機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，最近兩年成交的商品住宅用地，折算后僅約供應(yīng)4.5萬(wàn)套房；地價(jià)推動(dòng)住宅高端化，剛需房、剛改房供應(yīng)減少，買家面臨選擇難題

　　“我們這些普通上班族，豪宅買不起，自住房要么太熱門搖不上號(hào)要么太遠(yuǎn)不想買，我們還能買啥？”在某公司的小白領(lǐng)劉淼感嘆。

　　最近，像小劉一樣犯愁的上班族有很多。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“最近兩年北京土地成交價(jià)格上漲，再加上配建公租房、自住型商品房等成本，未來(lái)北京將有一批住宅高端化，這已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。”

　　新入市項(xiàng)目高端、改善占主流

　　6月新盤或許會(huì)加劇像劉淼一樣的上班族的擔(dān)心：剛需房、剛改房都不多。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在6月計(jì)劃入市的20個(gè)項(xiàng)目中，除了勝古譽(yù)園、順鑫·瀾山印象、卡法國(guó)際、當(dāng)代北辰COCOMOMA這四個(gè)項(xiàng)目推出60平米左右的小戶型產(chǎn)品，首開(kāi)保利·熙悅誠(chéng)郡、福海棠華苑、中海金璽公館、萬(wàn)通·熙悅?cè)A府、密云華潤(rùn)橡樹(shù)灣推出90平方米以內(nèi)的兩居產(chǎn)品之外，不乏紅廷別墅、臻園、北京奧林匹克花園、御園、溪水雅地·尚著等大戶型產(chǎn)品。

　　而近期，豪宅項(xiàng)目的定價(jià)也在頻頻刷新著購(gòu)房者的認(rèn)知。位于德內(nèi)大街的北平府項(xiàng)目，雖然還沒(méi)有入市，但該項(xiàng)目每棟價(jià)值過(guò)億元，折合單價(jià)超20萬(wàn)元。

　　一波未平一波又起。就在上周，有市場(chǎng)消息稱，合生·霄云路8號(hào)擬推出D5號(hào)樓頂層近1000平方米空中四合院，36萬(wàn)元/平方米起，最高50萬(wàn)元/平方米。

　　實(shí)際上，自去年下半年以來(lái)，北京高端住宅便加速入市，共有保利海德公園、萬(wàn)柳書院、泛海國(guó)際等近10個(gè)純新盤豪宅進(jìn)場(chǎng)。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年-2016年北京預(yù)期上市能夠銷售的項(xiàng)目中，10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目接近15個(gè)，再加上目前正在銷售的存量老項(xiàng)目約為10個(gè)，單價(jià)10萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目總量達(dá)25個(gè)。

　　除了自住房，剛需、剛改能選什么？

　　實(shí)際上，土地供應(yīng)的縮水將會(huì)更為深刻地影響到住宅供應(yīng)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2013年4月-2015年4月，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬(wàn)平方米。這其中只有1350萬(wàn)平方米為住宅用地，且有800萬(wàn)平方米左右是自住房及各類保障房。所以，實(shí)際上最近兩年北京的商品房住宅用地僅供應(yīng)了550萬(wàn)平方米左右，折算后只有4.5萬(wàn)套左右，只夠北京歷史成交最差的一年的消化。

　　同時(shí)，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2014年居住類樓面地價(jià)高達(dá)14557萬(wàn)元/平方米，同比上漲了50.53%。業(yè)內(nèi)看來(lái)，根據(jù)2014年土地成交量大幅縮水和成交價(jià)格大幅上漲的表現(xiàn)，未來(lái)兩年內(nèi)北京房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步上漲。

　　在高端住宅蜂擁入市、住宅用地供應(yīng)減少的情況下，這給剛需族、剛改族在購(gòu)房時(shí)增添了新的困擾。除了自住型商品房外，剛需和剛改購(gòu)房者還有什么選擇？

