傳統(tǒng)的“金九銀十”已然收官。進入11月，經(jīng)理人信心微降。中國房地產(chǎn)報調(diào)查結果顯示，11月中國房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)(China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數(shù))出現(xiàn)輕微下滑，環(huán)比下降0.5%至80.72。

數(shù)據(jù)顯示，今年的“金九銀十”沒了往年的熱鬧，從前三季度上市房企的銷售來看，約七成上市房企銷售未達標，利潤出現(xiàn)下滑。接受中國房地產(chǎn)報調(diào)查的多位職業(yè)經(jīng)理人本月信心并沒有因為“金九銀十”和年底沖刺而增加，相反還有下降趨勢。這說明房地產(chǎn)市場仍然處于深度調(diào)整中，開發(fā)商必須直面樓市陣痛期。

限購松綁在一定程度上釋放了改善型需求，然而剛需階層更為關注的房貸利率并無實質性變化。目前市場上仍在期待房貸七折利率和更多的松綁措施。對于很多開發(fā)商來說，行業(yè)洗牌，危大于機。經(jīng)理人判斷，今年將有相當一部分房企完不成全年銷售任務。

“金九銀十”褪色

今年的“金九銀十”不如去年，這是上個月接受本報調(diào)查的職業(yè)經(jīng)理人發(fā)出的感慨。而剛剛過去的兩個月正好佐證了這種判斷。

“政策方面并沒有使今年的‘金九銀十’發(fā)生太大變化。”五礦建設董事總經(jīng)理何劍波說。建業(yè)地產(chǎn)副總裁胡冰也表示感覺變化不大，主要是利率并沒有真的下降。

從調(diào)查的結果來看，約有一半的職業(yè)經(jīng)理人信心與上個月持平。四分之一的人信心下降，另外四分之一的人信心上漲。

在中房集團董事長沈東進看來，根據(jù)9月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場仍然處于深度調(diào)整之中。雖然央行救市的政策對市場產(chǎn)生了刺激，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的復蘇跡象，但是這仍然是治標不治本的辦法，只是釋放了一部分改善型需求和投資型需求的購買力。

“今年的‘金九銀十’已經(jīng)沒有了以往的繁榮場面，很多開發(fā)商已經(jīng)寄希望于年末的購房季。當下不斷萎縮的市場需求和趨于緊張的資金壓力對開發(fā)商是一個挑戰(zhàn)。”沈東進說。

而萬科集團高級副總裁毛大慶對11月的判斷依然相對悲觀。他認為，限貸限購松綁并沒有給市場帶來明顯的變化。千億之后的萬科已陸續(xù)開始多元化實踐，從商業(yè)地產(chǎn)到旅游地產(chǎn)，再到養(yǎng)老地產(chǎn)，這是萬科眼中的房地產(chǎn)白銀時代應對之策。

與毛大慶的悲觀不同，中建五局董事長魯貴卿對11月的判斷則樂觀許多。“總體略好一些，中央政策有所放松，四中全會塵埃落定。”在他看來，房地產(chǎn)在往樂觀的方向發(fā)展。但他也同時認識到，由于二三線銷售還不是很理想，地產(chǎn)公司的壓力會比較大，這對多數(shù)地產(chǎn)公司的去化提出了更高要求。

河南新田置業(yè)有限公司總經(jīng)理馮常生同樣表現(xiàn)得相對樂觀。在他看來，市場在“金九銀十”期間，大戶型和改善性產(chǎn)品市場銷售較明顯。進入11月份，隨著天氣轉冷，看房人數(shù)可能會受影響，預計11月份銷售額增加的可能性不大，但在10月份銷售額基數(shù)較前大幅增加的情況下，11月份回款量可高于10月份。

“此前的銀行曾有七折利率，而現(xiàn)在銀行的房貸利率普遍上浮5%以至更高。一旦銀行果真實行房貸七折優(yōu)惠利率，這樣可為購房者節(jié)省不少真金白銀。”河南星聯(lián)置地(集團)有限公司副總經(jīng)理李濤認為，目前影響銷售最關鍵的因素是房貸政策。他同時表示，11月份，房企和項目在折扣、讓利等方面的促銷手段，會使樓市實現(xiàn)量價齊升，而近期土地市場也出現(xiàn)了開發(fā)商拿地熱度增加跡象。

“大房企拿地，看好房地產(chǎn)市場的未來，加上政策有刺激，增加了房企的信心。”內(nèi)蒙古房地產(chǎn)行業(yè)服務協(xié)會執(zhí)行會長高雄齊表示。

年底跑量沖刺

只有少數(shù)的職業(yè)經(jīng)理人信心繼續(xù)保持上升狀態(tài)，更多的職業(yè)經(jīng)理人選擇了持平或是微降，這一結果與前三季度房企的整體表現(xiàn)不無相關。進入四季度，大部分的房企都面臨著年底沖刺跑量的任務，“今年肯定有相當一部分房企不能完成年度銷售任務。”

從已經(jīng)披露三季報或預告的近百家房企來看，過半的房企凈利潤同比下降，龍頭房企也不例外。

數(shù)據(jù)顯示，萬科1~9月實現(xiàn)營業(yè)總收入631.4億元，同比下降0.43%。招商地產(chǎn)前三季度的業(yè)績則同比下降了37.85%，其中第三季度業(yè)績同比降幅達到56.83%。

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，滬深兩市共計51家上市房企公布三季報業(yè)績預告，其中，17家房企預告凈利潤虧損，剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，凈利潤同比下滑企業(yè)達25家。

寶龍集團總裁許華芳首次調(diào)低了信心指數(shù)，“之所以比上期下調(diào)，是因為我認為近期政策的變化所起的作用較小，市場日趨成熟和穩(wěn)定。”許華芳說，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及品牌運營十分重要。在不同城市，策略應有所不同，同一個城市的不同區(qū)域，商業(yè)運營方式也應不一樣。對于寶龍地產(chǎn)而言，造城運動后，會將目光回歸到一線城市深耕上海，任何行業(yè)都會面臨激烈的競爭，房地產(chǎn)行業(yè)也需要經(jīng)歷大浪淘沙。

旭輝集團董事長林中認為，房地產(chǎn)的短周期波動會漸漸好轉，未來一段時間會處于上升階段。今年四季度，是各個開發(fā)商跑量的時候，在價格上房企一定會做出相應調(diào)整，不同城市間會出現(xiàn)嚴重的分化，同一個城市的不同板塊也會出現(xiàn)不同的情況。“總體而言，11月份旭輝集團會加快去化速度，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定，同時會不斷關注土地市場的變化。”

“隨著各地限購政策的松綁，部分城市會出現(xiàn)反彈。但總體的成交量并不十分理想。在成交不足的情況下，很多開發(fā)商的房子賣不掉，就會產(chǎn)生現(xiàn)金壓力，有人為了活命、為了現(xiàn)金流就會降價，一旦降價，就會帶動周邊的樓盤降價。而有些上市公司基于業(yè)績要求，也一定程度上會要求開發(fā)企業(yè)加快去化。”朗詩集團董事長田明分析稱。這種情況下，公司會保有充足的現(xiàn)金流，密切關注市場和經(jīng)濟走勢的變化，適時調(diào)整戰(zhàn)略布局。第一是順勢而為、靈活應變;第二是多賣樓、少買地、不當“地王”、現(xiàn)金為王;第三是精準運營、精準投資。