省錢(qián)。假如子女的房產(chǎn)證超過(guò)兩年，應(yīng)該先賣(mài)掉這一套房再買(mǎi)大房，可以節(jié)省不少稅費(fèi)。

 

3 繼承 稅費(fèi)最省

 

從理論上講，通過(guò)繼承的方式把房產(chǎn)留給子女是稅費(fèi)最少的一種方式，假如沒(méi)有其他方面的考慮，可以等父母去世后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶，只需要繳納少量的登記費(fèi)和印花稅。

 

假如子女通過(guò)繼承方式取得房產(chǎn)證滿兩年后再出售該房產(chǎn)，且是唯一住房的話，可同時(shí)免繳個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，只需繳納少量交易手續(xù)費(fèi)。

 

即使在房產(chǎn)證不滿兩年的情況下賣(mài)出，也只需要繳納1%的個(gè)人所得稅和5.5%的營(yíng)業(yè)稅，總費(fèi)用為9.75萬(wàn)元。

 

相關(guān)：房產(chǎn)稅計(jì)算器：知道你每年要交多少房產(chǎn)稅嗎？

 

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》會(huì)對(duì)你兜里的錢(qián)有多大影響？網(wǎng)上有傳言稱，未來(lái)10年，房子將是最不值錢(qián)的東西，因?yàn)殡S之而來(lái)的房產(chǎn)稅內(nèi)容會(huì)是——

 

對(duì)擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈型住宅消費(fèi)，每年按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收1%到3%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額；

 

家庭第三套住房，每年征收4%到5%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額；

 

家庭第四套住房及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額；

 

取消原《房產(chǎn)稅暫行條例》有關(guān)個(gè)人住宅可按租金收入12%交房產(chǎn)稅的規(guī)定；

 

所有商業(yè)房產(chǎn)，每年按租金收入的12%交房產(chǎn)稅；

 

家庭僅有的一套住宅，免征房產(chǎn)稅。

 

目前商業(yè)房產(chǎn)的房產(chǎn)稅確實(shí)是按照租金的12%來(lái)征收。正因如此，消息一經(jīng)網(wǎng)絡(luò)傳播，就有人信以為真，覺(jué)得房產(chǎn)稅真會(huì)有那么高，連邦哥也不得不得不佩服造謠者的能力——假消息里混含真內(nèi)容，怎能不讓人信以為真？

 

可是，再高仿真的謠言，也改變不了謠言的事實(shí)。Why？原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康多次透露過(guò)房地產(chǎn)稅改革的初衷，是調(diào)節(jié)貧富差距，而不是調(diào)控房?jī)r(jià)，并且第二套房應(yīng)從輕征收。按照這個(gè)目的，上述征稅的規(guī)定顯然不符合房地產(chǎn)稅改的初衷，在實(shí)際中也缺乏操作的可行性。

 

如此說(shuō)來(lái)，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度越來(lái)越成熟，對(duì)稅源的控制就會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，這就為征稅提供了極大便利。唯一不確定的就是征稅時(shí)間表。賈康此前曾表示，產(chǎn)權(quán)登記 2015年很難完成，有媒體報(bào)道，2016年城鎮(zhèn)區(qū)域要完成不動(dòng)產(chǎn)登記，2018年全國(guó)城鄉(xiāng)全部登記完畢。如果在2016年底之前，全國(guó)人大最后審批通過(guò)房地產(chǎn)稅立法，使保有環(huán)節(jié)也有稅，那么2017年就是依法執(zhí)行問(wèn)題，而不是擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的問(wèn)題。

 

也就是說(shuō)，3月份不動(dòng)產(chǎn)登記開(kāi)始后，房地產(chǎn)稅不太可能立馬開(kāi)征，登記可不是一朝一夕就可以完成，征稅也不能一蹴而就。坐擁房子無(wú)數(shù)的“房哥”、“房姐”們，可以未雨綢繆了。

 

普通老百姓究竟要不要交稅，具體交多少稅？一戶家庭如果在全國(guó)不同城市同時(shí)擁有兩套住宅，要交房產(chǎn)稅嗎？老家那套是父母住，自己那套是工作地點(diǎn)，兩套房子都需要交稅嗎？

 

根據(jù)賈康和其他參與政策設(shè)計(jì)及制定的官員透露的信息，第一套房子免征的可能性很大，即使這套房子是豪宅，第二套房子則有可能從輕征收房產(chǎn)稅。

 

至于第三、第四套房子征稅的稅率，也不太可能像之前傳的那樣采取遞進(jìn)原則，更有可能是固定稅率，這樣才能實(shí)現(xiàn)賈康所設(shè)想的“調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的問(wèn)題”。否則，富人們都把房子賣(mài)了，還怎么通過(guò)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距呢？

 

五是稅率不太可能像本文開(kāi)頭提及的謠言那般夸張，為避免增加老百姓稅收負(fù)擔(dān)，稅率超過(guò)3%的可能性非常小。

 

如此一來(lái)，大家基本上可以了解未來(lái)的房地產(chǎn)稅將是怎么樣。擁有一套豪宅的，雖然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性；擁有四五套房子的，也不要過(guò)于擔(dān)心征稅會(huì)讓你破產(chǎn)；如果只有一兩套房子，就更不必?fù)?dān)心自己家交不起房地產(chǎn)稅。

 

從目前情況看，未來(lái)的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是大多數(shù)人都能交得起的。也正是因?yàn)橛蟹康禺a(chǎn)稅的存在，未來(lái)不住人的房子會(huì)變得越來(lái)越少。

 

[責(zé)任編輯：莊迎利]