為期一個(gè)月的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱“征求意見(jiàn)稿”)今天結(jié)束公開(kāi)征求意見(jiàn)。前日，廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心召開(kāi)研討會(huì)，全省各地業(yè)委會(huì)代表和專家學(xué)者針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記條例與業(yè)主共有物權(quán)登記的問(wèn)題進(jìn)行討論。會(huì)后，與會(huì)代表向國(guó)務(wù)院法制辦提交建議書(shū)，建議在條例中增加“建筑物區(qū)分所有權(quán)登記”專章內(nèi)容，規(guī)定小區(qū)共有物業(yè)應(yīng)依法登記在業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主名下。

  面積要過(guò)半阻礙業(yè)主維權(quán)

  “沒(méi)有共有物業(yè)就談不上業(yè)主大會(huì)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)是為了自我管理共有物業(yè)，假如共有物業(yè)都沒(méi)有登記，也不知道是哪些(屬于共有物業(yè))，憑什么召開(kāi)業(yè)主大會(huì)呢？”省政府參事王則楚指出，《物權(quán)法》早在2007年實(shí)施，但共有物業(yè)的物權(quán)登記制度一直沒(méi)有建立起來(lái)。

  根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主大會(huì)做任何投票決策都必須符合“雙過(guò)半”(人數(shù)過(guò)半、面積過(guò)半)的標(biāo)準(zhǔn)。小業(yè)主人數(shù)上占優(yōu)勢(shì)，人數(shù)過(guò)半往往容易達(dá)到，卻經(jīng)常被卡在面積過(guò)半上。

  研討會(huì)上，有業(yè)主代表提出了東逸花園成立業(yè)委會(huì)6年來(lái)一直“難產(chǎn)”的案例，個(gè)中爭(zhēng)議正是面積是否過(guò)半。小區(qū)業(yè)主代表認(rèn)為總面積應(yīng)為所有專有面積之和，而開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)、會(huì)所等所有共建面積全部算進(jìn)總面積內(nèi)，導(dǎo)致了贊成票權(quán)面積未達(dá)到一半。

  廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧表示，正是小區(qū)共有物業(yè)沒(méi)有進(jìn)行確權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)不清的情況下往往容易導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議和糾紛。

  開(kāi)發(fā)商鉆空子躲避物管費(fèi)

  王則楚指出，目前住宅小區(qū)建設(shè)中，只對(duì)開(kāi)發(fā)商出售前的物業(yè)進(jìn)行大確權(quán)。房產(chǎn)出售后，僅對(duì)業(yè)主的專有面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，而沒(méi)有共有物權(quán)的確權(quán)登記，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商專有面積的登記。開(kāi)發(fā)商的專有面積往往混在共有面積或者分?jǐn)偯娣e中，規(guī)避專有面積應(yīng)該繳納的物管費(fèi)。

  “只要小區(qū)賣(mài)出第一個(gè)專有部分開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上也只是普通業(yè)主。不動(dòng)產(chǎn)登記條例就是要體現(xiàn)這樣一個(gè)物權(quán)變動(dòng)，這體現(xiàn)了物權(quán)法的精神。”北京市盈科(廣州)律師事務(wù)所律師周玉忠指出，開(kāi)發(fā)商持有的小區(qū)土地使用證沒(méi)有核銷一說(shuō)，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)行二次確權(quán)，將車庫(kù)、游泳池等小區(qū)公建配套變成私產(chǎn)，業(yè)主利益因此受到損害。海珠區(qū)金沙花園的業(yè)主也現(xiàn)場(chǎng)爆料，說(shuō)他們小區(qū)的健身房就從公建配套變成了開(kāi)發(fā)商的私產(chǎn)，現(xiàn)在還轉(zhuǎn)手賣(mài)給了小區(qū)一名業(yè)主。

  經(jīng)過(guò)討論，與會(huì)代表一致認(rèn)為眾多共有物權(quán)的糾紛根源，就在于沒(méi)有建立共有物業(yè)的登記制度。只有將共有物業(yè)登記在業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主名下，才能有效保護(hù)業(yè)主的共有物權(quán)。與會(huì)代表還提出建筑區(qū)劃、土地使用權(quán)、面積投票權(quán)、配套設(shè)施用途也應(yīng)該列入登記范疇之列。