多家上市房企高管14日對記者表示，央行[微博]要求銀行進一步改善住房金融服務工作是一大利好，預計未來房地產(chǎn)銷售有望回暖。

房貸松緊是關鍵

華業(yè)地產(chǎn)常務副總經(jīng)理陳云峰表示，房地產(chǎn)市場成交量下滑的一個重要原因是個人住房按揭貸款收緊，影響了房企至少20%的銷售量。首套置業(yè)的群體屬于剛需人群，資金實力不強，90%的購房者都需要按揭貸款。

“房貸的松緊直接影響購房者的需求，從而影響房企的銷售。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示。某大型國有商業(yè)銀行北京分行的信貸員曾向他透露，信貸員今年的貸款放款額度與去年基本持平，但三四線城市分行額度下降得非常明顯，這導致銀行信貸員挑肥揀瘦甚至附加條件。

某中部省會城市某房企高管向中國證券報記者表示，在區(qū)域中心城市，剛需樓盤的比例普遍超過60%，如果銀行放寬首套房貸要求，剛需樓盤的去化速度會加快。但在庫存較大的三四線城市，由于供需失衡，剛需已被消化，即使放寬首套房貸要求，對當?shù)貥鞘械奶嵴褡饔靡膊淮蟆?/p>

陳云峰表示，信貸是影響房地產(chǎn)市場的關鍵因素，收緊信貸就等于掐住了房企的咽喉。蘭德咨詢的研究數(shù)據(jù)顯示，綜合各類資金來源，在房企的外部資金來源中，去年銷售定金及預收款占46.2%、銀行貸款占45.1%;其他渠道包括基金、信托、外資、典當行等僅占8.7%。由此可見，銷售回款對房企資金鏈的影響可謂舉足輕重。

不過，央行要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，并未提及保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款的需求。市場人士認為，未來房地產(chǎn)企的資金鏈仍然會比較緊。對此，陳云峰表示，對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，商業(yè)銀行一向更愿意和萬科、中海這樣的大型企業(yè)合作，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)貸的難度比較大。以往即使銀行信貸并不緊張，房企的主要融資渠道也不是銀行的開發(fā)貸。上市房企可以有十幾種融資方式，而未上市的中小房企開發(fā)的項目少，融資規(guī)模也不大，其融資需求通過信托等渠道基本能夠得到滿足。因此，即使銀行未來不放松開發(fā)貸，對房企的殺傷力也不是致命的。

貸款利率料難下調(diào)

“雖然央行態(tài)度明確，但商業(yè)銀行個人住房按揭貸款面臨的問題難以因此發(fā)生很大改變。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，由于利率市場化正在推進，互聯(lián)網(wǎng)金融風生水起，銀行面臨的經(jīng)營壓力很大。

華夏銀行副行長黃金老近日撰文稱，銀行5年期以上個人住房按揭貸款的基準利率為6.55%，如果按基準利率0.9倍執(zhí)行優(yōu)惠利率，則實際利率水平為5.9%。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推出的余額寶[微博]、財付通等理財產(chǎn)品的年化收益率一度高達6.5%，目前仍在5%左右。受互聯(lián)網(wǎng)金融理財產(chǎn)品的倒逼，銀行理財產(chǎn)品收益持續(xù)處于高位，基本維持在5%-5.5%。

銀行資金成本上升，導致個人住房按揭貸款利潤水平不高。一些銀行雖然一直表示支持此項貸款，實際上已大幅收縮甚至暫停。

張大偉表示，央行所發(fā)消息的原文是“綜合考慮財務可持續(xù)、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平”，這說明銀行不一定會像以前那樣給購房者較低的優(yōu)惠利率。一位銀行人士表示，在銀行業(yè)整體經(jīng)營壓力增大的趨勢下，賠本賺吆喝的買賣沒人愿意干，不大可能下調(diào)個人住房按揭貸款利率。(記者 姚軒杰)