“我國的不動產(chǎn)登記無法和物權(quán)法相配合，不能達到為物權(quán)提供統(tǒng)一法律根據(jù)的要求。因為在我國現(xiàn)實中不僅僅是多部門登記，而且還是多級別登記。”

備受關(guān)注的《不動產(chǎn)登記暫行條例》即將揭開面紗。

7月30日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)，決定向社會公開征求意見。會議決定，按照立法程序要求，將征求意見稿向社會公開征求意見，之后再推進相關(guān)法律修改工作。

今年6月，《不動產(chǎn)登記條例草案》(專家意見稿)提交給國土資源部作政策參考。對于呼之欲出的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，外界一直抱有很大的期待。一旦不動產(chǎn)登記開始實施，是否意味著官員的房產(chǎn)將無處遁形？而不動產(chǎn)登記是否對于抑制房價也有一定的作用？

帶著這些問題，記者專訪了《不動產(chǎn)登記條例草案》(專家意見稿)的起草人之一—中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠教授。

管理混亂的多部門、多級別登記

記者：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺的背景是什么？

孫憲忠：簡要地說，根據(jù)我國物權(quán)法第10條第2款的規(guī)定，我國應(yīng)建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。這就是制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記的根據(jù)。

記者：我們應(yīng)該如何理解不動產(chǎn)登記法？

孫憲忠：不動產(chǎn)登記為當(dāng)事人的物權(quán)提供法律根據(jù)。不動產(chǎn)登記是物權(quán)法規(guī)定的“物權(quán)公示”的一種重要方式，它把不動產(chǎn)物權(quán)記載在國家設(shè)立的不動產(chǎn)登記簿上，如遇爭議，不論是司法機關(guān)還是一般人都能夠很方便地從不動產(chǎn)登記簿的記載來確定權(quán)利和保護權(quán)利。

“不動產(chǎn)登記法”實質(zhì)上就是一部程序法，規(guī)定人們可以提出哪些不動產(chǎn)登記申請、申請如何提出、由誰負責(zé)登記、信息記載在哪、滅失的不動產(chǎn)物權(quán)如何登記等事項。

記者：您如何評價目前的不動產(chǎn)登記制度？

孫憲忠：我國的不動產(chǎn)登記的現(xiàn)實情況和物權(quán)法的要求差距很大。1995年我回國以后在這一方面做了一些相關(guān)調(diào)研工作，發(fā)現(xiàn)我國的不動產(chǎn)登記無法和物權(quán)法相配合，不能達到為物權(quán)提供統(tǒng)一法律根據(jù)的要求。因為在我國現(xiàn)實中不僅僅是多部門登記，而且還是多級別登記。不動產(chǎn)登記由四至五個登記部門，土地、房屋、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋等部門都有權(quán)力進行自己領(lǐng)域的登記工作，另外還有些部門雖然沒有獲得授權(quán)但是也開展了自己領(lǐng)域的不動產(chǎn)登記。所以登記總共有八九個部門。此外，按照土地管理法等法律的規(guī)定，登記可以在市縣一級政府進行，也可以到省級政府甚至到中央政府設(shè)立的土地管理部門去登記。這種登記屬于亂開天窗，無法提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)法律根據(jù)。

登記機構(gòu)發(fā)給當(dāng)事人的權(quán)屬證書也是五花八門，如房產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)證等。

這樣的登記制度給不動產(chǎn)的法律實踐帶來極大隱患。舉個例子來說，在我國如果需要對不動產(chǎn)進行抵押，在沒有建筑物時必須在土地部門進行設(shè)立抵押權(quán)的登記；在有了建筑物時必須在房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。但是現(xiàn)實生活中，開發(fā)商先拿到地權(quán)，其抵押時在土地管理部門登記；以后開始建設(shè)了，需要做抵押時必須在房地產(chǎn)管理部門登記。這樣土地和建筑物的抵押是分開登記的。但是法律又規(guī)定，實現(xiàn)抵押權(quán)時，土地和建筑物不可以分離。這時候，勢必出現(xiàn)兩個抵押權(quán)人的權(quán)利都受法律保護但是都無法實現(xiàn)這個嚴重的局面。

也就是因為這樣，我在很早就提出了“不動產(chǎn)登記五統(tǒng)一原則”，即統(tǒng)一立法、統(tǒng)一登記的法律效果、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一登記機關(guān)、統(tǒng)一登記簿和權(quán)屬文書。

“統(tǒng)一”是最大亮點

記者：您認為在《不動產(chǎn)登記暫行條例》(征求意見稿)中有哪些亮點？

孫憲忠：“征求意見稿”最大的亮點是“統(tǒng)一”，要建立統(tǒng)一的登記制度。“統(tǒng)一”有四點涵義：首先是統(tǒng)一登記的部門，按照立法逐漸把各個登記部門統(tǒng)一起來，這樣才符合物權(quán)法的要求，才能達到保證交易安全的目標(biāo)，這是最基本的；第二，在統(tǒng)一登記機構(gòu)之后，還需建立統(tǒng)一的登記程序；第三是統(tǒng)一權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記簿，統(tǒng)一登記的基本信息；第四是立法的統(tǒng)一，需要與物權(quán)法這部基本性的法律相配合。

