隨著中國人口紅利的消失，與之并行的人口老齡化的浪潮已經(jīng)襲來。由此帶來的養(yǎng)老設施需求規(guī)模巨大、增長迅速，而行對應的養(yǎng)老設施供應卻嚴重不足，養(yǎng)老地產作為養(yǎng)老設施的主要部分具有稀缺性，行業(yè)投資價值日益凸顯。受國外養(yǎng)老地產在成熟階段表現(xiàn)出收益高、穩(wěn)定性強、抗周期風險等特點吸引，以及國內養(yǎng)老地產的市場供需狀況，各類機構紛紛布局養(yǎng)老地產，進入投資、開發(fā)、運營等諸多領域，其中傳統(tǒng)房地產開發(fā)商、產業(yè)投資者、保險公司成為主力。與此同時，中信、中鐵、中融等各大信托公司也躍躍欲試，探尋信托投資養(yǎng)老地產的模式，擇機進入養(yǎng)老地產領域。目前市場上養(yǎng)老地產的盈利模式呈現(xiàn)如下特點：

開發(fā)商試水養(yǎng)老地產多選擇出售項目，通常選擇“度假+養(yǎng)老”的銷售模式，或大部分銷售，小部分自持的“嵌入式養(yǎng)老”模式。銷售模式的養(yǎng)老項目，與普通住宅項目的相同點是都依靠銷售產權盈利，不同的是，養(yǎng)老社區(qū)的“適老設計”增加了建設成本，因此售價一般高于周邊樓盤。而“嵌入式養(yǎng)老”社區(qū)項目包括住宅和老年公寓兩部分：住宅用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業(yè)形成了支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進作用。“嵌入式養(yǎng)老”優(yōu)點在于自持的部分占總體比例較�。�約為20%），因此對項目整體的開發(fā)成本影響不大，同時，房企可以借此積累經(jīng)驗，為養(yǎng)老地產戰(zhàn)略投石問路。

產業(yè)投資者通常選擇持有項目。小型機構養(yǎng)老項目一般采取押金制，入住人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機構。大型養(yǎng)老社區(qū)通常選擇會員制，入住者前期繳納幾十萬到上百萬之的會費，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式能夠讓投資企業(yè)在項目前期就收回大部分資金，有效緩解資金壓力。適合定位中高端、規(guī)模較大且因為土地性質或政策限制不能出售的養(yǎng)老社區(qū)。

壽險公司在會員制的基礎上跟養(yǎng)老保單掛鉤。由于《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》明確指出，保險企業(yè)只能長期持有、不能出售養(yǎng)老地產項目。為了盡可能在早期多回收資金，保險公司的養(yǎng)老地產項目一般與保險產品掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權利。保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。

雖然各大機構紛紛投資養(yǎng)老地產，但毋須諱言的是，目前國內養(yǎng)老地產仍處在初期階段，盈利模式尚待探索實踐，而對于信托公司來說，介入養(yǎng)老地產則需拓寬思路，根據(jù)不同養(yǎng)老地產類型，采用不同模式：

第一，銷售類項目產權完整，該類項目的開發(fā)類同于普通住宅或商業(yè)地產的開發(fā)，只要針對項目進行適當篩選，如對區(qū)位、定位、成本、去化等關鍵因素進行把握，則信托可以采用傳統(tǒng)融資模式介入。

第二，產權完整的持有型項目，往往通過招拍掛獲得土地，或者收購閑置物業(yè)改造而成。對入住率較高、未來現(xiàn)金流入穩(wěn)定的項目，可其視為一種特殊的商業(yè)物業(yè)（類似商業(yè)公寓），一方面可以經(jīng)營性物業(yè)貸或者未來收益權等模式予以融資，風控措施可以是資產抵押、未來租金的收益權、部分股權等；另一方面可直接進行股權投資，以客戶資金進行真正的資產管理或以自有資金進行投資。

第三，產權由瑕疵的持有類項目，例如在集體土地、協(xié)議劃撥土地、工業(yè)用地上建設的養(yǎng)老地產項目，不能銷售產權，產權也不能抵押轉讓。信托可以考慮金融創(chuàng)新方式，例如項目初期通過土地流轉信托、中期通過股權、后期通過消費信托的方式進入，即初期可控制住土地的使用權、中期股權進入獲得項目的收益分配權、后期借鑒險資“保單捆綁”的方式以消費信托獲得客戶保證金并實現(xiàn)項目的使用權的銷售。