“以前是房子太少，供應(yīng)不夠，現(xiàn)在是房子供應(yīng)過剩。”CFP供圖

剛剛發(fā)布的四月份昆明以及全國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均不樂觀。2008年，宏觀調(diào)控4萬億拯救了房地產(chǎn)行業(yè)，而在今年同樣宏觀經(jīng)濟(jì)下行的背景之下，卻遲遲不見政策出臺，整個房地產(chǎn)行業(yè)日漸式微。未來房地產(chǎn)行業(yè)將走向何方?

本周五(23日)，由云南信息報、《滇商》雜志和云南百強(qiáng)企業(yè)聯(lián)誼會共同主辦的“2014年中國(昆明)財經(jīng)高峰會”將在世博低碳中心舉辦。屆時，中國知名財經(jīng)評論家、著名財經(jīng)專欄作家葉檀女士和中國知名獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央電視臺財經(jīng)頻道評論員馬光遠(yuǎn)先生將給大家分享關(guān)于目前經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的觀點(diǎn)。

作為中國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域最活躍的兩位人物，二位已經(jīng)多年跟蹤研究中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域。下周五，在把脈未來宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的同時，他們還將帶來更多對房地產(chǎn)行業(yè)的思考。

馬光遠(yuǎn)

中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已到但不等于崩盤

馬光遠(yuǎn)在最近的一次論壇中表示：“不管是官方的統(tǒng)計數(shù)字，還是一些開發(fā)商資金鏈斷裂跑路的消息，都證實中國房地產(chǎn)市場‘微妙’的事實。中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷2013年量價飛漲的繁華之后，的確迎來了歷史上最嚴(yán)峻的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”

但他認(rèn)為，這個轉(zhuǎn)折點(diǎn)不等于崩盤。事實上，他一直都反對“房地產(chǎn)崩盤論”。

“今天的房地產(chǎn)市場已今非昔比，以前是房子太少，供應(yīng)不夠，現(xiàn)在是房子供應(yīng)過剩。但這并不意味著崩盤。房地產(chǎn)崩盤論講了快十年，房價不僅沒有暴跌，而是漲了好幾倍。”

在他看來，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束。“從全世界各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)崩盤都是在城鎮(zhèn)化完成之后，如果真要崩盤那也是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程結(jié)束之后。”

更值得注意的是，馬光遠(yuǎn)還認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去，但房地產(chǎn)仍是有利可圖的行業(yè)，未來房開品質(zhì)是核心競爭力。

葉檀

利率上升是房地產(chǎn)市場的重武器

葉檀最近一次在她的博客中寫道，真正對房地產(chǎn)市場造成打擊的重武器是，利率上升，稅收上調(diào)。

她認(rèn)為，目前房貸市場收緊，正是貸款利率上升的表現(xiàn)。銀行放貸趨緊，從房貸市場戰(zhàn)略撤退。房貸從香餑餑到臭豆腐，并不是央行政策指導(dǎo)的產(chǎn)物，而是實際利率上升的背景下，銀行作為理性人主動選擇的結(jié)果。

資金價格水位上升，銀行理財產(chǎn)品收益率在5.5%左右，而上海銀行間拆借市場1年期同業(yè)拆借利率5月13日為5%。央行5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，如果首套房貸打九折，房貸為5.895%，這樣的利率既無法滿足基本盈利需要，也無法覆蓋長貸帶來的期限錯配等不可預(yù)知的風(fēng)險。

銀行提高利率以自保，讓貸款者知難而退，或者要求房貸者購買服務(wù)，變相提高房貸成本。

她提到，如果水位繼續(xù)提升，各銀行房貸全面放松的可能性不大，沒有金融機(jī)構(gòu)可以不顧資金成本與風(fēng)險逆市而為。此時，考驗的是中國房地產(chǎn)市場的剛性需求，民間資金愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場的意愿。

但她也認(rèn)為，無論房貸怎么折騰，進(jìn)入人口城鎮(zhèn)化階段的房地產(chǎn)，白銀時代仍在。

本周五，馬光遠(yuǎn)和葉檀還將帶來哪些新鮮的觀點(diǎn)呢?敬請期待本周五的“2014年中國(昆明)財經(jīng)高峰論壇”。特別提醒，本報讀者以及《滇商》雜志讀者可致電0871-64112281索票，數(shù)量有限，先到先得!