　　“我現(xiàn)在住通州，想在同一區(qū)域里換一套總價(jià)在400萬(wàn)元左右的三居室。二手房，家人嫌舊；新房，通州核心區(qū)可選擇的不多。聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在就連臺(tái)湖的改善型產(chǎn)品都快賣到4萬(wàn)元/平方米了，而且周邊配套也不齊全。我看房也有幾個(gè)月了，感覺(jué)和幾年前買兩居時(shí)相比，現(xiàn)在市面上可選的剛需、剛改的產(chǎn)品變少了。我還有哪些區(qū)域和項(xiàng)目可選？”目前打算換房的林女士表示。

　　剛需族可選遠(yuǎn)郊區(qū)縣軌道沿線樓盤

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，目前在北京的樓市80550套的商品住宅庫(kù)存中，面積在50-90平方米的房源共有26494套，占到整體庫(kù)存的32.89%。

　　“目前北京的剛需項(xiàng)目多分布在房山、通州，甚至密云、平谷這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，像大興天宮院在前兩年剛需項(xiàng)目集中放量的區(qū)域，目前在售項(xiàng)目也屈指可數(shù)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過(guò)2014年剛需客群被自住房搶占之后，需求在一定程度上被提前透支，剛需項(xiàng)目在今年繼續(xù)面臨自住房及同區(qū)域競(jìng)品的壓力，因此將會(huì)延續(xù)平價(jià)跑量的策略。

　　同時(shí)，郊區(qū)新入市項(xiàng)目較多，僅6月密云縣預(yù)計(jì)有3個(gè)項(xiàng)目入市，順義區(qū)也將有4個(gè)項(xiàng)目入市。它們?cè)趫?bào)價(jià)上也相對(duì)謹(jǐn)慎。例如，位于密云的華潤(rùn)橡樹(shù)灣，報(bào)價(jià)為16000元/平方米，與去年入市時(shí)持平。“另一方面從存量特征來(lái)看，目前北京商品住宅存量中有將近80%位于郊區(qū)，這使得郊區(qū)項(xiàng)目不得不平價(jià)推盤。”郭毅表示。

　　雖然北京樓市高端化趨勢(shì)明顯，但眼下剛需購(gòu)房者仍有選擇的空間。目前房山、通州臺(tái)湖等距離城區(qū)較近的區(qū)域依舊有不少可選擇的項(xiàng)目。

　　“購(gòu)房者可以考慮房山軌道沿線、順義15號(hào)沿線和順義城區(qū)等區(qū)域，目前這些區(qū)域可以找到單價(jià)約2萬(wàn)元，符合剛需購(gòu)房者需求的小戶型房源。”郭毅介紹。

　　剛改族東壩亦莊門頭溝樓盤選擇多

　　從數(shù)據(jù)不難看出，90-120平方米的商品住宅庫(kù)存目前為16814套，占到整體庫(kù)存的20.87%。120-150平方米的庫(kù)存量為9991套，占比為12.40%。

　　“從去年的‘9·30’到今年的‘3·30’，都在調(diào)動(dòng)著改善型購(gòu)房者的入市積極性。改善型樓盤和產(chǎn)品成為開(kāi)發(fā)商推新的著力點(diǎn)。”郭毅介紹。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，換房一族由于沒(méi)有迫切的居住需求，因此他們?cè)谏��?jí)置業(yè)時(shí)更注重居住的舒適性，而部分設(shè)計(jì)陳舊的二手房已經(jīng)不能滿足其需求，因此更多的改善需求也會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)，促使新房成交在改善型產(chǎn)品的帶動(dòng)之下，繼續(xù)保持穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)。例如近期熱銷的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐、泰禾·拾景園、城建琨廷等項(xiàng)目均屬于此種類型項(xiàng)目。

