2014年我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，各地商品住宅庫存量高企，對市場預期的轉(zhuǎn)變進一步影響了整體新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，更關(guān)注民生保障和頂層制度設計，并通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長效機制保障合理購房需求；各地方政府則靈活調(diào)整，限購、限貸手段逐步退出，行政干預趨弱，并通過信貸、公積金、財政補貼多輪政策調(diào)整刺激住房需求，加快庫存去化，穩(wěn)定住房消費。對于眾多房企來說，今年突圍市場的重要任務，便是積極消化庫存，實現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)回籠。

　　而在2015年，降息降準舉措及貨幣政策支持力度有望進一步加大，購房需求或?qū)⒂行蜥尫�，商品房銷售面積有望小幅回升。在供應方面，資金面及預期向好促使新開工規(guī)模企穩(wěn)，開發(fā)投資增速仍存放緩壓力。由于目前市場庫存高企，2015年市場仍以去庫存為主，業(yè)界普遍預計全年價格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但不同城市價格表現(xiàn)分化，一線城市和少數(shù)熱點二線城市存在上漲壓力。

　　消化庫存壓力仍大

　　2014年，全國商品房的銷售面積和銷售金額雙雙下降，市場供應增加，需求入市放緩，導致市場供過于求態(tài)勢凸顯，房價結(jié)束2013年的上漲趨勢，12月百城均價降至10542元/平方米，自5月以來連續(xù)8個月環(huán)比下跌，同比下降2.69%。

　　各城市樓市表現(xiàn)分化明顯，多數(shù)城市出清周期達到或接近歷史高位，去化壓力較大，如天津出清周期超30個月，去化壓力顯著；但仍有少數(shù)熱點城市表現(xiàn)突出，如合肥住宅出清周期僅5.5個月，市場去化壓力相對較小。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月國內(nèi)北上廣深四大一線城市商品住宅可售面積總量為3897萬平米，達近五年最高水平，較2013年12月增長近千萬平米。而2014年，一線城市出清周期均值為13.5個月，同樣也是近五年最高。但下半年以來，受信貸政策利好影響，出清周期大幅縮短，12月降至12.5個月。其中廣州一手住宅庫存量接近1000萬平方米，消化周期為12.8個月，也是五年來最長。

　　據(jù)易居房地產(chǎn)研究院公布的《2014年新建商品住宅庫存報告年終版》，廣州2014年1月份新建商品住宅庫存為738萬平方米，而到了第三季度末則達到了1009萬平方米，到了第四季度，庫存處于一個高位盤整的態(tài)勢，到了年末則為994萬平方米。在衡量庫存去化周期的存銷比指標方面，在1月份廣州新建商品住宅庫存去化周期為9.0個月，到了第三季度末則達到了17.2個月，不過到了第四季度，庫存去化速度加快，到了年底則回落至13.6個月的水平。

　　對于新一年的樓市庫存壓力，機構(gòu)普遍認為壓力已經(jīng)有所減緩，而在2015年去庫存壓力將繼續(xù)得到釋放。

　標桿房企表現(xiàn)良好

　　“一線城市庫存壓力較小，長期看主要是供應不足的問題。”中國指數(shù)研究院研究中心分析認為，目前一線城市的出清周期普遍在12-14個月，2014年四季度以來需求逐步釋放，庫存去化壓力不大。“從需求端來看，一線城市需求仍非常強勁。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進也指出，廣州雖然沒有取消限購政策，但是在限貸政策上已經(jīng)松綁。尤其去年第四季度以來廣州各大商業(yè)銀行放貸的積極性在提高，公積金貸款的門檻也在降低，使得市場入市情緒提高，進而加快去庫存的節(jié)奏。2015年各大城市依然會把去庫存作為樓市發(fā)展的重要目標。

　　在全國房地產(chǎn)市場面臨著嚴峻的去庫存壓力的情況下，標桿房企庫存則表現(xiàn)相對平穩(wěn)，標桿房企的庫存水平則總體控制良好，2014年年末庫存量較年初整體保持持平。十大標桿房企2014年年末庫存量較年初微增0.1%，其中四家?guī)齑媪坑胁煌�程度下降。一方面，標桿房企通過優(yōu)化城市分布，對存量高、銷售差的城市盡量避免進駐，另一方面，標桿房企憑借自身品牌、規(guī)模等優(yōu)勢，所售項目往往在區(qū)域競爭中取得更好的銷售業(yè)績。從2014年標桿房企供應量來看，并未出現(xiàn)減少，因此其庫存量平穩(wěn)主要是由于銷售情況表現(xiàn)較好。十大標桿房2014年銷售面積較2013年增加16%，明顯跑贏全國大勢。

　　業(yè)績斷層明顯分化加劇

　　從中國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售表現(xiàn)看，2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)進入百億軍團，較2013年增加9家。7家房企銷售規(guī)模超過千億，其中綠地、萬科2014年銷售額超過2000億元，市場規(guī)模領先優(yōu)勢突出；萬達、保利、恒大、碧桂園、中海5家企業(yè)銷售規(guī)模介于1200-1500億之間。在中指院分析觀點看來，這顯示目前市場“越大越快”格局凸顯，房企分化加劇。

　　從銷售業(yè)績分布來看，這些百億房企出現(xiàn)3個清晰的斷層，并據(jù)此分化出三大陣營的臺階式分布：第一陣營囊括7家千億級企業(yè)，銷售額平均增長23.8%，其中綠地、萬科雙雙邁入2000億元門檻；第二陣營為12家300-1000億企業(yè)，銷售額增長率均值為14.6%；而100-300億的第三陣營企業(yè)最為集中，共計61家，銷售額增速為10.4%。

　　百億企業(yè)陣營之間分化拉大，強者恒強的態(tài)勢愈加凸顯，第一陣營房企銷售均值已增至第三陣營的9倍；同時，前兩個陣營房企數(shù)量基本穩(wěn)定，并普遍實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步或高速增長，第三陣營匯集眾多正由區(qū)域市場走向全國布局的房企，抵抗市場波動風險的能力尚有不足，成員組成較不穩(wěn)定。

　　品牌房企競爭優(yōu)勢凸顯

　　盡管全國市場整體量價下行趨勢明顯，但不同城市市場分化加劇，且重點城市房地產(chǎn)市場依然涌現(xiàn)出一批熱銷樓盤和標桿企業(yè)，為穩(wěn)定市場發(fā)揮了重要作用。2014年全國典型城市商品房銷售額前十樓盤分布在5個城市，其中8項目集中在一線城市，具體來看，北京占據(jù)4席、上海占2席、深圳和廣州各占1席。二線城市中合肥是唯一入圍城市，且入榜2席。銷售額前十樓盤門檻值為47億元，北京金融街（月壇）中心、合肥萬達文化旅游城項目以及上海綠城盛世濱江分列前三。

　　企業(yè)歸屬來看，入榜項目多出自品牌房企旗下，比如萬達、綠城、中海、金融街等，項目多定位精準，以品質(zhì)制勝；從業(yè)態(tài)來看，綜合體項目憑借多業(yè)態(tài)互補優(yōu)勢，銷售表現(xiàn)搶眼，占據(jù)5席。綜合體項目最主要特征是對區(qū)域的作用和影響力顯著，尤其在二三線城市，其不僅實現(xiàn)了自身的銷售業(yè)績，得到市場廣泛認可，并對區(qū)域發(fā)展作出了重要的貢獻。