已經(jīng)過(guò)去的2014年8月，上海二手房指數(shù)為2919點(diǎn)，比7月下降21點(diǎn)，環(huán)比下跌0.71%，跌幅環(huán)比擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)，二手房指數(shù)跌幅連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大。

8月上海二手房市場(chǎng)跌勢(shì)不減，價(jià)格下行壓力繼續(xù)加大。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，目前市場(chǎng)購(gòu)買信心下滑，連環(huán)案與剛需置業(yè)往往等不到房貸放松而卻步，使得部分原本不愁賣的業(yè)主不再咬緊牙關(guān)，誠(chéng)意賣家的議價(jià)空間可達(dá)10%左右。截至8月31日，掛牌量為102888套，較年初下降16%。抽樣統(tǒng)計(jì)表明，部分板塊新增掛牌量下降三成，導(dǎo)致市場(chǎng)“無(wú)好房可售”。除了二手房供應(yīng)量減少，面臨傳統(tǒng)“金九”，不少買家對(duì)一手房降價(jià)抱有較大期待；而不少二手房買家向銀行貸款出現(xiàn)困難，拉長(zhǎng)了交易周期。綜上分析，導(dǎo)致二手住宅成交量在持續(xù)低位下徘徊。市場(chǎng)由此惡性循環(huán)：有的掛牌許久不成交，“有價(jià)無(wú)市”；市場(chǎng)低迷又加重業(yè)主的觀望情緒，致使新增掛牌進(jìn)一步減少。

據(jù)觀察，8月16日晚間，上海再次傳出房貸放松的傳聞，隨即馬上被澄清，部分銀行即使重新給出優(yōu)惠利率，個(gè)別甚至8折，但門檻過(guò)高。下跌行情中信貸持續(xù)不放松，加劇了市場(chǎng)看跌心理。8月27日，上海市房管局第五次放寬共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，釋放出夾心層不必走購(gòu)買商品房“華山一條路”的信號(hào)。

議價(jià)空間可達(dá)15%。2014年8月，傳統(tǒng)市區(qū)全部8個(gè)區(qū)及浦東陸家嘴下跌0.82%，跌幅較上月擴(kuò)大0.61個(gè)百分點(diǎn)。其中，市中心4區(qū)及陸家嘴8月整體下跌0.62%，跌幅較上月擴(kuò)大0.48個(gè)百分點(diǎn)。

8月，傳統(tǒng)市區(qū)如虹口、楊浦、黃浦、徐匯分別下跌0.88%、0.81%、0.68%、0.64%。由于行情不佳，不少賣家選擇觀望，導(dǎo)致有效掛牌量偏少，一些樓盤的新增掛牌甚至不足10套。掛牌的減少讓一些誠(chéng)意買家也挑不中房源，部分板塊房源甚至降價(jià)后看房客也不見增長(zhǎng)。從成交結(jié)構(gòu)看，受一手高端住宅供應(yīng)增加影響，二手高端住宅賣家跟風(fēng)降價(jià)，帶動(dòng)成交上升一成左右。剛需類房源賣家不再堅(jiān)守價(jià)格，開始降價(jià)5%-8%出售。傳統(tǒng)市區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了加速調(diào)整趨勢(shì)，即使抗跌性較強(qiáng)的房源也有小幅松動(dòng)。目前不少買家抱有“越降越等”的心態(tài)。而一些有資金壓力的賣家以降價(jià)促成交，降價(jià)行為從點(diǎn)到塊，并且覆蓋到面。

8月，新興城區(qū)跌幅加深，整體下跌0.67%，跌幅較上月擴(kuò)大0.36個(gè)百分點(diǎn)。跌幅較大的嘉定、閔行、寶山近市區(qū)部分分別下跌0.80%、0.69%、0.64%。區(qū)域內(nèi)一手房降價(jià)跑量，銷售力度大，分流了一定客源。非新興城區(qū)整體下跌0.94%，跌幅較上月擴(kuò)大0.93個(gè)百分點(diǎn)。

200萬(wàn)元以內(nèi)的剛需房源價(jià)格松動(dòng)明顯，大多賣家讓利空間在5%-8%，成交速度仍然緩慢。前期價(jià)格堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了一定松動(dòng)，由于臨近開學(xué)，交易開始步入淡季。一些中大戶型學(xué)區(qū)房降價(jià)幅度在2%以內(nèi)，但一流學(xué)區(qū)房、小戶型學(xué)區(qū)房賣家強(qiáng)勢(shì)不讓價(jià)。

據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室分析，8月延續(xù)7月的頹勢(shì)，降價(jià)的范圍和力度明顯擴(kuò)大，賣方撤牌、買方觀望，供需兩端遇冷。八成的案例為降價(jià)成交，買方市場(chǎng)特征日益顯現(xiàn)。9月為傳統(tǒng)銷售季節(jié)，預(yù)計(jì)一手房將表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的促銷力度，以價(jià)促量。如果二手房賣家未能采取相抗衡的措施，在推盤集中的外環(huán)外區(qū)域，二手房將受到明顯分流沖擊。而中環(huán)以內(nèi)區(qū)域，由于一手房項(xiàng)目少，二手房或?qū)⒅鲗?dǎo)行情。隨著新一輪的“金九”到來(lái)，成色幾何，拭目以待。

(來(lái)源:中華工商時(shí)報(bào))