7月15日，一條“7月1日起，贈送面積將成‘絕唱’”的微信，在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的朋友圈迅速轉(zhuǎn)發(fā)。

該條微信迅速傳播的原因是，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)發(fā)布的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(下稱《規(guī)范》)，自2014年7月1日起實(shí)施。在新版《規(guī)范》中，開發(fā)商常用的飄窗、雙層挑高露臺、地下室等贈送空間，將不再以全贈送的形式出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，接下來的戶型審批中，開發(fā)商最常用的“偷面積”就要行不通了。偷面積就像在夾縫中求生存，而如今這個(gè)夾縫已經(jīng)越來越窄。可以預(yù)見的是，今后開發(fā)商推出的戶型中，“大面積贈送”將會大幅度減少。

曾經(jīng)全贈送的飄窗、雙層挑高露臺、地下室

很多以后都要算面積了

買過房子的人都知道，開發(fā)商介紹優(yōu)勢時(shí)最常用的，就是“贈送面積”。

“送陽臺”、“送設(shè)備平臺”、“送飄窗”、“送地下室”，曾經(jīng)是開發(fā)商最有效的營銷手段。杭州戶型史上最夸張的LOFT戶型，90平方米實(shí)用空間曾達(dá)到170平方米。

不過，隨著規(guī)劃審批越來越嚴(yán)，贈送面積可擴(kuò)展空間已經(jīng)越來越小。而今年7月1日起新版《規(guī)范》的實(shí)施，讓熱門的飄窗、挑高露臺、通風(fēng)井、地下室等，要在相應(yīng)的范圍內(nèi)，實(shí)打?qū)嵉厮闵厦娣e。

例如，新版《規(guī)范》在“計(jì)算建筑面積的規(guī)定”中指出，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu) 外圍水平面積計(jì)算1/2面積。而按照2005版《規(guī)范》，飄窗是不算面積的，這也是許多開發(fā)商在售樓時(shí)經(jīng)常提到的贈送飄窗。

某置業(yè)營銷總監(jiān)胡軍輝說，從新規(guī)范來看，以后的戶型飄窗設(shè)計(jì)如果按目前市場上流行的做法，就要算一半面積。

還有大家熟悉的奇偶層雙層挑高露臺，也受到了限制。按照新《規(guī)范》要求，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。而在舊版的《規(guī)范》里，建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2來計(jì)算。

“新《規(guī)范》對露臺的定義更嚴(yán)格。雙層挑高的所謂奇偶層露臺，因?yàn)橛许斏w，將視同陽臺，要計(jì)算一半面積。這樣做奇偶層露臺就沒有意義了，還不如直接做成更舒適的陽臺。還有一些內(nèi)凹式的假陽臺，在戶型圖上顯示是贈送一半的可變空間，以后也要算全面積了。”胡軍輝說。

還有流行的“買一樓送地下室”，今后也行不通了。按照新版《規(guī)范》，有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。這樣一來完全顛覆了地下室、半地下室不計(jì)算面積的原來規(guī)范。

“地下室從贈送變成要買單，會影響客戶的購買熱情，開發(fā)商自然也沒必要設(shè)計(jì)一樓帶地下夾層的戶型了。”胡軍輝指出，新版《規(guī)范》更細(xì)化、更具體，也更嚴(yán) 格。對飄窗、露臺、陽臺、設(shè)備管道夾層、采光井等給出了新的定義，并作出更嚴(yán)格的界定。不過，在售和已審批的項(xiàng)目不受影響。譬如藍(lán)郡之前通過審批的89平方米戶型，設(shè)有奇偶層露臺、內(nèi)凹陽臺和飄窗，如果按新規(guī)范來操作，簽合同的戶型建筑面積就不是89平方米了，而要超過100平方米了。

