2014年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面風(fēng)生水起，繼“兩會(huì)”上中央提出“分類(lèi)調(diào)控”后，地方政府紛紛自主出臺(tái)調(diào)整政策，集中在放松限購(gòu)、購(gòu)房落戶、提高公積金貸款額度等層面；對(duì)于更為重要的資金層面，中央政府相繼以“央五條”、定向降準(zhǔn)等手段“微刺激”以保障自住購(gòu)房信貸需求。總體來(lái)說(shuō)，“微刺激”、“雙向調(diào)控”將成常態(tài)，政府大規(guī)模刺激措施或者全面降準(zhǔn)這種大力度措施出臺(tái)的可能性不大，而地方政府自主多樣化“救市“手段數(shù)量和力度將加大。
　　
　　以下分享上半年中國(guó)房地產(chǎn)五大“最政策”。
　　
　　最“迫切”的政策——限購(gòu)松綁
　　
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速較前4個(gè)月回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)57個(gè)月新低紀(jì)錄。同時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積也同比下降。在房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓下行的背景下，一些三四線城市面對(duì)高企的庫(kù)存已經(jīng)悄然開(kāi)始微調(diào)限購(gòu)政策。緣起于2009年、2010年左右抑制投機(jī)需求的限購(gòu)政策是否仍有持續(xù)的必要，近期也引起討論。
　　
　　業(yè)界認(rèn)為，多個(gè)地方頻頻試水放松限購(gòu)，已經(jīng)證明地方的急切性。而限購(gòu)放松和中央“分類(lèi)調(diào)控”、讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用并不違背。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位資深人士不久前也談到，限價(jià)、限購(gòu)等行政性手段遲早是要退出的，這也貼近改革的方向。
　　
　　終于，經(jīng)過(guò)一番可笑的試探之后，呼和浩特市成為了第一個(gè)公開(kāi)放開(kāi)限購(gòu)的城市。對(duì)此，呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處處長(zhǎng)冀罕鋼說(shuō)：“市場(chǎng)需要限購(gòu)，我們及時(shí)落實(shí)國(guó)家相關(guān)部委的通知，市場(chǎng)不需要限購(gòu)，我們也應(yīng)及時(shí)做好引導(dǎo)工作，以便推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，讓群眾走出誤區(qū)。”
　　
　　7月2日，一份署名為濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的《關(guān)于對(duì)我市商品房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的請(qǐng)示》文件從網(wǎng)上傳出。文件建議濟(jì)南全市解除新建商品住房與存量住房的限購(gòu)，濟(jì)南市領(lǐng)導(dǎo)已簽字批閱：同意城鄉(xiāng)建委建議，加強(qiáng)后續(xù)管理，防止大起大落。當(dāng)日晚間，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站對(duì)此消息進(jìn)行了回應(yīng)。我市擬對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。為促進(jìn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，我市正研究現(xiàn)行商品住房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的辦法，待確定后實(shí)施。
　　
　　如果兩個(gè)城市均沒(méi)有受到上面的批評(píng)，那么用不了多久，陸續(xù)的會(huì)有大批銷(xiāo)售不暢的城市加入放開(kāi)限購(gòu)的大軍，有人甚至預(yù)計(jì)，限購(gòu)政策可能會(huì)在除一線城市和超1000萬(wàn)人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消。
　　
　　點(diǎn)評(píng)：樓市下行幾成定局，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于一個(gè)前期調(diào)控政策的消化期，一些房?jī)r(jià)已經(jīng)顯露理性回歸勢(shì)頭的城市，調(diào)控政策松動(dòng)一些又何妨？
　　
　　最“忌憚”的政策——房產(chǎn)稅
　　