　　目前北京的改善型項(xiàng)目多集中在五環(huán)和六環(huán)附近。對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，東壩、亦莊河西區(qū)、門頭溝等區(qū)域均有相對(duì)集中的改善型產(chǎn)品可供選擇。

　　-購(gòu)房故事

　　中產(chǎn)家庭糾結(jié)換房路

　　滿先生換房的念頭，是在孩子一周歲之后萌生的。

　　同大多數(shù)在這個(gè)城市打拼的白領(lǐng)階層一樣，70后的滿先生，受過(guò)良好的教育，在單位做到管理層，家庭和事業(yè)都處在上升期，而上升期，往往也是壓力最大的時(shí)期。

　　在結(jié)婚之前，滿先生和妻子各有一套房產(chǎn)。結(jié)婚之后，一家人住在滿先生位于南二環(huán)那套80多平方米的房子里，另外一套位于東南三環(huán)的60平方米的房子則用于出租。由于夫妻倆工作都很忙，岳父岳母前來(lái)照顧外孫女，三代五口，80多平方米的房子就顯得局促了。

　　于是，夫妻倆開(kāi)始商量換房。首先考慮的，當(dāng)然是錢的問(wèn)題。兩套房子都賣掉，加上積蓄，首付款能湊到600萬(wàn)元。夫妻倆的年收入在50萬(wàn)左右，但生活壓力、育兒壓力擺在面前，月供也不希望太多，貸款100萬(wàn)差不多。

　　除了預(yù)算之外，夫妻倆對(duì)于新房的要求主要有幾個(gè)方面：起碼是個(gè)三居，滿足三代同堂的需求；如果可以做成四居，有一間書房，自然是最理想的。教育配套，孩子馬上要上幼兒園，幼兒園要離家近，小學(xué)也不希望孩子去寄宿，所以，附近有良好的教育配套也是他們一家的“剛需”。位置，自然不想太偏遠(yuǎn)，離家1公里之內(nèi)最好有軌道交通。

　　從今年4月份開(kāi)始，夫妻倆一邊把老房子掛出去賣，一邊開(kāi)始了找房、看房之旅。本以為預(yù)算已經(jīng)比較充足，結(jié)果看了一圈發(fā)現(xiàn)，似乎符合預(yù)期的新房都在五環(huán)外了。他們首先去了位于亦莊的某新盤，170平方米的精裝洋房，四居，小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，房屋也安裝了新風(fēng)系統(tǒng)、恒溫恒濕。小兩口對(duì)新房頗為動(dòng)心，但老人卻堅(jiān)決不同意，“旁邊都是荒地，買的話你們?nèi)プ�，我們不去�?rdquo;

　　一家人又去了附近的某低密“小鎮(zhèn)”，項(xiàng)目規(guī)劃很不錯(cuò)，也有商業(yè)街的設(shè)計(jì)，但實(shí)質(zhì)配套卻沒(méi)有進(jìn)駐，最主要的教育資源也沒(méi)有，遂放棄。

　　通過(guò)同事推薦，滿先生又去了通州臺(tái)湖某剛剛開(kāi)盤的項(xiàng)目，疊墅，妻子看好一套200平方米的復(fù)式，但滿先生卻對(duì)這個(gè)位置不大滿意，“交通不方便，目前看來(lái)附近啥都沒(méi)有。躍層也是個(gè)問(wèn)題，看起來(lái)很美，但實(shí)際生活中，老人孩子很不方便。”

　　“我已經(jīng)不打算在五環(huán)外看房了，配套有待完善不說(shuō)，自己每天上班也太遠(yuǎn)了，太辛苦。遇到限號(hào)、或者加班應(yīng)酬，往返太不方便。”于是，上個(gè)周末，他又到朝青板塊看了幾處二手房。與朝陽(yáng)大悅城鄰近的幾個(gè)小區(qū)，滿先生感覺(jué)太嘈雜，密度大，人群也比較復(fù)雜。“一層的窗子上都貼著家政、托管班、足療。”