小面積大贈送源自市場需求

接下來小戶型設(shè)計(jì)難度增加了

“購房者有需求，所以開發(fā)商會挖空心思做贈送空間。”某樓盤營銷總監(jiān)表示，這兩年小戶型、低總價(jià)成為走量的關(guān)鍵，剛需購房者都希望在有限的空間里實(shí)現(xiàn)盡量多的功能，所以才出現(xiàn)了“90方三房兩衛(wèi)”這樣極致的開發(fā)思路。

而促使小戶型大量出現(xiàn)的還有“70/90政策”(2006年6月1日以后新審批、新開工的商品住房項(xiàng)目，必須建設(shè)70%以上套型建筑面積90平方米以下 的住房)。從2007年杭州首個(gè)90/70樓盤萬科·魅力之城面市開始，以90平方米戶型為主的樓盤爭相上市。隨后，開發(fā)商對90平方米左右戶型進(jìn)行了大 改造，一大批擁有諸多可變空間，號稱“魔方戶型”的樓盤開始出現(xiàn)。

杭州市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司國家一級注冊結(jié)構(gòu)工程師、教授級高級工 程師張思平指出，新版《規(guī)范》的實(shí)施，給小戶型設(shè)計(jì)提出更高的要求。對樓市的存量房來說，是一個(gè)促銷利好，未來大贈送面積的戶型，將越來越少；但對即將審 批戶型和未來入市的新項(xiàng)目來說，加大了戶型設(shè)計(jì)的難度。開發(fā)商要考慮，怎樣在受限的情況下，做出更舒暢、格局更合理、空間利用率更高的房子。接下來擺在開 發(fā)商面前的難題是，如何在戶型精細(xì)化上做文章。

“偷面積”不是越多越好

還是要關(guān)注房子整體性價(jià)比

是不是贈送面積變少了，以后買一手房就會吃虧一點(diǎn)？有購房者提出這樣的疑問。

專家指出，“偷面積”并不是越多越好，它也有一些弊端。購房者要以自己的真實(shí)需求為準(zhǔn)，不能一味追求過多的使用空間，應(yīng)該遵循“夠用就行”這一標(biāo)準(zhǔn)。那些“偷面積”較多的戶型，一是單價(jià)較高，二是裝修成本也高，甚至?xí)�對居住的舒適、隱私和安全，造成影響。

譬如，那些有大進(jìn)深露臺的戶型，很有可能造成房間日照的不足，降低居住舒適性；如果是一些奇偶層露臺錯(cuò)開的戶型，還會造成隱私性不強(qiáng)的問題；還有躍層戶 型挑高部分的裝修問題，必須請有專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，因?yàn)檫@里面要考慮到承重的問題，裝修不當(dāng)，很有可能造成安全隱患。

專家 說，贈送的面積看上去很美，但其實(shí)羊毛出在羊身上。例如90平方米的高層戶型，其實(shí)很難做到三房，開發(fā)商只好偷面積。這樣一來，成本增加了，價(jià)格自然也會 提高。其實(shí)買房子，關(guān)鍵還是要考慮房子整體的性價(jià)比，如果贈送面積少了，但價(jià)格下調(diào)了，也很實(shí)惠。有贈送面積，90平方米能做出很好的戶型；但沒了贈送面 積，100平方米也能做出好戶型。

張思平指出，贈送面積的“偷”實(shí)則是偷偷擴(kuò)張容積率，意味著開發(fā)商向公共空間要面積，多數(shù)贈送面積多的樓盤，容積率比實(shí)際要高很多，在實(shí)際居住中，就會明顯感覺到居住密度高，居住舒適度也會下降。

另外，業(yè)內(nèi)人士指出，絕大多數(shù)開發(fā)商不會將贈送面積的相關(guān)條款納入商品房買賣合同，以補(bǔ)充協(xié)議形式出現(xiàn)在合同附件中的也很少，贈送面積基本上不受法律保護(hù)，一旦贈送面積縮水或出現(xiàn)糾紛問題，維權(quán)時(shí)也存在一定的法律障礙。