　　日前，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉向全國(guó)人大常委會(huì)報(bào)告2013年中央決算時(shí)指出，下一步將配合做好房產(chǎn)稅立法相關(guān)工作。結(jié)合6月份國(guó)土部正式啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)的研究和設(shè)計(jì)工作，加上國(guó)家有關(guān)部門(mén)也已經(jīng)明確全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)將在2020年前完成。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，房產(chǎn)稅的推進(jìn)在最近一兩年將會(huì)有大動(dòng)作。
　　
　　其實(shí)，房產(chǎn)稅早已在上海和重慶兩個(gè)大型城市試點(diǎn)，不過(guò)根據(jù)房產(chǎn)稅開(kāi)征最新消息顯示，房產(chǎn)稅在這兩個(gè)城市試點(diǎn)的三年時(shí)間里，其成效可以說(shuō)微乎其微。其實(shí)在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅并不是完整的，因?yàn)榇媪糠繘](méi)有征稅，它可是最應(yīng)該征稅的。大家都期盼著房產(chǎn)稅開(kāi)征后炒房客和房叔、房嬸們手里的房子能被迫出手，以增大市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到拉低房?jī)r(jià)的作用，倘若房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹，那房產(chǎn)稅也將失去意義。
　　
　　最新消息顯示，備受關(guān)注的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》將于年內(nèi)完成立法。而伴隨著《條例》的推進(jìn)，與之相關(guān)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的準(zhǔn)備工作也開(kāi)始啟動(dòng)。針對(duì)近日有媒體稱(chēng)全國(guó)人大、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等正就房產(chǎn)稅展開(kāi)密集調(diào)研的話題，國(guó)家稅務(wù)總局的一位內(nèi)部人士表示“的確有這回事，但不便透露具體細(xì)節(jié)”。事實(shí)上，在今年國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌后，就有專(zhuān)家認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能為征收房產(chǎn)稅提供幫助”。而財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革大方向已定，與之呼應(yīng)的正是不動(dòng)產(chǎn)登記的推進(jìn)。而最近部委關(guān)于“個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”的表態(tài)，也被專(zhuān)家解讀為房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)圍。
　　
　　點(diǎn)評(píng)：房產(chǎn)既和土地財(cái)政相關(guān)，也和民眾的公共福利相關(guān)，問(wèn)題混雜不清。在稅收目標(biāo)不夠清晰、土地國(guó)有化等情況下，房產(chǎn)稅開(kāi)征在執(zhí)行中可能會(huì)遇到一些意想不到的困難，但開(kāi)征房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。
　　
　　最“爭(zhēng)議”的政策——以房養(yǎng)老
　　
　　去年9月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，并由保監(jiān)會(huì)作為此項(xiàng)工作的牽頭部門(mén)。但此后，不僅業(yè)內(nèi)對(duì)其可行性爭(zhēng)論不已，公眾更是以較為激烈的態(tài)度來(lái)談?wù)撨@一話題。
　　
　　近日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，宣布從7月1日起在北京、上海、廣州、武漢四地正式開(kāi)展為期兩年的試點(diǎn)，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。在保險(xiǎn)公司試點(diǎn)資格方面，保監(jiān)會(huì)表示需滿足7個(gè)條件，如已開(kāi)業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于20億元，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，試點(diǎn)通過(guò)保險(xiǎn)以房養(yǎng)老，意在給有意愿、有需求的老年人提供一種自愿選擇和金融工具，帶有市場(chǎng)化的性質(zhì)，并不意味政府“不管養(yǎng)老”。目前，國(guó)內(nèi)外都缺乏相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，保險(xiǎn)公司對(duì)此態(tài)度謹(jǐn)慎。推出產(chǎn)品和試點(diǎn)，只是為完善第三支柱體系提供選擇的機(jī)會(huì)和可能。