　　最近剛剛看好的一處，是姚家園路附近的一個(gè)高檔社區(qū)二期，雖然也是二手房，但是毛坯，沒(méi)有住過(guò)。140平方米，4.4萬(wàn)元/平方米。房子、小區(qū)都不錯(cuò)，雖然離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)，但交通也勉強(qiáng)能接受，可只有小區(qū)內(nèi)一個(gè)國(guó)際幼兒園，一個(gè)月六七千元的托費(fèi)，附近也沒(méi)有理想的小學(xué)。

　　“唉，實(shí)在不行，就在東城這邊買個(gè)老一點(diǎn)的二手房？畢竟戶口在東城，孩子以后上學(xué)沒(méi)問(wèn)題�？僧吘刮覀冞�年輕，還想兼顧生活質(zhì)量……”滿先生仍然在糾結(jié)。

　　-經(jīng)驗(yàn)之談

　　買“學(xué)區(qū)房”要趁早

　　“這幾天大家都在談?wù)摗痘�媽貓爸》。僅就買學(xué)區(qū)房而言，我們比‘虎媽’還虎。”家住豐臺(tái)、女兒1歲9個(gè)月的曲先生說(shuō)。

　　兩年多前，在妻子懷孕幾個(gè)月時(shí)，他們就開(kāi)始考慮以后孩子到海淀上學(xué)的問(wèn)題。

　　曲先生說(shuō)，一開(kāi)始自己看上的是海淀五路居附近的一個(gè)新入市樓盤，交了定金搶到一個(gè)購(gòu)房名額。“但因?yàn)槭?lsquo;學(xué)區(qū)房’的原因，吸引了很多關(guān)系戶，最后購(gòu)房名額被悄然頂?shù)袅恕?rdquo;隨后，他只好又和妻子分頭尋找新的合適房源。“我們也考慮過(guò)海淀中關(guān)村三小附近的小區(qū)，但那邊多數(shù)是回遷房，面積、質(zhì)量、環(huán)境都不太好，價(jià)格還超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，超出了我們的承受能力。2013年，我們選擇了西直門今典家園的這套小戶型，就是為了女兒以后能夠進(jìn)入劃片的今典小學(xué)就讀。”曲先生說(shuō)，當(dāng)時(shí)這房子單價(jià)是5萬(wàn)元/平方米，總共花費(fèi)310多萬(wàn)元。西拼西湊才湊齊了七成的首付。每月還有1.5萬(wàn)元左右的月供和貸款，相當(dāng)于家庭總收入的2/3，壓力非常大，幸虧在孩子出生后父母在經(jīng)濟(jì)上給予了一定的支持。

　　別錯(cuò)過(guò)“友情價(jià)”房源

　　到北京工作已8年的李亮，從去年年初開(kāi)始，每個(gè)月都在東五環(huán)周邊尋覓自己的婚房。

　　李亮說(shuō)，去年年底，常營(yíng)附近的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近均價(jià)3萬(wàn)元/平方米。常楹公元、萬(wàn)象新天、像素、柏林愛(ài)樂(lè)等小區(qū)，每當(dāng)有合適的房源時(shí)中介就會(huì)打電話給他，80-100平方米的大兩居、小三居，都要300多萬(wàn)。李亮總覺(jué)著還會(huì)碰到性價(jià)比更高的。“去年12月份，我表弟興沖沖地告訴我，他妻子單位的同事打算賣一套萬(wàn)象新天的房，到國(guó)貿(mào)那邊置換一個(gè)學(xué)區(qū)房。80多平米的房子想賣310萬(wàn)元，還說(shuō)朋友最多便宜5萬(wàn)。唉，就在我考慮的3天里，房子被別人買走了。”

　　“或者不能再挑剔了，只要符合我設(shè)定的條件，即五環(huán)外、有地鐵，八九十平方米，300多萬(wàn)，我就買了吧。”李亮說(shuō)。