記者：此次《不動產(chǎn)登記暫行條例》向社會公開征求意見時，值得注意的一句話是“已經(jīng)發(fā)放的權(quán)屬證書繼續(xù)有效、已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利不因登記機構(gòu)和程序的改變而受影響”，這句話應(yīng)該如何理解？

孫憲忠：民事權(quán)利自古以來都是有持久性的，對既往已經(jīng)發(fā)生的合法權(quán)利，無論是什么法律都是承認的。登記條例只是確定保護的手段，并不會改變不動產(chǎn)的權(quán)屬。

記者：2013年11月下旬，國務(wù)院確定由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。但目前有說法稱，我國的不動產(chǎn)登記局不應(yīng)設(shè)在國土資源部內(nèi)部，局限于地籍管理司，應(yīng)設(shè)立獨立的中華人民共和國不動產(chǎn)登記局(署)。如此，才能改變不動產(chǎn)登記向行政管理傾斜的狀況，更好地回歸其本意。您怎么看？

孫憲忠：建立一個具有效力的不動產(chǎn)登記機關(guān)，我認為這個要求很正當(dāng)。世界上很多國家的不動產(chǎn)登記機關(guān)都是法院，所以在起草物權(quán)法時，我們曾經(jīng)建議采取法院登記的模式。但是法院的同志說，法院人少事多，無法開展不動產(chǎn)登記的工作�，F(xiàn)在國家考慮將不動產(chǎn)登記機構(gòu)設(shè)立在和地籍相配合的部門，這是比較妥當(dāng)?shù)淖龇�。目前已�?jīng)建立了不動產(chǎn)登記局，從屬于國土資源部。當(dāng)然我們還是希望不動產(chǎn)登記局擁有足夠的獨立性和相關(guān)法律資格。

不動產(chǎn)登記和反腐敗無關(guān)

記者：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的出臺，和目前的反腐敗是否有關(guān)系？條例里面提及的“以人查房”應(yīng)該如何正確地理解？

孫憲忠：不動產(chǎn)登記和反腐敗沒有關(guān)系。第一，反腐敗是國家陽光法案制度的一個組成部分，登記在民法上是對權(quán)利人的保護。陽光法案要求干部公布財產(chǎn)，但不會要求老百姓也公布財務(wù)狀況。第二，通過不動產(chǎn)登記來實現(xiàn)反腐不可能，因為對不動產(chǎn)登記時只需要確認登記申請人和其相關(guān)法律上的材料是否充足。比如一個老百姓持有房屋購買合同來登記，他的簽名、身份證等相關(guān)材料都是真實有效的，從法律上來說就應(yīng)該將其納入產(chǎn)權(quán)登記。我們無法確認其是否為國家公職人員的親屬，登記機關(guān)職能是查詢其身份信息的真實性。從這個角度就可以很容易地發(fā)現(xiàn)這兩者的出發(fā)點不一致。

不動產(chǎn)登記法規(guī)是涉及交易安全的一個保障，只有在交易的許可下才可以查詢，不涉及交易的不能查。對于反腐來講，官員無論登記在哪里，有關(guān)部門都可以去查，而在一般老百姓的交易中就不能這樣做。不動產(chǎn)登記條例許可查詢的是權(quán)利人或利害關(guān)系人，并不是誰都可以查詢。

記者：有人說不動產(chǎn)登記條例的出臺是為了平抑房價、為開征房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，您怎樣看？

孫憲忠：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房產(chǎn)稅的征收沒有直接的關(guān)系。比如一個人有10套房屋，但是登記在不同人的名義下，對其征收高稅是不可能的，因為征收的對象只能是登記簿上的登記人。

將有多部法律需要修訂

記者：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例在起草的過程中，遇到最大困難是什么？

孫憲忠：最大的困難就是我國一直以來對不動產(chǎn)的登記是多部門和多級別登記。現(xiàn)在多級別登記問題已經(jīng)解決了，多部門登記問題沒有解決。每個登記部門都有很多工作人員，如何將這些人員妥善安置是個問題。該項工作應(yīng)該由上層牽頭做統(tǒng)一工作。

記者：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺后，將會涉及哪些法規(guī)的修訂？

孫憲忠：需要修訂的法律數(shù)量非常大，會涉及多部法律。比如城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、土地法、海洋法、漁業(yè)法、礦產(chǎn)資源法等法律。

記者：隨著征求意見稿向社會公開征求意見以及隨后推進相關(guān)法律修改工作，明晰產(chǎn)權(quán)、保護公民財產(chǎn)權(quán)的要求，將進一步“倒逼”我國不動產(chǎn)管理制度改革和創(chuàng)新。您怎么看“倒逼”這個問題？

孫憲忠：總的來講，能啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作就是進步，統(tǒng)一的過程中會有很多的問題，未來還有很長的路要走。