當(dāng)下，房地產(chǎn)去庫(kù)存已成全國(guó)各地一致貫徹的目標(biāo)。本周，央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)降低購(gòu)房首付比例措施，將進(jìn)一步助力樓市去庫(kù)存。不過(guò)，在貨品積壓的情況下，市場(chǎng)本應(yīng)表現(xiàn)為降價(jià)走量，但目前房?jī)r(jià)下降行情卻并未顯露，相反卻出現(xiàn)小幅上漲。新的一年如何去庫(kù)存與控房?jī)r(jià)，成為樓市最受關(guān)注的問(wèn)題。

2015樓市轉(zhuǎn)暖

三類(lèi)城市推高庫(kù)存量

時(shí)下一直在反復(fù)強(qiáng)調(diào)的去庫(kù)存問(wèn)題，究竟到了何種地步?來(lái)看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，截至2015年末，商品房待售面積達(dá)到71853萬(wàn)平米，呈現(xiàn)持續(xù)走高的趨勢(shì)。

2015年，在“330”新政、降準(zhǔn)降息，以及降低首付比例等一系列利好措施帶動(dòng)下，樓市銷(xiāo)量出現(xiàn)明顯回升。為此很多人不禁會(huì)問(wèn)，市場(chǎng)在這種去化較好的狀態(tài)下，為何還積壓如此多的存貨。

需要明確的是，房地產(chǎn)具有獨(dú)特的區(qū)域化特性。我們看到有些城市在熱銷(xiāo)，還有不少城市卻表現(xiàn)冷清。那么，阻斷樓市血脈流通的癥結(jié)在哪里?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前高庫(kù)存情況主要出現(xiàn)在三類(lèi)城市。

第一類(lèi)是濱海三四線(xiàn)城市，此類(lèi)城市經(jīng)濟(jì)條件較好，地方政府為吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)入在土地出讓方面相對(duì)激進(jìn)，比如煙臺(tái)、威海等。其次是二線(xiàn)城市的郊區(qū)市場(chǎng)，幾乎很多二線(xiàn)城市的郊區(qū)市場(chǎng)都是大盤(pán)聚集，如杭州郊區(qū)的蕭山和余杭。第三類(lèi)是西部省會(huì)城市，此類(lèi)城市擴(kuò)展比較明顯，但西部地區(qū)的人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入并沒(méi)太大效果，比如西安。

以上分析一方面理順了樓市庫(kù)存的主要分布，也論證了高庫(kù)存出現(xiàn)的緣由。在上述三類(lèi)市場(chǎng)之外，以一線(xiàn)城市為代表，在城市資源聚集、人口流入量大需求多、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)增速擴(kuò)大等優(yōu)勢(shì)效應(yīng)帶動(dòng)下，市場(chǎng)利好政策的催化，能明顯看到市場(chǎng)產(chǎn)品的快速去化，而高庫(kù)存城市則難以做到。

樓市庫(kù)存積壓

房?jī)r(jià)為何還在上漲

理清了樓市高庫(kù)存問(wèn)題，再來(lái)看房?jī)r(jià)變化。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，全國(guó)百城住宅平均價(jià)格為11026元/平米，環(huán)比上漲0.42%，雖然漲幅略有收窄，但同比仍有4.37%的漲幅，且漲幅呈擴(kuò)大之勢(shì)。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)達(dá)到20736元/平米，環(huán)比和同比也都在上漲。

面對(duì)71853萬(wàn)平米的高庫(kù)存，市場(chǎng)在供大于求的格局下，本應(yīng)看到的降房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)。于是市場(chǎng)各方處于僵持局面，開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)不出去，購(gòu)房者嫌房?jī)r(jià)高遲遲難以出手。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一定程度上和信貸政策刺激下市場(chǎng)需求釋放有關(guān)。一方面高庫(kù)存地區(qū)樓盤(pán)基本沒(méi)有成交，依然占據(jù)庫(kù)存較大份額。而另一類(lèi)市場(chǎng)需求較好的物業(yè)，受政策刺激被積極搶購(gòu)，占據(jù)交易份額的大多數(shù)。因此，高庫(kù)存的部分物業(yè)無(wú)人問(wèn)津，積極進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)的物業(yè)則面臨價(jià)格快速上漲的可能。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的分析稱(chēng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、人口持續(xù)流入、庫(kù)存水平較低的一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍存在上漲動(dòng)力;而庫(kù)存較高的三、四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)已有所下調(diào)，進(jìn)一步降價(jià)的空間不大。綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況和不同城市價(jià)格趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2016年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格將保持小幅上漲。

支招去庫(kù)存：實(shí)行稅收優(yōu)惠

降低首付款比例

目前，從中央層面到各級(jí)地方，都將去庫(kù)存任務(wù)擺在首要位置。部分庫(kù)存壓力較大的省市已陸續(xù)出臺(tái)以滿(mǎn)足新市民需求為主導(dǎo)的去庫(kù)存措施，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、放寬公積金政策等措施，加大對(duì)新市民購(gòu)房支持力度。

2月2日，央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，下調(diào)不限購(gòu)城市購(gòu)房首付比例，其中首套房首付最低為20%，二套房首付比例降至三成。業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，此舉意在加速樓市去庫(kù)存，有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)。那么，未來(lái)樓市去庫(kù)存還會(huì)有哪些措施?

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞認(rèn)為，2016年樓市仍會(huì)延續(xù)去行政化思路，政策措施或許不會(huì)再密集出臺(tái)，可能會(huì)松綁幾個(gè)仍在限購(gòu)的城市，推進(jìn)“營(yíng)改增”進(jìn)程等，更多的采用信貸、市場(chǎng)等方式調(diào)節(jié)。而在華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)看來(lái)，2016年最先松動(dòng)的可能就是針對(duì)去庫(kù)存的政策，并看好“個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅”的方式，讓更多人解決住房問(wèn)題。