“6年前買的房，終于可以辦到房產(chǎn)證了！”近日，南京首批“小產(chǎn)權(quán)房”七彩星城小區(qū)的業(yè)主趙女士感慨道。作為南京首批“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)，七彩星城經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的等待才終于“轉(zhuǎn)正”，但是南京其他近200個(gè)小產(chǎn)權(quán)小區(qū)的“轉(zhuǎn)正”基本已無(wú)聲無(wú)息。

  已有業(yè)主拿到了“兩證”

  2007年底趙女士購(gòu)買了七彩星城一期一套90平米的房子，每平米單價(jià)約7000元。該項(xiàng)目是江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，總建筑面積20萬(wàn)平方米左右。

  從2006年開(kāi)始該項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商明確告知購(gòu)房者，他們的項(xiàng)目為小產(chǎn)權(quán)房，但是在“轉(zhuǎn)正”的名單上。開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同上也明確承諾在2009年12月31日之前能夠領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證，如果不能領(lǐng)取到“兩證”的話，開(kāi)發(fā)商將賠付購(gòu)房者500元/平方米的費(fèi)用。然而，該轉(zhuǎn)正承諾在當(dāng)時(shí)并未實(shí)現(xiàn)。趙女士他們迎來(lái)了漫長(zhǎng)的等待過(guò)程。

  直至今年春節(jié)前后，他們才收到開(kāi)發(fā)商明確通知稱，可以將原來(lái)的買房合約、收據(jù)等拿去申請(qǐng)更換正式的購(gòu)房合同，并進(jìn)行備案；7月份開(kāi)始他們一期的業(yè)主又陸續(xù)接到了開(kāi)發(fā)商的通知，告知已經(jīng)可以去辦理兩證。“有動(dòng)作快的鄰居已經(jīng)將房產(chǎn)證和土地證拿到了手，我們這幾天也打算去領(lǐng)。”

  大批小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無(wú)望

  開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，2007年8月他們著手辦理土地征用手續(xù)；2010年11月申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)；2012年年初補(bǔ)繳了7千萬(wàn)元的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，將土地性質(zhì)從集體轉(zhuǎn)為國(guó)有，又于去年取得了預(yù)售許可證。此批轉(zhuǎn)為國(guó)有土地性質(zhì)的房主大約有2100多戶，但是還有約1000戶“小產(chǎn)權(quán)”不能“轉(zhuǎn)正”。目前，七彩星城前期開(kāi)發(fā)的1至11棟都可以開(kāi)始領(lǐng)取房產(chǎn)證；后期開(kāi)發(fā)的挑高小戶型“幸福里”在申請(qǐng)辦證過(guò)程中；但“國(guó)學(xué)府”5棟樓不符合規(guī)定，后期也無(wú)法“轉(zhuǎn)正”。

  七彩星城業(yè)主正式拿到“兩證”，并不意味著南京其他的小產(chǎn)權(quán)房都可以轉(zhuǎn)正。南京市國(guó)土局的相關(guān)人士介紹，南京市2003年8月在全市范圍內(nèi)開(kāi)展了全面清理處置小產(chǎn)權(quán)房的專項(xiàng)行動(dòng)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)棲霞、雨花臺(tái)、建鄴、浦口、六合五個(gè)涉農(nóng)區(qū)，幾乎都有小產(chǎn)權(quán)房，共計(jì)130多萬(wàn)平方米，近200個(gè)項(xiàng)目。同年12月出臺(tái)了《關(guān)于處置我市集體土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》。

  《意見(jiàn)》中指出，2003年8月以前的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，符合房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并通過(guò)規(guī)劃審查的，在落實(shí)查處責(zé)任的前提下，依法補(bǔ)辦建設(shè)和土地征轉(zhuǎn)用、出讓等手續(xù)。首批獲準(zhǔn)辦理“轉(zhuǎn)正”的有10個(gè)項(xiàng)目，為興都花園、銀貢山莊、長(zhǎng)江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬(wàn)鑫花園、沁苑山莊、康靖花園、七彩星城、東升山莊。

  目前，其中大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商并不從事實(shí)質(zhì)性的地產(chǎn)行業(yè)，也沒(méi)有在合同上明確辦證權(quán)責(zé)，補(bǔ)繳費(fèi)用、辦理手續(xù)遙遙無(wú)期。

  周邊中介稱4萬(wàn)元代辦直接更名

 

  律師：不合規(guī)定，風(fēng)險(xiǎn)巨大

  在大部分七彩星城業(yè)主迫不及待地去辦理“兩證”的時(shí)候，小區(qū)附近一些中介公司卻在找尋沒(méi)有進(jìn)入“轉(zhuǎn)正”流程的房子，甚至勸說(shuō)一些房主不要急著辦兩證。

  在小區(qū)內(nèi)的一家中介公司里，記者發(fā)現(xiàn)掛牌房源中有一些標(biāo)明“可直接更名”。“這房子的業(yè)主已經(jīng)收到通知，可以去辦證了，但是因?yàn)橄胭u房，所以沒(méi)有辦證，如果你想買，我們公司可以幫你們雙方辦直接更名。”一位姓江的經(jīng)紀(jì)人介紹說(shuō)，“如果已經(jīng)上交了資料、去房產(chǎn)局備案過(guò)了就沒(méi)法更名，沒(méi)有備案的，拿著當(dāng)時(shí)購(gòu)房協(xié)議的原件，找開(kāi)發(fā)商私下更名，可以免交大筆的稅費(fèi)。”

  中介透露，更名需要大約4萬(wàn)元的“活動(dòng)費(fèi)”，并不是他們中介拿，而是“給辦事的人”。他們會(huì)以中介公司的名義，與買房人簽保證書，保證如果不能成功更名，4萬(wàn)元將全部退還，“你放心，我既然敢收你這個(gè)錢，就保證能幫你辦成，我們這個(gè)星期二剛剛辦好一套！但是最好是全款，辦貸款的要你自己去想辦法。”

  據(jù)了解，辦理私下直接更名，是因?yàn)槠卟市浅请m然很早就已經(jīng)開(kāi)始銷售，但房產(chǎn)證的發(fā)放日期仍是2014年，所以賣房時(shí)不滿五年按規(guī)定須繳納營(yíng)業(yè)稅。目前，七彩星城的二手房?jī)r(jià)格在13000元/平米左右，一套90平米的房子總價(jià)超過(guò)百萬(wàn)，如果繳納營(yíng)業(yè)稅需要近7萬(wàn)元。

  對(duì)此，元實(shí)律師事務(wù)所姜以平律師提醒道，通過(guò)暗箱操作，辦理“直接更名”是不符合規(guī)定的，風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦被房管部門查出來(lái)，或者出現(xiàn)名字加不上去中介卻說(shuō)錢已交給辦事人了收不回來(lái)，買房人的權(quán)益很難得到保護(hù)。此外，所謂直接更名是無(wú)法在銀行貸到住房貸款的，一些小中介為了收取傭金以及找關(guān)系的花費(fèi)，跟買方承諾可以貸款，但最后貸不了款，買方就會(huì)非常被動(dòng)。