　　
　　今年3月，在參與人數(shù)眾多的新浪微博話題討論組里，有超過(guò)4000名網(wǎng)友參與了“以房養(yǎng)老”的接受度調(diào)查，其中有超過(guò)67.9%的網(wǎng)民對(duì)“以房養(yǎng)老”的態(tài)度為“無(wú)法接受”。他們認(rèn)為，一方面是“以房養(yǎng)老”不太適用于當(dāng)前的現(xiàn)狀，如無(wú)法評(píng)估未來(lái)的房?jī)r(jià)；另一方面，在中國(guó)人傳統(tǒng)觀念里，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去，無(wú)法留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)難以接受。
　　
　　事實(shí)上，除了中國(guó)人對(duì)這種養(yǎng)老模式較低的接受程度外，保險(xiǎn)公司對(duì)這個(gè)“新事物”也多持觀望態(tài)度。第一個(gè)擔(dān)心就是房?jī)r(jià)下跌、抵押物會(huì)縮水；第二個(gè)擔(dān)心是中國(guó)的土地使用權(quán)只有70年，有的甚至只有40年或者50年；第三個(gè)擔(dān)心是房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦。此外，還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是通脹風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司面臨的具體操作問(wèn)題的確相當(dāng)復(fù)雜。
　　
　　點(diǎn)評(píng)：緩解獨(dú)生子女一代壓力、將不動(dòng)產(chǎn)變身可支配財(cái)產(chǎn)，增加老人積蓄……“以房養(yǎng)老”看上去很美，但推行起來(lái)卻任重道遠(yuǎn)。首先，以房養(yǎng)老是一個(gè)小眾的商業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)品，不是所有老年人都適合；其次，以房養(yǎng)老模式要發(fā)展必須依靠國(guó)家的政策支持和大量資金的介入，僅靠商業(yè)運(yùn)營(yíng)難以發(fā)展起來(lái)；最后，由于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗，以房養(yǎng)老的模式有待進(jìn)一步觀察。
　　
　　最“坑爹”的政策——學(xué)區(qū)房與小學(xué)、初中劃片入學(xué)
　　
　　這是一個(gè)讓中國(guó)家長(zhǎng)焦慮的詞，也是一個(gè)在樓市堪稱(chēng)傳奇的詞，無(wú)論樓市如何變幻莫測(cè)，它似乎始終“堅(jiān)挺不倒”，這就是“學(xué)區(qū)房”。2014年2月，教育部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好小學(xué)升入初中免試就近入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于進(jìn)一步做好重點(diǎn)大城市義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的通知》，要求北京、上海等19個(gè)重點(diǎn)大城市做好義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作，并列出小學(xué)和初中劃片就近入學(xué)的時(shí)間表和具體指標(biāo)。消息一出，引發(fā)了全社會(huì)特別是學(xué)生家長(zhǎng)們的高度關(guān)注。
　　
　　近兩年，有關(guān)天價(jià)學(xué)區(qū)房的報(bào)道屢見(jiàn)不鮮。最近，有消息稱(chēng)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格最高已經(jīng)達(dá)到了30萬(wàn)元一平米的天價(jià)！報(bào)道中提到的30萬(wàn)元一平米的學(xué)區(qū)房位于北京市西城區(qū)新文化街，這個(gè)地區(qū)是網(wǎng)傳北京市重點(diǎn)小學(xué)排名第一的北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)所在地。同樣地段，非實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)房的樓房?jī)r(jià)格只有六七萬(wàn)元左右。
　　
