9月30日央行正式出手救市，從松綁限貸到房貸7折利率，被業(yè)界解讀為自2008年以后，力度最大最直接的“救市”。如今房貸新政已經(jīng)滿月，據(jù)記住了解到，國(guó)內(nèi)各地多數(shù)銀行已執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政，但是備受開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者期待的7折利率卻只聞其聲，不見(jiàn)其影。 但是，不可否認(rèn)，房貸新政鼓勵(lì)自住型消費(fèi)，剛需和改善型需求都將因此而獲益。相比較而言，改善型需求獲利更多，故可以考慮在現(xiàn)階段換房，改善居住條件。業(yè)內(nèi)人士指出，房貸新政之下，改善型剛需得到政策的特別眷顧，置業(yè)者可擇機(jī)“入市”。

  改善需求受益大

  房貸新政調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，明顯有利于改善型需求。

  《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融工作的通知》第二條重新強(qiáng)調(diào)了此前首套房貸款政策，即首付比例最低30%，下限為基準(zhǔn)利率的0.7 倍。而對(duì)于已有一套住房，但已結(jié)清貸款的家庭，再貸款購(gòu)房按首套房政策執(zhí)行，相比調(diào)整前“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，首付比例最低限從六成下調(diào)至三成。

  對(duì)于這樣的變化，其直接作用就是使得購(gòu)房門(mén)檻大幅降低。尤其是對(duì)于之前買(mǎi)過(guò)房的人來(lái)說(shuō)，意味著重新獲得了購(gòu)房機(jī)會(huì)。此次的調(diào)整已突破2011 年“國(guó)八條”二套房首付比例最低限為六成的政策。業(yè)內(nèi)人士表示，此前房貸政策，要求買(mǎi)過(guò)房的人再次購(gòu)房時(shí)，首付比例達(dá)到六成，這對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，難以實(shí)現(xiàn)，因此導(dǎo)致大多數(shù)改善型需求被硬生生排除在市場(chǎng)之外。

  購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本都有所下降

  央行房貸新政其實(shí)在一定程度上降低了改需們?cè)僦脴I(yè)的置業(yè)門(mén)檻和購(gòu)房成本。

  周先生在河西有一套房，房子是貸款買(mǎi)的，現(xiàn)在已經(jīng)全部還清。而現(xiàn)在想要改善居住條件，準(zhǔn)備在九華購(gòu)置一套50萬(wàn)元的普通住房。如果按照之前的信貸政策，周先生需要籌集30萬(wàn)元的首付款，這對(duì)他來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)比較壓頭，所以只能放棄該想法。但根據(jù)房貸新政，周先生只需籌集15萬(wàn)元的首付款，相比之前減少一半，購(gòu)房門(mén)檻減低不少。

  戴女士有過(guò)貸款買(mǎi)房記錄，再次買(mǎi)房時(shí)還要貸款30萬(wàn)元。按照之前的信貸政策，戴女士屬于“二套房貸”，利率最低需要上浮1.1 倍。按照當(dāng)前6.55%的房貸基準(zhǔn)利率，還款期限如果為15年，那么連本帶息共需向銀行歸還49.16萬(wàn)元。而根據(jù)房貸新政規(guī)定，即使是按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，戴女士也可以節(jié)省近2萬(wàn)元；如果能夠申請(qǐng)到8.5折利率，則可以節(jié)省4.8萬(wàn)元。

  置業(yè)者：不必苛求最大優(yōu)惠

  經(jīng)濟(jì)分析人士指出，銀行不會(huì)做虧本買(mǎi)賣(mài)，因此7折利率在目前幾乎不可能被執(zhí)行。據(jù)了解，目前商業(yè)銀行5 年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%，7折利率就是4.585%，而5年期定存基準(zhǔn)利率為4.75%，相比之下要高出一點(diǎn)。此外，不少銀行發(fā)行的銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率也接近5%左右，比7折利率也要高出0.4個(gè)百分點(diǎn)。由此看來(lái)，銀行如果發(fā)放7折利率鐵定是虧錢(qián)的。

  雖然央行重提7折房貸利率，但就目前情形而言，很難獲得如此巨大的優(yōu)惠，所以專(zhuān)家建議購(gòu)房者應(yīng)該擺正心態(tài)，不必為無(wú)法獲得7折優(yōu)惠而糾結(jié)，進(jìn)而錯(cuò)失購(gòu)房時(shí)機(jī)。“從理論上來(lái)說(shuō)，銀行不會(huì)做賠本生意，所以置業(yè)者也不要妄想銀行將會(huì)無(wú)條件執(zhí)行7折優(yōu)惠利率。所以，在權(quán)衡各方之后，只要是切實(shí)地降低了實(shí)際的進(jìn)入門(mén)檻和購(gòu)房成本，置業(yè)者也可以伺機(jī)出手，畢竟現(xiàn)在是比較好的置業(yè)時(shí)期。”