　　學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一路上漲，這是近來(lái)各地一系列意圖促進(jìn)教育公平的政策的另一個(gè)“成果”。家長(zhǎng)為此苦不堪言。眾所周知，在基礎(chǔ)教育階段，很多人為了孩子能夠得到更優(yōu)質(zhì)的教育資源，不惜采取各種手段。從教改新政的政策意圖來(lái)看，一個(gè)重要的目標(biāo)就是要革除積弊，推進(jìn)教育公平。包括小學(xué)就近入學(xué)、小升初多校劃片入學(xué)、取消“共建生”等政策，即是希望能在最大程度上減少乃至杜絕“條子生”、“票子生”。
　　
　　當(dāng)然，短期內(nèi)很多人一窩蜂地購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房導(dǎo)致房?jī)r(jià)畸形上漲，這是應(yīng)該需要注意的現(xiàn)象。對(duì)此，有些地方政府出臺(tái)了相應(yīng)的政策，比如入學(xué)不僅看房屋產(chǎn)權(quán)，還需具備一定的購(gòu)買(mǎi)年限。通過(guò)這些限制手段來(lái)避免一窩蜂買(mǎi)學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象。不過(guò)，這些舉措，同學(xué)區(qū)政策一樣，都是短時(shí)間內(nèi)教育資源無(wú)法實(shí)現(xiàn)均勻分配背景下的權(quán)宜之計(jì)。
　　
　　點(diǎn)評(píng)：學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格普遍偏高，購(gòu)置學(xué)區(qū)房需有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)，這是不小的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。“孟母?jìng)?rdquo;在為孩子選擇學(xué)區(qū)房時(shí)，首先要做理性的考量，最好的未必適合孩子，適合孩子的才是最好的。其次，在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房前，要注意所購(gòu)房源是否能劃入理想學(xué)校的招生區(qū)域范圍。購(gòu)房前應(yīng)到區(qū)教育局查詢(xún)清楚招生政策，留意各名校近幾年來(lái)的招生范圍。同時(shí)，還要注意戶口的遷移問(wèn)題，大部分的情況下，入讀小學(xué)與房產(chǎn)證和戶口掛鉤。最后，家長(zhǎng)在提前做好功課了解房源信息后，還要做好周密考察，謹(jǐn)慎防范風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　最“無(wú)奈”的政策——整治“群租房”
　　
　　像北京這樣的大都市，治理群租房亂象這樣的話題可謂是老生常談，說(shuō)到群租房治理，大多數(shù)人的印象可能只有兩個(gè)字：拆和趕。拆是拆掉群租房的各種隔斷，恢復(fù)房屋原本的結(jié)構(gòu)；趕是趕走群租的房客，讓他們選擇租金更高的單元樓房，或者到偏僻的城郊租平房居住。大城市外來(lái)人員多，而房?jī)r(jià)高、房租貴，居大不易。于是，他們的低成本居住需求催生了群租行為，由此引發(fā)了諸如消防、治安、衛(wèi)生等問(wèn)題。需求不可忽視，問(wèn)題不可不治。
　　
　　整治群租，一些地方已經(jīng)開(kāi)出了藥方。比如，最近上海探索代理經(jīng)租業(yè)務(wù)模式，鼓勵(lì)社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，收儲(chǔ)社會(huì)閑置房源，開(kāi)展居住房屋代理經(jīng)租業(yè)務(wù)。北京也提出了“N+1”的新型治理模式，也就是在治理過(guò)程中，如果房主配合整改，自拆群租房，可以按照“N+1”模式，將面積較大的客廳或飯廳隔出一個(gè)房間，兩居室變?nèi)�居室，三居室變四居室。但是，這種模式必須在滿足消防安全，采光、透氣正常的前提下進(jìn)行。
　　
　　目前北京有18萬(wàn)人住在違法群租房里，而這18萬(wàn)人中有八成屬于青年流動(dòng)人口。事實(shí)上，對(duì)群租房的剛性需求大正是群租房難以整治的一個(gè)重要原因。這些住在群租房里的年輕人，為了自己的夢(mèng)想，在這個(gè)城市里，痛并快樂(lè)著。我們每天都在努力、改變機(jī)會(huì)、創(chuàng)造現(xiàn)狀，卻每日抱怨重重。我們兢兢業(yè)業(yè)地低頭勞作，失去對(duì)生活趣味的感受。不少人陷入抱怨中。每天，社會(huì)的各個(gè)細(xì)胞都在忙碌，政府整治群租，大動(dòng)干戈，不留情面。年輕人在夾縫中生存，怨念十足。社會(huì)的各個(gè)細(xì)胞都在努力，卻制造了一組又一組的對(duì)立。
　　
　　點(diǎn)評(píng)：大城市外來(lái)人口過(guò)度扎堆，導(dǎo)致群租問(wèn)題。強(qiáng)行整治群租只是治標(biāo)不治本。治本之策還是在于紓解大城市過(guò)于集聚的資源，增加中小城市的發(fā)展機(jī)會(huì)。就近城鎮(zhèn)化，只有這樣才能從根上解決群租問(wèn)題。